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近日，國土資源部副部長鹿心社就《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（2006—2020年）》有關問題接受專訪，在專訪中，鹿心社就小產權房問題提出了三項原則：第一，小產權房不符合我們國家的現(xiàn)行法律規(guī)定，不受法律保護。第二，將采取行之有效的措施，嚴禁小產權房進一步發(fā)展。第三，要深入研究，分類分析，采取有針對性的措施，來化解歷史上形成的小產權房問題。（新華社11月13日電）
所謂“小產權房”，是指在集體土地上建設的商品房，國家不發(fā)產權證。在各大中小城市，由于房價居高不下，小產權房一度熱銷，原因就在于價格便宜。小產權房不存在土地出讓金，也沒有土地征用費等相關稅費，更沒有地方政府和房地產開發(fā)商的中間暴利。
從根本上，“小產權房”源于我國土地產權的雙軌制。城市土地國家所有，農村土地集體所有，這種產權格局，在城市化過程中，不可避免會發(fā)生矛盾和沖突。我們知道，城市化的過程，本質是農業(yè)用地變成工業(yè)用地的過程，這個過程的核心是土地價值幾十倍、幾百倍地升值。然而，在中國，農村集體土地要上市流轉，地方政府是唯一的權力主體，作為土地的所有者，農民反而被“合法”地剝奪了應有的權益。有數(shù)據(jù)估計，僅非農建設占用耕地一項，從1987年到2002年，各級地方政府就從農民手中獲得的土地凈價收益達1.42萬億元以上。
鹿心社的這一番言論，沿襲了國土資源部對“小產權房”的一貫態(tài)度。有一段時間，建設部、國土資源部門的負責人曾不斷出來“溫馨提醒”，購買小產權房存在巨大風險，諸如不能按揭，沒有完整產權，不能辦理過戶手續(xù)等。在“提醒”無效的情況，國土資源部又下發(fā)通知，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，單位和個人不得非法租用、占用農民集體土地搞房地產開發(fā)。
可是，不久前，十七屆三中全會上通過了《中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，提出了建立健全土地承包經營權流轉市場和逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。如果將來有一天，建設用地市場城鄉(xiāng)合一，實現(xiàn)了國有土地和集體土地的“同地同權”，農村宅基地也可上市流轉，這是否意味著，“小產權房”將取得合法地位？既然宅基地可以上市流轉，就意味著農村集體土地取得了國家的產權認可。
“小產權房”松綁是大勢所趨，無論是土地國有，還是土地集體所有，在憲法和物權法上都應該是平等的。憑什么農民集體土地不能上市流轉，農民不能親自掌控本應屬于自己的所有權？
圍繞“農村集體土地流轉”的博弈關系，存在四個利益主體，農民，城市居民，開發(fā)商，地方政府和相關官員。禁止小產權房的合法化，從根本上來看，對征地官員有利，對地方政府有利，對房地產開發(fā)商有利，卻損害了絕大多數(shù)農民和市民的利益。顯然，判斷“小產權房”應不應該發(fā)展，不是看法律怎么規(guī)定，而是看這個事情合不合理，是不是符合廣大人民群眾的根本利益。毫無疑問，這才是解決小產權房的核心原則。在我看來，讓“農村集體土地”入市流轉起來，甚至進一步，讓農民小產權房與開發(fā)商的大產權房“同房同權”，這不但可以增加農民收入，還可以適時平抑城市房地產價格。 |