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老百姓怎么辦？
說(shuō)到這里，大家好像反而看不懂了。從前面一章似乎剛看明白，原來(lái)房子將來(lái)很可能還要漲，結(jié)果一看這章，政府廉價(jià)房要出臺(tái)了，再一看房地產(chǎn)商們艱難成這個(gè)樣子，這房?jī)r(jià)不崩了才怪！
是的，這時(shí)候很多人看見大章小報(bào)都在報(bào)道地產(chǎn)商就要大量破產(chǎn)了，樓市拐點(diǎn)快出現(xiàn)了，地產(chǎn)泡沫要破滅了。果真是這樣嗎？
同樣是2004年的宏觀調(diào)控，同樣是順馳公司的失敗，卻并沒有阻擋住隨之而來(lái)的房?jī)r(jià)暴漲。地產(chǎn)商擴(kuò)張過(guò)度，必然要遭市場(chǎng)的懲罰，但這與房?jī)r(jià)暴跌似乎沒有絕對(duì)的正相關(guān)關(guān)系。不過(guò)，有人也許會(huì)倒下，但也許這正給了有準(zhǔn)備的人以機(jī)會(huì)。
這里講個(gè)真實(shí)的故事，也讓大家對(duì)買房的未來(lái)有一個(gè)真實(shí)的預(yù)期。
2008年在清華大學(xué)新開的MBA班上，有一位韓國(guó)學(xué)生。1997年亞洲金融風(fēng)暴來(lái)臨的時(shí)候，亞洲“四小龍”和“四小虎”都倒下了，韓國(guó)也倒下了。我問(wèn)這個(gè)學(xué)生：“1997年你們國(guó)家遭受金融風(fēng)暴的時(shí)候，你最深刻的感受是什么？”他說(shuō)：“讓我感受最慘痛的是我不該貸款買房�！蔽医又鴨�(wèn)他：“為什么？”他說(shuō)：“因?yàn)楫?dāng)時(shí)的貸款利率是3%，等韓國(guó)通貨膨脹起來(lái)的時(shí)候，利率已經(jīng)到了13%，貸款買房的人根本就還不上了，還有很多人失業(yè)，更還不上貸款了。身邊很多的人把房產(chǎn)交給了銀行，只是因?yàn)檫�不上銀行貸款了。我的房子為什么沒交銀行呢？是因?yàn)槲野职衷趪?guó)外工作，他每個(gè)月給我寄1
000美元回來(lái)，我才夠還銀行貸款，否則我的房子也早交給銀行了�！蔽矣謫�(wèn)：“你買的房子現(xiàn)在如何，房?jī)r(jià)跌了嗎？”他說(shuō)：“沒有。”10年以后，這位韓國(guó)學(xué)生的房子沒有跌價(jià)，這10年，韓國(guó)的地產(chǎn)也幾乎沒有跌過(guò)，到現(xiàn)在還是一路上漲。
這是一個(gè)非常典型的例子，說(shuō)房?jī)r(jià)都在漲，但你自己卻很可能“賠”，因?yàn)槟憧赡芤驗(yàn)槭I(yè)沒有足夠收入還本，也可能因利率高漲無(wú)法付息。這是兩件事。
房?jī)r(jià)要漲，你要買房，你一定要問(wèn)自己，我有承受力嗎？我找銀行貸款，貸多少合適？我能不能還上？當(dāng)經(jīng)濟(jì)遇到挫折的時(shí)候，很多人可能失業(yè)，當(dāng)利率迅速上升時(shí)，我還有還款的能力嗎？我買了房后，能不能扛過(guò)哪怕一兩年的寒潮期呢？
1997年我在香港時(shí)，看到報(bào)紙上登了這樣的話：“中產(chǎn)階級(jí)真悲慘，買房置地變成負(fù)資產(chǎn)�！笔裁匆馑寄�？比如這房子總價(jià)1
200萬(wàn)，我交了首付500萬(wàn)，找銀行借了700萬(wàn)。等這房?jī)r(jià)跌到400萬(wàn)的時(shí)候，我從銀行借了700萬(wàn)，銀行把它收走拍賣的時(shí)候才值400萬(wàn)，我還欠銀行300萬(wàn)。這300萬(wàn)就是負(fù)資產(chǎn)。香港20萬(wàn)人面臨這樣的痛苦，這20萬(wàn)人主要是中產(chǎn)階級(jí)。
在這里我要告誡大家，在看到機(jī)會(huì)的同時(shí)，永遠(yuǎn)要會(huì)思考如果危機(jī)來(lái)了怎么辦，不要一窩蜂，不要我說(shuō)看漲你就跟著買。
盡管如此，還是有太多人希望聽聽我的建議，于是我在2005年6月《中國(guó)財(cái)富》雜志上寫了一篇專欄文章《說(shuō)房》，當(dāng)時(shí)提出的那些觀點(diǎn)，至今也沒有大的改變，仍然可以摘錄在這里跟讀者朋友一起探討。
假如我是你，我會(huì)這樣做：
第一，假如我是一個(gè)靠工資吃飯的普通打工者，我會(huì)首選租房。其一是目前租金上漲幅度低于房?jī)r(jià)上漲幅度，甚至由于投資房產(chǎn)的人較多、央產(chǎn)房進(jìn)入市場(chǎng)等原因，市場(chǎng)可供出租房越來(lái)越多，租金有下降趨勢(shì)；其二是本著量入為出的原則，防范因?yàn)楣ぷ鞑环�(wěn)定、收入不穩(wěn)定、工作地點(diǎn)變遷、子女入學(xué)變遷等問(wèn)題帶來(lái)的固定供房負(fù)擔(dān)。
第二，假如我已經(jīng)積攢夠了買房的首付款，有能力還月供了，我會(huì)買一套中等房?jī)r(jià)、交通比較方便的住房。不過(guò)在比較貸款方案時(shí)我會(huì)選擇還款期限較長(zhǎng)的方案，原因是盡管時(shí)間較長(zhǎng)的方案利息負(fù)擔(dān)很重，但我更希望盡量減輕每月的負(fù)擔(dān)，以應(yīng)對(duì)未來(lái)10~20年左右時(shí)間經(jīng)濟(jì)收入的不確定性。
