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3年9000億元，一項雄心勃勃的住房保障投資計劃日前正式公之于眾。
2009年—2011年，通過每年3000多億元的住房保障投入，全國1300萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難問題將基本得到解決。這是一項真正惠民的安居工程。
住房產業(yè)鏈上下游的幾十個行業(yè)也將極大地受益于這一計劃。每年3000億元的投資，據估算將拉動上下游約6000億元的投資，并創(chuàng)造200萬—300萬個就業(yè)機會。
通過大規(guī)模的住房保障投資，不僅可以提高城鎮(zhèn)居民居住水平，也將拉動低收入家庭的住房消費。同時，居民解了“安居”的后顧之憂，對未來的風險預期會降低，用于其他方面的消費支出會增加。
在國際金融風暴和我國經濟增速下滑的關鍵時刻，住房保障的投入，對拉動內需、刺激經濟增長將起到極大的推動作用。
據悉，未來3年保障性住房的具體指標已經由住房和城鄉(xiāng)建設部分解到各地。相應的，投資計劃如何兌現，每年3000億元的投資應當怎樣構成、如何落實，成為當前人們十分關心的問題。
經濟適用房：市場提供充沛資金，地方政府應保證經濟適用房用地
經濟適用房投資將是3年計劃的大頭。根據目前各地公布的建設規(guī)劃，今后3年將新建約400萬套經濟適用房，總共需要投資約6000億元——約占9000億元計劃的2/3，平均每年約2000億元。在中央要求加大住房保障力度的背景下，這一數字還有提升空間。
今年是近年來經濟適用房投資規(guī)模最大的一年。前三季度，各地新開工經濟適用住房85萬套，完成投資860億元。到年底預計將超過120萬套，投資超過1200億元。
“經濟適用房的投資不用擔心，因為最終會通過銷售收回投資，并賺取一定利潤。”住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥說。
“房地產開發(fā)商的熱情很高，尤其是一些民營房地產企業(yè)，主動希望參與經濟適用房開發(fā)建設，過去則以國有房地產企業(yè)為主�！北本┦薪ㄎ敝魅纬探ㄈA告訴記者。
我國現行的經濟適用房開發(fā)建設，主要采取“開發(fā)商幫政府建”的模式。土地由地方政府無償劃撥，并給予開發(fā)商一定的稅費優(yōu)惠。經濟適用房售價由政府限定，通過銷售回款收回成本。在此基礎上，開發(fā)商按規(guī)定可以獲得3%的利潤。雖然利潤不高，但經濟適用房在各地供不應求。開發(fā)商可以加快項目開發(fā)周期，獲得利潤，保證資金鏈的健康。尤其是在今年商品房市場銷售低迷的情況下，經濟適用房“不愁賣”的特點，更具有吸引力。
目前我國每年房地產市場投資約為2.5萬億元，未來3年每年平均2000億元的投資量占比不到1/10，市場完全有足夠的資金滿足需求。
通過市場解決資金問題，本質上是地方政府讓出土地收益，用土地“投資”經濟適用房的建設。應當看到，今年經濟適用房的投資規(guī)模，與前兩年房地產市場的火爆不無關系。市場好了，地方財政、土地出讓收入高，相應的，拿地出來建經濟適用房的“魄力”也更大一些。而在今年市場低迷的情況下，經濟適用房供地能否延續(xù)這一勢頭，很難保證。有的城市甚至已經將“停止經濟適用房供地”納入當地“救市”政策。
有關專家認為，在市場熱情很高、資金充沛的情況下，關鍵是地方政府要下決心，保證經濟適用房用地的劃撥。
另一方面，經濟適用房投資建設模式，今年也遇到了一些新的問題。受今年上半年建材、勞動力等成本上漲的影響，一些經濟適用房項目已難以保證3%的利潤。記者從北京一家有多年經濟適用房開發(fā)經歷的房地產公司了解到，該公司今年初開工的一個項目，政府限定的銷售價格約3200元/平方米，而核算下來建設成本超過4000元/平方米——最后有可能入不敷出。
程建華介紹，針對上述情況，北京市有關部門正在研究經濟適用房定價采取“浮動制”。即在最初定價的基礎上，根據實際的建設成本，允許銷售價格在一定范圍內的浮動，以保證投資方獲得正常的利潤。相應的，當成本下降，利潤高于3%時，銷售價格可以下浮，讓購房者得到更多實惠�！巴ㄟ^這種靈活的方式，有利于保護開發(fā)商的積極性，穩(wěn)定經濟適用房建設的資金來源和建設進度�！背探ㄈA說。
廉租房：穩(wěn)定樓市有助于資金落實，地方政府須擔重任
未來3年，通過廉租房制度將解決747萬戶低收入家庭的住房困難。其中287萬戶實物配租，460萬戶租賃補貼，總投入約2150億元，平均每年700多億元。
