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| “雙緊”政策效果顯現(xiàn) 長(zhǎng)三角地價(jià)降下來了 |
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| 2008-02-13 新華社記者:徐壽松 姚玉潔 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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信貸緊縮政策和反囤地的系列調(diào)控政策開始顯現(xiàn)效果，最近一個(gè)月來長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)明顯降溫。因?yàn)榉θ藛柦�，一些地塊以底價(jià)成交，甚至流標(biāo)。市場(chǎng)預(yù)期，地價(jià)出讓趨于理性是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的前提之一，只有“面粉”的成本(地價(jià))低了，“面包”的價(jià)格(房?jī)r(jià))才有相應(yīng)回調(diào)的空間。
1月底，上海市楊浦區(qū)新江灣城第五幅地塊(F地塊)由美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商鐵獅門基金以67.5億元的底價(jià)購(gòu)得。地塊土地面積26.7萬平方米，為辦公、酒店、文化娛樂、商業(yè)和住宅類綜合用地，容積率為3.37，總建筑面積可達(dá)90萬平方米，折算下來，樓板價(jià)為7500元/平方米。
而2007年11月初，新江灣城第四幅地塊(D3地塊)拍出的樓板價(jià)為20000元/平方米。同為新江灣城地塊，相隔兩個(gè)多月，地價(jià)急跌逾六成。
新江灣城可謂上海土地市場(chǎng)冷熱的標(biāo)本。3年前，其所出讓的第一幅地塊的樓板價(jià)為5600元/平方米；13個(gè)月前，第二幅地塊(C2地塊)出讓樓板價(jià)為6677元/平方米；7個(gè)月前，第三幅地塊(D1地塊)出讓樓板價(jià)為12509元/平方米。第三幅地塊的地價(jià)在6個(gè)月內(nèi)比第二幅地塊的地價(jià)上漲了87%，第四幅地塊的地價(jià)在4個(gè)多月內(nèi)比第三幅地塊的地價(jià)上漲60%。而今，短短兩個(gè)多月內(nèi)，第五幅地塊的地價(jià)較第四幅地塊的地價(jià)暴跌62.5%。
盡管新江灣城地價(jià)急跌與出讓方對(duì)競(jìng)買人設(shè)立了高門檻有關(guān)，僅有鐵獅門一家符合條件，屬于獨(dú)家受讓，但目前上海土地市場(chǎng)的確變得冷清。同在1月底，上海出讓的其他多幅地塊地價(jià)普遍走低。嘉定區(qū)部分商業(yè)辦公地塊的成交價(jià)不到1500元/平方米，令人驚訝。浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)出讓的三幅土地中地價(jià)最高的為5000元/平方米，而不到半年前，同為郊區(qū)的上海青浦趙巷地塊，樓板價(jià)每平方米超過萬元。
南京土地出讓市場(chǎng)甚至出現(xiàn)了流標(biāo)。2007年12月底，南京市共出讓16幅地塊，其中10幅地塊以底價(jià)成交，更有2幅地塊流標(biāo)。當(dāng)天的拍賣會(huì)上，號(hào)稱“地王鄰居”的G104地塊(位于江寧開發(fā)區(qū))成交樓板價(jià)不足2000元/平方米，而一個(gè)多月前，其相鄰地塊樓板價(jià)高達(dá)4446元/平方米。同樣經(jīng)歷冷熱巨大落差的還有堯化門板塊。2007年10月、11月出讓的土地樓板價(jià)沒有低于3000元/平方米的，而在2007年“最后一拍”中，竟有兩個(gè)地塊流標(biāo)。
杭州土地市場(chǎng)也在降溫。1月11日，2008年杭州首場(chǎng)土地出讓會(huì)上，6幅地塊的出讓均是波瀾不驚，樓面地價(jià)均在6000元/平方米以下，“面粉”貴于“面包”的情況，顯然開始扭轉(zhuǎn)。這與一個(gè)月之前的局勢(shì)有著天壤之別。此前動(dòng)輒數(shù)億的加價(jià)幅度，在此次土地出讓會(huì)上銷聲匿跡。1月23日，杭州市出讓的兩幅地塊由于無人競(jìng)價(jià)首輪便閃電成交，成交價(jià)幾乎就是起拍底價(jià)。