其次，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)加速增長(zhǎng)，通貨膨脹也會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們，在通貨膨脹的環(huán)境中，欠債方才是受益方。所以，想要欠銀行的錢本身并不是一件容易的事，全世界的銀行都怕通貨膨脹，因?yàn)槟氵�它的錢越來(lái)越不值錢，而你的房子越來(lái)越值錢。所以，只要每月有能力還貸，就趕緊買。
第三，假如我手上有一筆積蓄，夠買一套房，我會(huì)一次性買下一套比較容易出租的住房。我不太在乎房?jī)r(jià)漲跌，原因在于眼下國(guó)內(nèi)并沒有特別適合的其他投資渠道。說(shuō)白了，我把這筆積蓄用來(lái)買房，既可以抵御通貨膨脹，還可以防范自己在其他投資項(xiàng)目上比房產(chǎn)虧得更多。
第四，假如我是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，我已經(jīng)身在其中并且有現(xiàn)房在手，我并不一定急于出售。一方面是如果集體降價(jià)回籠資金，其實(shí)誰(shuí)也跑不了；另一方面市場(chǎng)總會(huì)有起有落，有落就有起，重要的是調(diào)整好自己的“倉(cāng)位”，以保持足夠的實(shí)力“熬”過(guò)這次房?jī)r(jià)調(diào)整可能的時(shí)間周期和價(jià)格周期。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于一個(gè)整體強(qiáng)勁的增長(zhǎng)環(huán)境中，外來(lái)資金與看好中國(guó)的本土資金的巨大不確定性，尚很難斷定這次調(diào)整和整頓周期的長(zhǎng)短，因此持房在手的地產(chǎn)商不得不走一步看一步。
至于房?jī)r(jià)漲跌，我個(gè)人的看法是，以靜態(tài)的眼光來(lái)看，中國(guó)的房?jī)r(jià)與人均收入比例確實(shí)很不合理；但以動(dòng)態(tài)的眼光來(lái)看，人們的收入還處在一個(gè)整體的上升趨勢(shì)當(dāng)中。但市場(chǎng)的發(fā)展常常事與愿違，我們必須以客觀的心態(tài)來(lái)對(duì)待市場(chǎng)房?jī)r(jià)的漲跌。
這是4年前的一篇文章，那時(shí)房?jī)r(jià)也叫得很高了，大家很希望跌，有段時(shí)間好幾個(gè)大地產(chǎn)商都說(shuō)快挺不住了。我也希望跌一點(diǎn)，大家心里都好受一點(diǎn)，我能買得起的希望也多一點(diǎn)，但我很清楚這樣的情形往往“事與愿違”。
今天的情形與4年前何其相似！還是很多人感覺大跌在即，還是那么人心惶惶，但還是很可能機(jī)會(huì)與你擦肩而過(guò)。
坦率地說(shuō)，今天的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，尤其是地產(chǎn)和股市，乃至牽連出的其他經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，之所以讓很多人看不懂，其中一個(gè)關(guān)鍵就是盤子大了，賬不好算也就扯不清了。民間那一塊，境外那一塊，你肯定算不清，也不在政府宏觀調(diào)控范圍之內(nèi)，所以既不容易看懂，更不容易控制得住。門外還臥著好多“老虎”沒來(lái)得及搭上這班車呢。
如果短期有點(diǎn)看不清楚，有點(diǎn)不確定，我們拉長(zhǎng)一點(diǎn)就會(huì)發(fā)現(xiàn)：全國(guó)人民，甚至全世界人民在內(nèi)，都有這種感覺，就是永遠(yuǎn)覺得房子貴，收入的價(jià)格永遠(yuǎn)追不上房?jī)r(jià)。
房?jī)r(jià)一路飆升，而且越漲越高。5年前你覺得中國(guó)房?jī)r(jià)貴嗎，那時(shí)你買得起嗎？10年前你覺得房?jī)r(jià)貴嗎，那時(shí)你買得起嗎？好了，現(xiàn)在我要問(wèn)了，如果你現(xiàn)在沒買房，5年之后你覺得今天中國(guó)的房?jī)r(jià)貴嗎？10年之后你覺得今天中國(guó)的房?jī)r(jià)貴嗎？你會(huì)不會(huì)倒著向后想10年，往前再想10年，想了之后你會(huì)不會(huì)明白一點(diǎn)呢？
如果看到中國(guó)經(jīng)濟(jì)大爆發(fā)、中國(guó)人太多、中國(guó)可供建樓的地皮太少、中國(guó)通貨膨脹的潛在威脅很大、中國(guó)沒有更多適合你投資保值的渠道，這幾個(gè)要素基本上已經(jīng)構(gòu)成你判斷房?jī)r(jià)的一個(gè)輪廓。
現(xiàn)在我們看到當(dāng)年的“天價(jià)房”如今價(jià)錢已掉到地板上了，5年后再看今天的房?jī)r(jià)，是否會(huì)像今天看5年前的房?jī)r(jià)一樣呢？ |