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房地產(chǎn)中介，是房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)�！爸薪橄嗬^倒閉預(yù)示住房投機(jī)走向末路�！敝袊�(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所曹建海研究員亮出自己的觀(guān)點(diǎn)。
歲末年初，許多媒體報(bào)道說(shuō)北京規(guī)模最大的房屋經(jīng)紀(jì)公司中大恒基，連續(xù)關(guān)閉了大量門(mén)店。截至1月9日，被關(guān)閉的門(mén)店已經(jīng)達(dá)到30～40家以上，公司預(yù)計(jì)在近期將關(guān)閉50家門(mén)店，關(guān)店的原因在于交易萎縮。此前，隨著廣州、深圳的房?jī)r(jià)下跌，還出現(xiàn)了深圳知名中介企業(yè)中天置業(yè)負(fù)責(zé)人卷款出逃一夜坍塌、長(zhǎng)河地產(chǎn)宣布關(guān)鋪等事件。
房地產(chǎn)中介，是房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，所謂牽一發(fā)而動(dòng)全身，地產(chǎn)中介出現(xiàn)的這種現(xiàn)象，意味著什么？“中介相繼倒閉預(yù)示住房投機(jī)走向末路。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所曹建海研究員接受記者采訪(fǎng)時(shí)，亮出了自己的觀(guān)點(diǎn)。
中介倒閉傳遞的信號(hào)：房?jī)r(jià)或?qū)⒄w性回落
對(duì)于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)中介企業(yè)，2007年的冬天是一個(gè)嚴(yán)酷的冷冬。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，11月北京市2000多家房產(chǎn)中介中，二手房包括存量房的月簽約數(shù)在一套及以上的僅為31家，絕大多數(shù)房產(chǎn)中介出售業(yè)務(wù)量為零。
“大多數(shù)房產(chǎn)中介的主要收入來(lái)源是二手房交易，去年以來(lái)過(guò)度擴(kuò)張的房地產(chǎn)中介業(yè)，目前普遍陷入經(jīng)營(yíng)困境。”曹建海說(shuō)，長(zhǎng)期以來(lái)，全國(guó)約50%的新建商品房銷(xiāo)售和近90%的二手房買(mǎi)賣(mài)，都是通過(guò)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)的。
房產(chǎn)中介讓人們愛(ài)恨交加。一方面，它為建立和完善社會(huì)服務(wù)體系、保護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)、方便群眾生活發(fā)揮了積極的作用；另一方面，它也是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要“推手”。“中介的作用強(qiáng)化了房屋的流動(dòng)性和變現(xiàn)性。”曹建海說(shuō)。
“這個(gè)作用在房?jī)r(jià)上漲、投機(jī)盛行時(shí)更加明顯。”他說(shuō)，在一些大城市，許多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商“唱雙簧”，通過(guò)勾結(jié)活動(dòng)助推房?jī)r(jià)。比如，一些房產(chǎn)中介通過(guò)非正常手段控制房源、制造市場(chǎng)緊張局面抬升房?jī)r(jià)，于是，“炒號(hào)”、“囤房”、“茶水費(fèi)”成為房地產(chǎn)中介行業(yè)重要的牟利手段。
“可以說(shuō)，除了必要的、合法的附加值服務(wù)之外，支持當(dāng)前中介行業(yè)增長(zhǎng)的主要收入來(lái)源，是中介機(jī)構(gòu)不合理地通過(guò)加價(jià)、騙取等手段轉(zhuǎn)移社會(huì)財(cái)富�！辈芙ê�(duì)房地產(chǎn)業(yè)一直保持高度關(guān)注，他認(rèn)為，“從這個(gè)意義上說(shuō)，房地產(chǎn)中介的大量出現(xiàn)，事實(shí)上已成為房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要‘推手’�！�
曹建海進(jìn)一步分析：現(xiàn)在，由于二手房市場(chǎng)缺乏成交量，致使這種以“寄生”方式存身的中介機(jī)構(gòu)大量破產(chǎn)、倒閉。這將從根本上摧毀住房投機(jī)者繼續(xù)炒房牟利的信心，促使住房從“囤積”轉(zhuǎn)向消費(fèi)。
考慮到當(dāng)前各地商品房?jī)r(jià)都有大約3～5倍的虛高，真正的消費(fèi)者根本買(mǎi)不起房，在投機(jī)市場(chǎng)趨于冷落的市場(chǎng)氣氛下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投機(jī)客要想把手中的房屋轉(zhuǎn)向消費(fèi)，只有降低價(jià)格一條路了�！斑@或?qū)⒁鸶鞯胤績(jī)r(jià)的整體性回落�！辈芙ê３了贾f(shuō)。
政府住房民生導(dǎo)向要求：房?jī)r(jià)合理回落
一段時(shí)間以來(lái)，全國(guó)各大中城市的房?jī)r(jià)已如脫韁野馬。曹建海認(rèn)為：地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、包含中介在內(nèi)的炒樓機(jī)構(gòu)和個(gè)人等對(duì)房地產(chǎn)流通的操控，并因此獲得暴利；而商業(yè)銀行的深層介入，更為房?jī)r(jià)高漲提供了充裕的資金保證。“由此，幾乎所有的城鎮(zhèn)，無(wú)論是房?jī)r(jià)與居民家庭收入比、房?jī)r(jià)與年租金比等，都出現(xiàn)了嚴(yán)重的脫離實(shí)際的情況，泡沫異常嚴(yán)重�！�
盡管最近兩年，有關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)已經(jīng)從“房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)”，轉(zhuǎn)變?yōu)閺?qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和帶動(dòng)民生方面的協(xié)調(diào)作用。但總體而言，由于理論認(rèn)識(shí)上的局限性，政府希望大力發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，還局限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等營(yíng)利性機(jī)構(gòu)構(gòu)成的市場(chǎng)供給，非營(yíng)利性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)仍未列入政策支持的范圍。