2007年《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號文）提出，各地進行廉租房制度建設的資金來源主要有地方財政、土地出讓凈收益的至少10%和住房公積金增值收益可提取部分。
細算這3項資金渠道。來自住房和城鄉(xiāng)建設部的數據顯示，截至2007年底，各地已經累計從公積金增值收益中提取廉租住房建設補充資金130.03億元，其中大部分為2007年提取。今后3年，如果每年提取資金量都能達到130億元的水平，并保持一定比例的增長，則能滿足700億元資金需求的20%左右。
去年，土地出讓凈收益投入廉租房建設的比例底限由5%提高到10%，人們一度認為這一渠道將成為各地投入廉租房建設的主力資金。國土資源部統(tǒng)計顯示，2007年全國土地出讓收入近13000億元，其中招拍掛出讓土地收入超過9000億元，比上一年增長約60%。除去征地、拆遷、補償、稅費等成本，凈收益一般至少在40%以上，至少有400億元。
但這一數據建立在過去幾年各地房地產價格快速上漲、各地“地王”頻現的基礎上。今年，受房地產市場成交低迷的影響，各地土地交易急劇萎縮，一些去年的“地王”也遭退地。相應的，土地出讓收益和凈收益均大幅下降。齊驥認為，按照今年土地市場的情況，土地出讓凈收益的10%對未來大規(guī)模的廉租房建設而言，“杯水車薪”。
投資重擔還是落在各級財政上。中央財政主要支持對象是中西部財政困難的地區(qū)。今年已通過廉租住房專項補助資金和預算內投資專項補助，給予68億元支持，比2007年增長1/3。第四季度，又追加100億元補助資金，將有效緩解中西部地區(qū)廉租房保障資金不足的問題。
中央傳遞的積極信號和提供的大量財政支持，將更有力的調動地方投入的積極性�！皩Φ胤秸裕夥拷ㄔO在經濟上是只有投入、沒有產出的，所以最重要的是地方政府有沒有這個決心�！睂＜医榻B，過去為發(fā)展地方經濟，部分地方政府對住房保障積極性不高，投入較少。現在，中央明確提出住房保障是擴大內需和刺激經濟的重要手段。對地方而言，大力進行住房保障建設，既能爭取中央財政的投入，配套的地方投入和銀行貸款，也將對各地相關產業(yè)的發(fā)展和勞動力就業(yè)起到積極作用，對GDP增長更是會起到數倍的放大效應。
今年以來，地方財政已投入廉租房建設超過180億元，接近去年全年投入的兩倍。在今年各地財政收入增速放緩的情況下，實屬不易。
然而，房地產市場的低迷不僅影響了土地出讓收益，也使各地相關的財政收入減少。因此，維護房地產市場的穩(wěn)定，對落實地方對廉租房建設的投入有積極意義。在近日住房和城鄉(xiāng)建設部一次全國電視電話會議上，部長姜偉新明確提出，維護房地產市場的穩(wěn)定是該系統(tǒng)當前工作的重點。核心是促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展，并“鼓勵各地在中央政策下，繼續(xù)探索出臺鼓勵支持居民住房合理消費的政策�！饼R驥在接受記者采訪時也表示，各地應積極引導房地產開發(fā)商主動應對市場變化，合理調整價格，促進交易活躍。
擴大保障領域：游牧民定居納入其中，探索幫助中等收入家庭解決住房問題
以規(guī)模龐大的投資為契機，“安居工程”保障的對象和范圍也在不斷擴大。同時，范圍的擴大，也將進一步拉動投資、刺激內需。
在各地承諾不斷擴大廉租房制度覆蓋范圍和增加經濟適用房建設同時，城市棚戶區(qū)和以煤礦、林區(qū)和農墾為主的城市周邊棚戶區(qū)改造正在快速推進。資金來源是地方財政投入一部分，受益企業(yè)和職工自籌一部分的模式。
山西省2007年全省煤礦棚戶區(qū)改造工程581.4萬平方米已全面啟動，省、市政府分別給予每平方米200元和100元的補助。黑龍江省計劃用5年基本完成全省4000萬平方米城市棚戶區(qū)改造，并要求改造項目中配建至少30％經濟適用房和廉租房。吉林省2008年計劃完成10萬平方米林業(yè)棚戶區(qū)試點改造，共補助2000萬元，其它資金由企業(yè)和職工自籌。
游牧民定居工程和農村危房改造也被納入計劃，目前正在試點。與上述投資相加，3年總共需要投入1050億元。
在著力解決好低收入家庭住房困難問題的同時，各地也在積極探索，幫助包括新就業(yè)大學生在內的中等收入家庭解決住房問題。并以此帶動社會投資和財政投入。
北京、成都、青島等城市今年建設了一定規(guī)模的限價商品房，主要供應中低收入住房困難家庭，通過市場為主、政府投入的方式解決中等收入家庭住房問題。廈門、深圳、福州等地建設了經濟租賃房，用于解決新就業(yè)大學生、公務員等中低收入者的階段性住房問題。相關的探索和嘗試，得到了主管部門的大力支持。 |