近期基礎(chǔ)設(shè)施REITs年報陸續(xù)披露，與各只產(chǎn)品年報一同披露的評估報告，也是投資者十分關(guān)注的重要信息?；A(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)隨著宏觀環(huán)境、自身狀態(tài)的變化，資產(chǎn)評估價值往往也會產(chǎn)生變化，其與產(chǎn)品當(dāng)期賬面價值也可能存在一定的差異。對此，業(yè)內(nèi)分析人士表示，縱觀國內(nèi)外REITs市場，資產(chǎn)價值的重估在REITs市場十分常見，這種重估有助于投資者更好地了解基礎(chǔ)設(shè)施REITs的最新價值，為他們作出投資決策提供重要支持。
根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》的規(guī)定，基金管理人應(yīng)當(dāng)在基礎(chǔ)設(shè)施REITs存續(xù)期間開展資產(chǎn)評估工作，采用收益法評估基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)價值。專業(yè)人士指出，及時的資產(chǎn)評估能夠為投資者提供可靠的數(shù)據(jù)支持，是判斷REITs產(chǎn)品投資價值的關(guān)鍵因素。每年的信息披露中，基礎(chǔ)設(shè)施REITs根據(jù)資產(chǎn)的實際運(yùn)營情況，更新估值以傳達(dá)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的最新資產(chǎn)價值，有助于二級市場價格回歸資產(chǎn)價值，助推基礎(chǔ)設(shè)施REITs長期健康、可持續(xù)發(fā)展。
值得一提的是，受評估基準(zhǔn)日、資產(chǎn)入賬方式、宏觀及行業(yè)環(huán)境等因素變化的影響，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的評估價值會發(fā)生變化，進(jìn)而導(dǎo)致資產(chǎn)評估價值與賬面價值出現(xiàn)差異。在這種情況下，基金管理人可以根據(jù)實際經(jīng)營情況判斷是否需要采取減值等措施，以保障基金的健康運(yùn)作。
多因素影響資產(chǎn)估值和賬面價值
據(jù)悉，審計師判斷資產(chǎn)是否發(fā)生減值的重要依據(jù)是基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的估值和賬面價值。發(fā)行溢價、評估基準(zhǔn)日推移、資產(chǎn)情況變化、折舊攤銷、市場變化等因素都可能會引發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)賬面價值的變動，與資產(chǎn)評估值形成差異。
發(fā)行溢價?；A(chǔ)設(shè)施REITs在發(fā)行階段受市場情況的影響，可能會形成溢價，該部分溢價會通過成本法計入基金合并報表的無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)或商譽(yù)中，從而推高資產(chǎn)的賬面價值，與資產(chǎn)評估值形成差異。這一部分溢價無法在后續(xù)的資產(chǎn)跟蹤評估中考慮進(jìn)去，可能會使得資產(chǎn)評估價值低于賬面價值。
評估基準(zhǔn)日的推移。基礎(chǔ)設(shè)施REITs年度跟蹤評估采用收益法，該方法隨著時間的推移，即使各項假設(shè)未發(fā)生變化，依然會使得資產(chǎn)評估值上升或下降，從而與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)賬面價值形成差異。
資產(chǎn)情況發(fā)生變化?；A(chǔ)設(shè)施REITs是一種偏股性產(chǎn)品，其收益和資產(chǎn)價值隨著持有資產(chǎn)經(jīng)營情況、宏觀經(jīng)濟(jì)及行業(yè)環(huán)境等因素變化而變化。例如上下游企業(yè)供需、資產(chǎn)需求、競品等都會經(jīng)常發(fā)生變化。2024年部分基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的經(jīng)營情況受到多重因素的影響，和發(fā)行時評估可能存在一定的差異，導(dǎo)致資產(chǎn)價值出現(xiàn)波動。
資產(chǎn)的折舊攤銷。根據(jù)監(jiān)管法規(guī)，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)應(yīng)按成本法計量，在使用期間內(nèi)計提折舊攤銷，賬面價值因而不斷下降，可能與評估價值的變化趨勢不一致。此外，在不同的折舊方法下，賬面價值的下降趨勢可能呈現(xiàn)加速/勻速/放緩的不同特點，使得評估價值和賬面價值的偏離更大。
資本市場變化導(dǎo)致加權(quán)平均資本成本變化。部分基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的評估過程中，會采用加權(quán)平均資本成本作為折現(xiàn)率，在計算加權(quán)平均資本成本的過程中會受到資本市場的影響，在整體利率、股票收益率等指標(biāo)波動時，可能會使得評估值發(fā)生變化，從而與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)賬面價值形成差距。
資產(chǎn)減值處置方法
根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號——資產(chǎn)減值》，資產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)估計其可收回金額?？墒栈亟痤~應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額與資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定?；A(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)作為一類上市資產(chǎn)，一般審計師會通過如下方法來判斷資產(chǎn)是否存在減值跡象。
一是基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的處置價值?；A(chǔ)設(shè)施REITs持有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)一般具有一定的公益性和大宗性，在一級市場的交易往往不夠頻繁，較難獲得公允的市場交易價格。審計師在判斷處置價值時多會以二級市場的交易價格來作為參考，而單一產(chǎn)品自身的價格受到多種因素的影響波動較大，更多會選取合適的時點或近一段時間的二級市場價格或同類產(chǎn)品的市場可比價格來作為參考。
二是基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流折現(xiàn)值?；A(chǔ)設(shè)施REITs的未來現(xiàn)金流折現(xiàn)值則多以收益法的評估值作為參考，但在比較時應(yīng)注意資產(chǎn)組、上市產(chǎn)生的額外流動性溢價等因素的影響；部分基礎(chǔ)設(shè)施REITs在發(fā)行時會將超出擬募集規(guī)模的部分計入商譽(yù)，在進(jìn)行減值測試時應(yīng)予一并考慮。（華柏）
