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“樓市新政的出臺(tái)，直接縮小了住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的距離，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是一次很好的機(jī)遇�！睒鞘袀髅蕉麻L(zhǎng)、中國(guó)房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)執(zhí)行秘書(shū)長(zhǎng)蔡鴻巖在接受經(jīng)濟(jì)參考報(bào)記者專(zhuān)訪時(shí)表示，資本如同流動(dòng)的水，總在尋覓價(jià)值洼地。很多投資者注意到，目前商業(yè)地產(chǎn)尚處于2008年金融危機(jī)影響下從低谷逐漸復(fù)蘇的階段，與住宅相比，商鋪和寫(xiě)字樓的售價(jià)和租金仍處于較低水平。眼下無(wú)論是國(guó)務(wù)院的政策還是地方上針對(duì)樓市的調(diào)控實(shí)施細(xì)則，主要針對(duì)住宅市場(chǎng)出臺(tái)了諸多限制條款，而沒(méi)涉及商業(yè)地產(chǎn)�？梢灶A(yù)見(jiàn)，在住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸被政府管控?cái)D壓的背景下，大中型城市商業(yè)地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)力量，將成為GDP投資拉動(dòng)中的主力。據(jù)中原地產(chǎn)最新監(jiān)測(cè)顯示，4月國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資金流向出現(xiàn)“轉(zhuǎn)舵”跡象，主要去向是商業(yè)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)。但投資住宅市場(chǎng)的資金能否持續(xù)流入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，目前尚未有定論。
開(kāi)發(fā)商搶跑政策“真空期”
巨額民間資金短時(shí)內(nèi)甚至割肉涌入商業(yè)地產(chǎn)，大量做住宅的開(kāi)發(fā)商也在改住為商，反映出投資者在搶政策的“空白”時(shí)點(diǎn)。政策也在影響著開(kāi)發(fā)商的動(dòng)作。最近，包括萬(wàn)科、龍湖、遠(yuǎn)洋等在內(nèi)的開(kāi)發(fā)商均在加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入。
已有消息，今年萬(wàn)科在深圳將建5家酒店，龍湖將計(jì)劃在5至7年內(nèi)將土地儲(chǔ)備中的投資性商業(yè)物業(yè)大幅提升。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京市6月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目總數(shù)在減少，約有32個(gè)，而計(jì)劃入市的商住樓項(xiàng)目多達(dá)九個(gè)，商住樓明顯加快了入市的步伐，在搶跑政策的“真空期”。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的分析人士認(rèn)為，投資商業(yè)地產(chǎn)正當(dāng)其時(shí)。但該機(jī)構(gòu)同時(shí)提醒人們，繼北京市《關(guān)于加強(qiáng)酒店類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理有關(guān)問(wèn)題的通知》出臺(tái)，5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項(xiàng)目，包括產(chǎn)權(quán)類(lèi)酒店、酒店式公寓被禁止分層、分單元銷(xiāo)售后，北京市住建委已透露，下一步還將對(duì)商業(yè)、寫(xiě)字樓項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范。
這意味著純商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓拆分成小單位進(jìn)行銷(xiāo)售的行為，可能也會(huì)在禁止之列。業(yè)內(nèi)人士分析，除大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心外，商鋪和寫(xiě)字樓拆分銷(xiāo)售是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域比較普遍的現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商這么做，最大的好處是可以加快銷(xiāo)售速度，快速回籠資金。
但弊端也是明顯的。近幾年，由于商鋪和寫(xiě)字樓拆分銷(xiāo)售而帶來(lái)的群訪事件屢有發(fā)生。政府部門(mén)即將對(duì)商業(yè)和寫(xiě)字樓拆分行為進(jìn)行規(guī)范，也在情理之中。而政府部門(mén)禁令只會(huì)對(duì)新項(xiàng)目加以約束。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析，禁止酒店項(xiàng)目分層、分單元銷(xiāo)售的時(shí)間起始點(diǎn)，是“5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項(xiàng)目”，即這一禁令不適用于此前已簽訂土地出讓合同的項(xiàng)目，更不適用于現(xiàn)有在售項(xiàng)目。同樣，如果政府部門(mén)即將對(duì)商業(yè)和寫(xiě)字樓類(lèi)項(xiàng)目拆分銷(xiāo)售進(jìn)行規(guī)范，會(huì)借鑒酒店禁止分層、分單元銷(xiāo)售的做法，給出一個(gè)執(zhí)行政策的時(shí)間截止點(diǎn)，這對(duì)現(xiàn)有已簽訂土地出讓合同，尤其是準(zhǔn)備拆分銷(xiāo)售的商鋪和寫(xiě)字樓項(xiàng)目同樣是利好。
