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根據(jù)北京市住建委日前新修訂的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》，今后預(yù)售住宅或者是現(xiàn)房銷(xiāo)售將按套內(nèi)面積來(lái)計(jì)價(jià)。此規(guī)定一出臺(tái)，就受到了廣泛的關(guān)注。新辦法能否從根本上解決商品房買(mǎi)賣(mài)時(shí)不斷出現(xiàn)的面積之爭(zhēng)？能不能因此就讓老百姓買(mǎi)房時(shí)買(mǎi)的明白？它將給北京市的商品房買(mǎi)賣(mài)和使用帶來(lái)哪些連鎖影響？央視主持人王小丫和著名評(píng)論員向松祚和張鴻共同評(píng)論。
新辦法帶來(lái)哪些新變化？能否減少公攤面積爭(zhēng)議？
《今日觀察》評(píng)論員張鴻： 面積計(jì)算變復(fù)雜，科學(xué)與否難斷論
新辦法是否更科學(xué)，目前還很難一言斷論。不過(guò)對(duì)于普通買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，可能辦法說(shuō)得越詳細(xì)，人們?cè)胶�，因�(yàn)樯婕暗皆S多面積問(wèn)題。弄懂新辦法最簡(jiǎn)單的方法就是看幾個(gè)概念：比如一平方米一萬(wàn)塊錢(qián)的房?jī)r(jià)是指建筑面積，它包括套內(nèi)建筑面積，陽(yáng)臺(tái)、墻壁面積等，剩下的叫公攤面積。公攤面積是指公共過(guò)道、走廊、電梯間等等，最容易發(fā)生糾紛的就是公攤面積。但普通人不可能精確知道套內(nèi)面積是多少，因?yàn)橄駢Ρ诿娣e是沒(méi)法計(jì)算的，所以套內(nèi)使用面積又變復(fù)雜了。
《今日觀察》評(píng)論員向松祚：新辦法對(duì)購(gòu)房者利好 住房單價(jià)會(huì)上漲
我覺(jué)得北京市出臺(tái)的新辦法，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，應(yīng)該是個(gè)好消息，是一個(gè)進(jìn)步，也是國(guó)際上比較通行的慣常做法。它能夠降低購(gòu)房者和買(mǎi)房者之間的交易成本，即是說(shuō)買(mǎi)房者能相對(duì)比較容易測(cè)量房面積。如果采取以前建筑面積的辦法：普通買(mǎi)房者無(wú)法測(cè)量公攤面積。當(dāng)然，同樣一套100平米的房子按建筑面積算時(shí)，有公攤面積、室內(nèi)面積。假設(shè)按1平米一萬(wàn)塊錢(qián)算是100萬(wàn)，現(xiàn)在只按套內(nèi)面積來(lái)算，可能只有80平米，但房?jī)r(jià)還是100萬(wàn)，這樣折算出來(lái)，每平米的房?jī)r(jià)就會(huì)少12000多。所以，按照北京的新辦法來(lái)公布，每平米住房的單價(jià)一定會(huì)上漲，且漲幅度都會(huì)在10％、20％，有的甚至?xí)?0％，原因是整體房?jī)r(jià)沒(méi)有改變，變的是單價(jià)，因?yàn)槊娣e變小了。（《今日觀察》評(píng)論員）
開(kāi)發(fā)商欺騙行為會(huì)否得到遏制？消費(fèi)者買(mǎi)房能明白、放心嗎？
向松祚： 舊辦法信息不對(duì)稱(chēng) 開(kāi)發(fā)商巧取豪奪
凡是購(gòu)房者，都會(huì)有痛苦和困惑的經(jīng)歷：按照建筑面積來(lái)計(jì)價(jià)的方式所造成的最大麻煩就是公攤面積。比如買(mǎi)一套150平米的房子，假設(shè)公攤面積是10平米，但對(duì)于購(gòu)房者是一個(gè)非常模糊的概念，而發(fā)生糾紛的核心原因正是開(kāi)發(fā)商很容易在公攤面積上做文章，借機(jī)賺錢(qián)。應(yīng)該說(shuō)在開(kāi)發(fā)商在公攤面積上完全是不透明的。開(kāi)發(fā)商利用信息不對(duì)稱(chēng)巧取豪奪，賺不應(yīng)該賺的錢(qián)。
張鴻： 新?lián)鷳n(yōu)：開(kāi)發(fā)商減小公攤面積獲利
消費(fèi)者很難搞清楚公攤面積怎樣計(jì)算，只有找專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員可能才能準(zhǔn)確測(cè)出套內(nèi)面積，但開(kāi)發(fā)商更愿意把公攤面積算大一些。倘若真正實(shí)行按套內(nèi)面積來(lái)計(jì)價(jià)時(shí)，我反而有另外一種擔(dān)心，但并非空穴來(lái)風(fēng)的：可能會(huì)引發(fā)的糾紛是開(kāi)發(fā)商把公攤面積算小了，比如建房時(shí)就建小走廊。但因?yàn)楣珨偯娣e不算錢(qián)了，所以一些開(kāi)發(fā)商減少了公攤面積。按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)這種辦法在重慶已經(jīng)實(shí)行了。今年初就有類(lèi)似的案例：購(gòu)房者買(mǎi)了一個(gè)12平米的商鋪，按套內(nèi)面積算是8平米，但結(jié)果卻是套內(nèi)面積增加了，公攤面積減少了，之后他便去打官司�，F(xiàn)在若是按套內(nèi)面積來(lái)計(jì)算，公攤面積，走廊、電梯間面積可能就會(huì)減小，而減小的這些面積開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將其變成另外一套房子賣(mài)出去。
買(mǎi)的沒(méi)有賣(mài)的精，新辦法實(shí)施，能否讓購(gòu)房人真正放心？
張鴻： 測(cè)量機(jī)構(gòu)要建立測(cè)量信任