房地產(chǎn)專家復(fù)旦大學(xué)教授尹伯成認(rèn)為，地價(jià)向來是市場(chǎng)信心最敏感的風(fēng)向標(biāo)。長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)降溫反映了在一系列調(diào)控措施作用下，“沒有最高、只有更高”的圈地狂熱開始發(fā)生改變，開發(fā)商心態(tài)轉(zhuǎn)向理性。
2007年曾經(jīng)追逐并創(chuàng)造過地王的萬科、soho中國(guó)，其掌門人日前均表示，2008年的土地市場(chǎng)已經(jīng)冷靜下來，不會(huì)出現(xiàn)大面積的天價(jià)地王，有的甚至預(yù)期地價(jià)會(huì)下跌。
造成土地市場(chǎng)迅速降溫的重要原因有二：
一是信貸緊縮政策。2007年第四季度以來，銀行開始真正緊縮信貸，2008年各銀行紛紛收縮公司貸款保個(gè)人貸款，砍削對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款。且銀行信貸狀況由過去的“一年一審”改為“一季一審”，開發(fā)商貸款變難。房地產(chǎn)企業(yè)從資本市場(chǎng)融資的渠道也在收窄，從2007年10月份以來，多家上市公司申報(bào)的增發(fā)方案擱置。
銀行貸款緊縮、股市圈錢變難，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道只剩下信托或從其他財(cái)務(wù)公司短融，但必須付出年利率20%甚至40%的高昂代價(jià)。在資金短缺的情況下，開發(fā)商買地?zé)崆轶E降，這對(duì)抑制地價(jià)飆升大有裨益。因?yàn)椤暗赝酢鳖l出實(shí)質(zhì)上就是流動(dòng)性過剩、資金推動(dòng)型價(jià)格暴漲在土地領(lǐng)域的實(shí)現(xiàn)。
二是加大了對(duì)開發(fā)商囤地的打擊力度。1月7日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，重申對(duì)于閑置兩年的土地要堅(jiān)決無償收回，閑置滿一年不滿兩年的，則按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。此前，國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，從2007年11月1日起，對(duì)未繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放土地證，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放土地證。
易居(中國(guó))研究院分析師楊紅旭說，反囤地政策雙管齊下，在購(gòu)地環(huán)節(jié)收緊增量，不得濫占；在土地使用環(huán)節(jié)擠出存量，不得閑置。這種“兩頭夾擊”式調(diào)控對(duì)開發(fā)商影響很大，使其在土地出讓競(jìng)價(jià)時(shí)不敢豪賭。
“帶著刀架脖子的風(fēng)險(xiǎn)貿(mào)然增加土地儲(chǔ)備，是很危險(xiǎn)的�！薄∠愀酆懵〖瘓F(tuán)主席陳啟宗說，土地儲(chǔ)備需要謹(jǐn)慎對(duì)待。
這一觀點(diǎn)反映了眼下開發(fā)商的普遍心態(tài)：市場(chǎng)面臨調(diào)整，拿地需要更加理性。
不過，也有一些市場(chǎng)人士認(rèn)為，目前地價(jià)降溫還是暫時(shí)現(xiàn)象，與地方近期加大放地規(guī)模也有關(guān)。要使這一好勢(shì)頭保持下去，關(guān)鍵要將緊縮信貸、打擊囤地的政策執(zhí)行到位�，F(xiàn)在，市場(chǎng)已在流傳2008年信貸將前緊后松。果真如此，房?jī)r(jià)回調(diào)又或?qū)一ㄒ滑F(xiàn)。
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