不過(guò)，面對(duì)因房?jī)r(jià)瘋漲帶來(lái)的各種矛盾，政府已開(kāi)始關(guān)注城鎮(zhèn)低收入階層居民的住房保障問(wèn)題�！傲夥俊北划�(dāng)作平衡經(jīng)濟(jì)發(fā)展和解決人民生活的重要工具，中央政府也基本明確了不能完全放手由市場(chǎng)解決住房問(wèn)題�！盁o(wú)論如何，相比于單純的‘市場(chǎng)主義’，這是一個(gè)重要的認(rèn)識(shí)上的進(jìn)步。”曹建�？隙ǖ卣f(shuō)。
對(duì)于去年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響最大的措施，即央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《補(bǔ)充通知》，曹建海認(rèn)為，是“屬于對(duì)住房需求特別是投機(jī)需求主動(dòng)性的限制措施”。
“但是，這個(gè)措施下達(dá)之初，各地銀行觀(guān)望以及陽(yáng)奉陰違的態(tài)度說(shuō)明，我國(guó)的商業(yè)銀行體系已基本上把住房信貸當(dāng)成了最有收入保證、最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，說(shuō)明房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，特別是銀行體系的綁架和影響程度之深，整個(gè)銀行體系為高房?jī)r(jià)保駕護(hù)航，可以說(shuō)到了奮不顧身的地步�！背练�(wěn)的曹建海說(shuō)到這里也激動(dòng)了起來(lái)。
“這些做法是建立在房?jī)r(jià)上漲是未來(lái)大趨勢(shì)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)上的。世界上從來(lái)沒(méi)有不破的泡沫，也從來(lái)沒(méi)有只漲不跌的房市�！辈芙êＵf(shuō)，目前全國(guó)過(guò)高的房?jī)r(jià)水平，實(shí)際上給銀行信貸資產(chǎn)構(gòu)成了巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)�；趯�(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心，來(lái)自央行與銀監(jiān)會(huì)的政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控構(gòu)成了實(shí)質(zhì)性的影響�？梢哉f(shuō)，這是迄今為止所有的宏觀(guān)調(diào)控措施中，最具殺傷力的一次了。“這個(gè)措施確實(shí)起到了規(guī)避銀行風(fēng)險(xiǎn)，和一定程度的調(diào)控房市的作用”。
曹建海還認(rèn)為，中共十七大報(bào)告提出了“住有所居”的目標(biāo)，屬于住房民生思想的具體體現(xiàn)，這是對(duì)過(guò)去片面強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的徹底“革命”�！啊∮兴印环矫嬉w現(xiàn)居民人均住房，而不是囤房面積的提高；另一方面要體現(xiàn)住房消費(fèi)支出在家庭支出中比例的逐步下降�！彼嵝颜f(shuō)。
房市轉(zhuǎn)折點(diǎn)是否來(lái)臨：取決于銀行放貸的口子
未來(lái)會(huì)怎樣？對(duì)這個(gè)大家都關(guān)注的問(wèn)題，曹建海認(rèn)為：2008年，既有樂(lè)觀(guān)的因素，也有令人不安的因素。
從1月1日起，對(duì)已有房契在身或是計(jì)劃購(gòu)房的消費(fèi)者和投資者而言，面臨的最直接影響是，個(gè)人房貸優(yōu)惠利率將由2007年年初的5.81%，提高到6.65%；對(duì)于申請(qǐng)第二套住房按揭貸款的家庭，他們將承擔(dān)5年期以上個(gè)人貸款基準(zhǔn)利率7.83%的1.1倍，即8.61%的年利率水平。
物業(yè)稅在一些城市由空轉(zhuǎn)到實(shí)轉(zhuǎn)的試驗(yàn)，將對(duì)投機(jī)主導(dǎo)下的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成全局性和實(shí)質(zhì)性的根本影響，這個(gè)稅種的推出，將對(duì)住房投機(jī)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性打擊。
對(duì)于國(guó)務(wù)院1月7日下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，曹建海的評(píng)價(jià)是：“打響了2008年樓市調(diào)控的第一炮，對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)，可能產(chǎn)生決定性影響。”他依據(jù)的是，通知提出了嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策：土地閑置滿(mǎn)兩年應(yīng)該收回的，依法無(wú)償收回，重新安排使用；土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。“將對(duì)閑置土地，特別是閑置房地產(chǎn)用地征繳增值地價(jià)，這是一記以打擊囤積土地為核心的重拳”。
“當(dāng)然，房市轉(zhuǎn)折點(diǎn)是不是真的來(lái)臨，最直接的因素，還是要取決于2008年上半年甚至一季度商業(yè)銀行放貸能否把住口子�！辈芙êＵf(shuō)，不僅投資、投機(jī)性購(gòu)房嚴(yán)重依賴(lài)銀行信貸，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)囤售，也主要依賴(lài)銀行的信貸資金支撐。“一旦商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)‘開(kāi)閘放水’，不僅投機(jī)性買(mǎi)盤(pán)會(huì)蜂擁而至，開(kāi)發(fā)商也將繼續(xù)挺起捂盤(pán)囤積的腰桿。那么，所謂消除泡沫、房?jī)r(jià)理性回歸的企盼，終將成為‘水中撈月’一場(chǎng)空。” |