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　　7月4日，由北京中指信息技術(shù)研究院（簡(jiǎn)稱“中指研究院”）主辦，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國(guó)物業(yè)服務(wù)指數(shù)系統(tǒng)承辦的“中房指數(shù)2024房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告會(huì)”在北京召開。中指研究院現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布了《2024上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)&下半年趨勢(shì)展望》報(bào)告。

　　針對(duì)2024年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，該報(bào)告指出，2024年以來(lái)，全國(guó)新房市場(chǎng)整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，二手房市場(chǎng)在“以價(jià)換量”帶動(dòng)下，成交保持一定規(guī)模，但房地產(chǎn)整體下行壓力仍較大。在此背景下，4月30日政治局會(huì)議定調(diào)樓市政策方向，提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，“5.17”房地產(chǎn)“一攬子”新政聚焦穩(wěn)市場(chǎng)、去庫(kù)存，6月7日召開的國(guó)常會(huì)再次明確“對(duì)于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)”。多項(xiàng)政策落地后，部分核心城市二手房成交率先好轉(zhuǎn)，但新房市場(chǎng)整體尚未明顯改善，政策見效仍需時(shí)間。

　　市場(chǎng)方面，2024年上半年，百城二手房?jī)r(jià)格延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，累計(jì)下跌3.61%，新房受改善型樓盤入市帶動(dòng)，百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)結(jié)構(gòu)性上漲1.24%。整體來(lái)看，上半年，業(yè)主“以價(jià)換量”促交易特征明顯，帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下探；居民改善性住房需求占比提升，推動(dòng)改善新盤加速入市，進(jìn)而結(jié)構(gòu)性拉動(dòng)百城新房?jī)r(jià)格上漲。上半年，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積在高基數(shù)下同比下降約四成，6月在基數(shù)回落及政策帶動(dòng)下，同比降幅收窄至約兩成。1至5月重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)同比下降13%，6月以來(lái)（6月3日至6月30日），二手房周均成交套數(shù)同比增長(zhǎng)超20%，市場(chǎng)表現(xiàn)明顯優(yōu)于新房，上海、深圳、杭州等城市政策效果明顯，其中上海6月以來(lái)二手房多日網(wǎng)簽量超千套。

　　土地方面，2024年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均超30%，土地成交樓面均價(jià)和溢價(jià)率均較去年同期下降。房企投資繼續(xù)聚焦，土地成交的城市集中度進(jìn)一步提升，TOP20城市住宅用地出讓金占全國(guó)比重升至近六成。土拍熱度方面，進(jìn)入二季度，由于優(yōu)質(zhì)地塊較少，疊加房企拿地意愿尚未修復(fù)，僅上海、杭州、成都等地部分地塊尚能競(jìng)拍出高溢價(jià)，多數(shù)土地以底價(jià)成交，市場(chǎng)情緒低于一季度。土拍規(guī)則繼續(xù)優(yōu)化，上海于6月取消了土拍溢價(jià)率10%的上限要求，北京上調(diào)了部分地塊溢價(jià)率上限。

　　企業(yè)方面，2024年上半年，TOP100房企銷售總額同比下降41.6%，降幅較上月收窄。上半年，TOP100企業(yè)拿地總額同比下降35.8%，降幅較1至5月擴(kuò)大，對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊房企投資積極性較高，而性價(jià)比偏低的地塊，房企保持謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度。

　　針對(duì)2024年下半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望，報(bào)告分析，房地產(chǎn)調(diào)控方面，預(yù)計(jì)將聚焦在“穩(wěn)市場(chǎng)”“去庫(kù)存”方面，配套政策有望繼續(xù)優(yōu)化落實(shí)。穩(wěn)市場(chǎng)方面，部分城市仍有望繼續(xù)降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)，一線城市限購(gòu)政策仍有優(yōu)化空間，同時(shí)促進(jìn)“好房子”建設(shè)的配套政策也有望繼續(xù)完善，帶動(dòng)改善性住房需求釋放。去庫(kù)存方面，各地國(guó)企收儲(chǔ)已建成未售新房預(yù)計(jì)將進(jìn)入實(shí)際落地階段，同時(shí)南京、鄭州等國(guó)企“收舊換新”模式或?qū)⒌玫酵茝V，此外，通過(guò)收回、收購(gòu)等方式盤活存量土地的政策也有望取得進(jìn)展。

　　從市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，上半年，全國(guó)新建商品房銷售規(guī)模同比下降超20%，市場(chǎng)超預(yù)期調(diào)整。預(yù)計(jì)2024年下半年，在各項(xiàng)政策持續(xù)發(fā)力下，新房市場(chǎng)下行態(tài)勢(shì)將有所放緩，但由于居民收入預(yù)期、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期尚未明顯改善，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨調(diào)整壓力，新房市場(chǎng)或仍處于筑底階段。樂(lè)觀預(yù)期下，國(guó)企收儲(chǔ)加快，下半年全國(guó)新建商品房銷售面積與上年同期基本持平，全年同比下降10%左右；中性預(yù)期下，全年新建商品房銷售面積同比或下降14.9%；悲觀預(yù)期下，全年降幅約18%。供應(yīng)方面，新開工面積下行態(tài)勢(shì)難改，全年預(yù)計(jì)同比降幅仍較大；房地產(chǎn)開發(fā)投資額在低基數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投資表現(xiàn)預(yù)計(jì)仍偏弱，項(xiàng)目“白名單”等政策深入推進(jìn)落實(shí)，或?qū)?duì)投資產(chǎn)生一定支撐。

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