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上海一在建住宅樓倒塌后，數(shù)百購(gòu)房人聯(lián)合要求退房、賠償！他們的請(qǐng)求能否得到法律的支持？該事件可以給更多購(gòu)房的人們什么樣的提示呢？
退房有根據(jù)
北京市藍(lán)石律師事務(wù)所牛琳娜律師表示，依據(jù)最高法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》相關(guān)規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
市律師協(xié)會(huì)物權(quán)法專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任、賽德天勤律師事務(wù)所蔡耀忠律師也認(rèn)為，此事件中，購(gòu)房人要求退房是可行的。蔡律師說(shuō)，購(gòu)房人也可要求開(kāi)發(fā)商按原有規(guī)劃重新施工且保證符合相關(guān)質(zhì)量要求，但“蓮花河畔景苑”的交房時(shí)間預(yù)計(jì)是明年5月31日，從合理的工期推算，開(kāi)發(fā)商未必能按時(shí)交房。按照合同法規(guī)定，開(kāi)發(fā)商未能在約定時(shí)間內(nèi)交房，購(gòu)房人可以要求退房，這個(gè)期限一般是3個(gè)月或6個(gè)月，具體要看雙方的合同約定。
購(gòu)房人能索賠什么
購(gòu)房人除了要求退房外，有的還提出賠償要求。對(duì)此，蔡律師認(rèn)為，這要依據(jù)事故的具體原因分析�！叭绻顾且�?yàn)樵O(shè)計(jì)、勘察或建造等問(wèn)題導(dǎo)致，屬于開(kāi)發(fā)商過(guò)錯(cuò)，那么就要由開(kāi)發(fā)商來(lái)賠償購(gòu)房人損失�！比绻顾鷮儆谧匀粸�(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致，那么根據(jù)購(gòu)房合同中對(duì)開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款約定，開(kāi)發(fā)商僅需返還購(gòu)房人已支付的房款，不需賠償。
那么，如果購(gòu)房人要求賠償?shù)脑挘男⿹p失是可以索賠的呢？有的業(yè)主說(shuō)，房屋倒了影響了婚期；有的說(shuō)父母為此急病住院了；還有的說(shuō)，預(yù)定的設(shè)計(jì)裝修不能開(kāi)工……對(duì)此，蔡律師認(rèn)為，賠償一定要跟房屋倒塌有明顯的關(guān)聯(lián)，比如預(yù)簽好的裝修和租、賣(mài)房合同，因?yàn)榉课莸顾荒苈男羞�要支付違約金，這些損失開(kāi)發(fā)商要負(fù)責(zé)，但如果是間接的損失，不能認(rèn)定和房屋倒塌有關(guān)聯(lián)，索賠很難獲得支持。
購(gòu)房人可否獲取房?jī)r(jià)上漲收益
有購(gòu)房人提出，現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲了，周邊地價(jià)至少漲到每平方米1.8萬(wàn)元，按原價(jià)1.2萬(wàn)元退房不合理。蔡律師說(shuō)，“退”房，即合同法上認(rèn)定的互相返還，只能按原價(jià)賠償。不過(guò)，因?yàn)榉课莸顾�，損害了購(gòu)房人的預(yù)期收益，那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)“賠”的責(zé)任，即自購(gòu)房起至倒塌發(fā)生時(shí)的房屋升值收益，具體數(shù)額應(yīng)由專(zhuān)業(yè)單位計(jì)算。
不過(guò)，牛律師對(duì)此有不同看法，她認(rèn)為索賠依據(jù)的是購(gòu)房合同，而法律層面更多考慮的是直接損失，對(duì)于退房后買(mǎi)不到同樣的房屋，不是法院要解決或能解決的。她認(rèn)為，這個(gè)問(wèn)題比較現(xiàn)實(shí)的解決辦法是購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決，或通過(guò)工商、消協(xié)、政府等職能部門(mén)主持調(diào)解。
購(gòu)房人拒還房貸有何后果
房屋倒了，原因不明，何時(shí)再建也懸而未決，這么多不確定因素，購(gòu)房人不禁擔(dān)心起自己的貸款。購(gòu)房人能否依據(jù)合同法中的“不安抗辯權(quán)”，即認(rèn)為開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化、失去履行合同的能力，向法院主張暫停銀行還貸呢？
牛律師認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人的“購(gòu)房合同”與購(gòu)房人和銀行之間的“借款合同”是兩個(gè)不同內(nèi)容、不同主體的法律關(guān)系，如果購(gòu)房人因此拒絕還貸，要承擔(dān)借款合同的違約責(zé)任。
蔡律師則比較支持法律給予購(gòu)房人“不安抗辯權(quán)”，給購(gòu)房人一個(gè)保護(hù)空間�！耙�?yàn)榉课莸顾�，不僅造成開(kāi)發(fā)商停工，如果是小開(kāi)發(fā)商，還可能導(dǎo)致其破產(chǎn)，如果出現(xiàn)這樣的后果，在此期間，購(gòu)房人繼續(xù)還貸，無(wú)異于拿錢(qián)打水漂�！彼ㄗh購(gòu)房人積極關(guān)注后續(xù)進(jìn)展，合理維權(quán)，同時(shí)推動(dòng)政府部門(mén)加強(qiáng)對(duì)此事的監(jiān)管和處理。
周邊樓房業(yè)主退房有無(wú)可能
“城門(mén)失火，殃及池魚(yú)。”一些購(gòu)買(mǎi)了“蓮花河畔景苑”小區(qū)內(nèi)未倒塌住宅樓的購(gòu)房人，有理由推論出，他們的樓房也可能存在重大安全隱患。這部分購(gòu)房人能否要求退房呢？蔡律師說(shuō)，他們退房比較難，因?yàn)楫吘官I(mǎi)的不是同一件商品，不過(guò)，購(gòu)房人有權(quán)讓開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)，一并附上樓房的地基、檢測(cè)報(bào)告等材料，如果有一定質(zhì)量問(wèn)題，可以要求開(kāi)發(fā)商整改；如果檢查出有嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人則有權(quán)退房。
目前，政府有關(guān)部門(mén)已承諾全力保障每位購(gòu)房者的合法權(quán)益。牛律師認(rèn)為，政府承諾要管，體現(xiàn)了政府的公共管理職能到位，但政府的承諾不是法律意義上的或者說(shuō)是民事權(quán)利義務(wù)的確認(rèn)。政府處于房屋出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間的一種協(xié)調(diào)地位，如果政府調(diào)解不成，最終還是要靠法律裁判解決問(wèn)題。 |