讓購(gòu)房者產(chǎn)生不明白的重要原因是不信任。第一是買(mǎi)房時(shí)不信任開(kāi)發(fā)商告知的房屋面積，第二是對(duì)測(cè)量單位的不信任。購(gòu)房者房產(chǎn)證上寫(xiě)明竣工后的實(shí)測(cè)面積，其實(shí)是房管局或者是建委下面的測(cè)量單位負(fù)責(zé)測(cè)量的。一是根據(jù)圖紙來(lái)測(cè)量，或者竣工以后實(shí)測(cè)，而大家是持懷疑態(tài)度的。比如有一個(gè)典型的案例：一個(gè)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主覺(jué)得他們房子的公攤面積太大了，便去找測(cè)量單位，但其實(shí)就是該測(cè)量單位測(cè)量的，所以在復(fù)測(cè)時(shí)還是原來(lái)的結(jié)果。此后業(yè)主便找到上海一個(gè)測(cè)量公司來(lái)測(cè)，結(jié)果卻稱(chēng)該小區(qū)多賣(mài)了8000平米的房子，這相當(dāng)于一棟樓的價(jià)錢(qián)，但是開(kāi)發(fā)商認(rèn)為此公司沒(méi)有資質(zhì)而不承認(rèn)測(cè)量結(jié)果……所以，如果想取得購(gòu)房者的信任，首先是要建立信任，如果短期內(nèi)很難建立對(duì)開(kāi)發(fā)商的信任，官方的測(cè)量機(jī)構(gòu)要建立這樣的信任。
向松祚：“套內(nèi)改套外”幫助甚微 發(fā)展中介機(jī)構(gòu)解決信息不對(duì)稱(chēng)
要讓買(mǎi)房者買(mǎi)的明白，光靠改變計(jì)價(jià)方式，把按建筑面積計(jì)價(jià)改成套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，僅僅有一點(diǎn)點(diǎn)幫助。因?yàn)樽》渴欠浅Ｌ貏e的商品，很復(fù)雜。非專(zhuān)業(yè)人士很難知道開(kāi)發(fā)商是否在所買(mǎi)房子的建筑材料偷工減料，建筑質(zhì)量是否符合建筑規(guī)范，是否符合合同約定面積等真相。光靠購(gòu)房者自己解決信息不對(duì)稱(chēng)是完全做不到的。國(guó)際上比較好的辦法是讓成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)依靠中介結(jié)構(gòu)。有信息不對(duì)稱(chēng)，就要依靠中介機(jī)構(gòu)，而且它一定不能是政府的派生出來(lái)的，必須通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展出來(lái)，從而幫助買(mǎi)房者監(jiān)測(cè)住房的質(zhì)量、律師評(píng)估手續(xù)是否合法。但中國(guó)的購(gòu)房者往往不愿意在初期付幾千塊錢(qián)的評(píng)估費(fèi)用，等后來(lái)房子出問(wèn)題后打官司卻要花更多的錢(qián)。因此，中國(guó)未來(lái)必須要發(fā)展獨(dú)立的由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)衍生出來(lái)的中介機(jī)構(gòu)來(lái)幫助買(mǎi)房者，才是解決讓明白買(mǎi)房的有效辦法。
北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融中心主任，《今日觀察》特邀評(píng)論員馮科：利用新辦法合法維護(hù)權(quán)益 市場(chǎng)化手段解決
總體來(lái)說(shuō)新辦法對(duì)老百姓、購(gòu)房人是有利的，要利用新的計(jì)價(jià)方法，合法維護(hù)自己的權(quán)益。要注意的是，宏觀層面上可能會(huì)把住宅的單價(jià)推高，因?yàn)橛?jì)算方法發(fā)生了變化。真正有效的辦法，還是要多一些市場(chǎng)化的手段去解決，培育一些市場(chǎng)中介組織，發(fā)展設(shè)立一些測(cè)量師事務(wù)所，它要用品牌公信力，為購(gòu)房人服務(wù)。因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)住房面積的測(cè)量只有一家，它可能會(huì)容易受到一些開(kāi)發(fā)商的影響。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員，《今日觀察》特邀評(píng)論員牛刀：新辦法亦帶來(lái)弊端 政府應(yīng)讓流程公開(kāi)、透明化
新辦法不能徹底解決開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的糾紛問(wèn)題，還會(huì)帶來(lái)很多弊端，第一，二手房交易。第二，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑的矛盾。第三，僅僅只是改革套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)，并不能讓老百姓真正享受到實(shí)惠，它只是在這一個(gè)方面更明確一點(diǎn)，但是房地產(chǎn)的銷(xiāo)售一整套流程中，有很多環(huán)節(jié)都是老百姓搞不明白的。隨著套內(nèi)問(wèn)題的解決，應(yīng)該是政府部門(mén)有義務(wù)，把一系列流程公開(kāi)化，透明化，讓老百姓看的更多。
張鴻：開(kāi)發(fā)商欺詐將付出沉重代價(jià)
建立信任不是說(shuō)消費(fèi)者會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商有一個(gè)道德上的信任，而是相信開(kāi)發(fā)商不敢欺詐，如果欺詐，因此而付出的代價(jià)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于獲得的收益。
向松祚： 信任建立核心：依靠競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制發(fā)展獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)
在信息不對(duì)稱(chēng)的商品市場(chǎng)上建立信任，尤為重要；核心是要依靠市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)發(fā)展出公正、獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)來(lái)幫助消費(fèi)者，維護(hù)他們的權(quán)利，這是非常重要的一環(huán)。開(kāi)發(fā)商如果玩貓膩，在法律上將得到嚴(yán)厲的制裁，這也非常重要。
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