4月份以來(lái)，隨著“新國(guó)十條”和各地方樓市調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，此前一直“高燒不退“的住宅市場(chǎng)迅速降溫。例如北京、上海等一線城市，5月份的商品房簽約量較4月份均出現(xiàn)70%以上的巨大降幅。而與此同時(shí)，此前一直不溫不火的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻開(kāi)始受到眾人的追捧。據(jù)來(lái)自我愛(ài)我家等機(jī)構(gòu)的調(diào)研顯示，4月下旬至今，咨詢(xún)商業(yè)地產(chǎn)的客戶量比新政出臺(tái)前增加了約30%。
在引來(lái)大量投資客目光的同時(shí)，就連許多大型開(kāi)發(fā)商也悄然調(diào)整策略，開(kāi)始加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。而隨著大量投資客涌入商業(yè)地產(chǎn)，北京在租在售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格也紛紛看漲。據(jù)搜房網(wǎng)新盤(pán)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示，3月至5月間，北京大量在租在售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目(商鋪、寫(xiě)字樓)的租售價(jià)格均出現(xiàn)波動(dòng)，在價(jià)格明顯波動(dòng)的90個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，有90%的項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升，其中有27%的項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅超過(guò)兩成，租價(jià)最高漲幅為60%、售價(jià)最高漲幅的為50%。
有地產(chǎn)行業(yè)分析師也認(rèn)為，從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，繼續(xù)投資住宅項(xiàng)目將很難帶來(lái)好的收益，并且目前住宅和商業(yè)的投資成本已基本拉平，但商業(yè)的回報(bào)率明顯高于住宅，同時(shí)相對(duì)穩(wěn)妥的房地產(chǎn)仍是多數(shù)投資者的首選，在住宅市場(chǎng)出現(xiàn)不確定后，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)是很多投資者的新投資渠道。
就在投資客大量涌入的同時(shí)，國(guó)內(nèi)眾多房企巨頭也開(kāi)始加速全面進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。尤其是在商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)達(dá)公布一季報(bào)后，更讓眾多房企看到了商業(yè)地產(chǎn)蘊(yùn)含的巨大潛力。此前幾天，正在緊密籌備A股上市的萬(wàn)達(dá)日前公布了模擬板的一季報(bào)。2010年一季度，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)合同銷(xiāo)售面積約137萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額約152億元，超過(guò)了萬(wàn)科此前公布的150.9億元的一季度銷(xiāo)售額，也高于中海、恒大、保利、綠城等公司，第一次坐上了季度銷(xiāo)售額老大的位置。而這也進(jìn)一步刺激了其他幾大房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的決心。2010年在深圳將營(yíng)建五家酒店。而在4月末5月初的10多天時(shí)間里，萬(wàn)科也相繼有三個(gè)大體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目被披露，總投資超過(guò)百億元。而已經(jīng)擁有商業(yè)地產(chǎn)面積超過(guò)100萬(wàn)平方米的保利地產(chǎn)，也計(jì)劃到2012年將商用物業(yè)面積繼續(xù)增加到300萬(wàn)平方米，并將投入300億元的配套資金。此外，合生創(chuàng)展、首創(chuàng)置業(yè)、龍湖地產(chǎn)等也紛紛拋出了自己的商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的深入，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，商業(yè)地產(chǎn)肯定會(huì)是房地產(chǎn)行業(yè)的下一個(gè)亮點(diǎn)。
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