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近期，我們走訪了中國開發(fā)商策略聯(lián)盟、上海易居研究院和中國房地產(chǎn)測評中心等單位，對我國未來房地產(chǎn)走勢和房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)間的互動關(guān)系，進(jìn)行了多方交流。根據(jù)調(diào)研結(jié)果和我們的研究，對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展和對國民經(jīng)濟(jì)影響，有如下幾點(diǎn)判斷：
首先是行業(yè)總體上的調(diào)整不可避免。從房地產(chǎn)開發(fā)的角度，房地產(chǎn)行業(yè)具有高杠桿的特點(diǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中占有重要地位。受宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮的影響，即使當(dāng)前房地產(chǎn)市場中投機(jī)需求比例不高，未來銷售的放緩，由此導(dǎo)致的企業(yè)現(xiàn)金流緊張，也會迫使企業(yè)降價(jià)保量。2007年下半年，企業(yè)高價(jià)拿地情況較多，一些進(jìn)入行業(yè)較晚，資產(chǎn)積累不夠、實(shí)力較弱的企業(yè)面臨淘汰的危險(xiǎn)。
從監(jiān)管的角度，對自從成立了土地監(jiān)察制度后，對土地閑置的管理已不在走過場，因此2007年高地價(jià)對開發(fā)商的成本壓力是真實(shí)存在的。房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的主要壓力，并非來自于二級市場上的流動性壓力，而在于行業(yè)高杠桿帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
其次，土地成本是“房價(jià)加速器”的關(guān)鍵。房地產(chǎn)價(jià)格主要是土地成本決定的，即“樓面地價(jià)+建安成本+開發(fā)利潤”，后兩者是基本固定的。因此，很大程度上受政府影響的土地成本，決定了房地產(chǎn)的價(jià)格。
“房價(jià)加速器”機(jī)理主要在于市場的類比效應(yīng)：政府先推出地塊，后推出土地價(jià)格決定的房產(chǎn)價(jià)格，并以此決定了市場上存量房產(chǎn)的二級市場價(jià)格；在當(dāng)前宏觀緊縮情況下，土地價(jià)格下滑又給了市場一個明確的房價(jià)下滑信號。地價(jià)下降給了市場樓價(jià)下滑的強(qiáng)烈預(yù)期，因此現(xiàn)有救市措施成效有待觀察，因?yàn)楫?dāng)前全國地價(jià)下降幅度平均已達(dá)35%。
第三，上市公司比非上市公司面臨更大的經(jīng)營壓力。經(jīng)過前期7年的指數(shù)式暴漲，許多房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)已積累了很大的實(shí)力，企業(yè)面對逆境不會有太大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。上市公司出于維持業(yè)績和保持資產(chǎn)負(fù)債表質(zhì)量的要求，對當(dāng)前銷售放緩帶來的效益下降容忍度較低，股價(jià)過分下滑也增加了收購壓力。而非上市公司則只要公司有實(shí)力承受調(diào)整，現(xiàn)金流不至于斷裂，對降價(jià)保量的動機(jī)就不強(qiáng)。
第四，兩類公司將渡過難關(guān)。面對行業(yè)“冬天”，有兩類公司將度過冬天。第一類，以萬科為代表的“作為”類公司；這類公司是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營模式的探索者，普遍實(shí)行“精細(xì)化”經(jīng)營，如萬科還把房地產(chǎn)業(yè)做成了一個“制造業(yè)”，以求做到快速開發(fā)、標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)。這類公司將依靠成本節(jié)約渡過難關(guān)。另一類是“不作為”的公司，比如很多的大型國有開發(fā)企業(yè)。這類公司依靠先期儲備的大量低成本土地，在近兩年地價(jià)瘋漲時沒有做過多的積極進(jìn)取，因此面對調(diào)整，未來的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都不會太大。除了以上兩類公司外，投機(jī)性過強(qiáng)、在地價(jià)瘋漲的前2年吃進(jìn)過多土地的公司，實(shí)力弱又粗放經(jīng)營的公司，未來遭淘汰的可能性較大。
最后，保障性住房的增加將改變房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。出于拉動地方經(jīng)濟(jì)增長，和建設(shè)和諧社會、解決民生問題的需要，保障性住房供應(yīng)無疑將會大增。上海成立的住房保障建設(shè)局，就是一個信號。保障性住房的來源，并非一定要新建，通過收購存量房也是一條途徑，目前上海已開始了外環(huán)房產(chǎn)的政府收購工作。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場上，商品房市場占40%-50%，隨著保障性住房比重增加，商品房樓價(jià)下調(diào)壓力將增大，上市公司、開發(fā)商的壓力也將增大，但整個房地產(chǎn)行業(yè)雖有調(diào)整，但調(diào)整的幅度不會到達(dá)撼動其國民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的地步。調(diào)整將擠出房地產(chǎn)的暴利，調(diào)整后房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)專業(yè)性將增強(qiáng)，“作為類”企業(yè)將成為行業(yè)主角。 |