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上一輪宏觀調(diào)控可以說是“通過抑制成交來穩(wěn)定市場”。
這一次地市熱漲，7月我們看到的是增加土地供應，來平抑房價。土地的集中放量漸變成“土地促銷旺季”，這倒是和樓市瘋漲時期開發(fā)商加大推盤力度有著異曲同工之妙。京滬等地增加土地供給能平抑房價幾乎是多方共識，但明確出讓時間更需計劃性。另一個問題是，基于“總量有限、資源稀缺”等土地自身屬性，加大供應的同時應有效防止因供需關系變化產(chǎn)生的從地王走向賤賣的另一個極端，地市價格波動過快會直接導致樓市的起伏，平衡土地交易的價格，是未來房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的重要基礎。
5月21日的廣渠門外10號地，樓面價超過了每平方米15000元。6月30日的廣渠路15號地則成為北京樓面價、總價雙料"地王"。此后，五環(huán)外的大興、通州均出現(xiàn)樓面價達每平方米7000元的"地王"。這些"地王"的出現(xiàn)，無疑將在未來2至3年后推高北京房價。
據(jù)北京市國土資源局相關人士分析，地王頻現(xiàn)的主要原因在于：近三年來，北京市一直堅持偏緊的土地供應政策，有效開發(fā)的土地并不充足；而另一方面，旺盛的市場需求吸引了全國地產(chǎn)商競相進入。2008年大部分開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的走勢不明朗，將主要精力放在了“消化庫存”方面，以至出現(xiàn)了“不敢拿地”的現(xiàn)象，2008年掛牌入市的多宗土地流拍。而今年，開發(fā)商將“面包”賣完之后，勢必要購買適量的面粉補充，以保障其可持續(xù)發(fā)展。同時，今年寬松的貨幣政策又使得不少地產(chǎn)商、尤其是具有央企背景的地產(chǎn)商手持大量貨幣資金，導致幾十億拿地的現(xiàn)象屢見不鮮。
地王也好，房價也罷，“價格”都是核心詞。增加供給以平抑房價的做法已經(jīng)成為北京、上海等大城市政府的共識。
北京市國土資源局研究室主任靳京在7月13日召開的“土地市場形勢分析專家座談會”上說，“下半年北京將供應土地1000公頃，同時投入1000億元用于土地儲備”。
上海嘉定區(qū)政府土地招商負責人近期向在滬多家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)介紹，作為下半年上海土地出讓的重點區(qū)域，嘉定擬推出800畝至1000畝的土地供給。
價格戰(zhàn)中的“共振風險”
“價格戰(zhàn)”的產(chǎn)生究其原因在于，同一時間段內(nèi)，市場的供需雙方赤裸裸的正面交鋒。
“價格戰(zhàn)”最大的受益者是土地的出讓方。但土地供貨方也絕非常勝將軍。縱觀2008年的土地交易情況，土地方也曾飽受了開發(fā)商的無情打擊。很多土地經(jīng)過幾輪談判后，由140萬/畝貶值到120萬/畝，甚至都出現(xiàn)了100萬/畝竟無人問津的地步。即使現(xiàn)在，也有大量的閑置土地。土地本是稀缺資源，但在特定的市場環(huán)境下，也不得不“賤賣”。
思源置地顧問認為，這就是“土地共振”現(xiàn)象給市場交易中的供求雙方帶來的傷害。土地交易共振現(xiàn)象的出現(xiàn)源于參與者對市場供給、需求和預期的同向判斷。在市場經(jīng)濟發(fā)展到一定階段時，一方獨占或者說一方暴利的時代應該引入一種新的價格機制，這個機制可以平衡交易過程中的各方利益，與和諧社會倡導的共同發(fā)展——“共贏”是相一致的。
思源置地顧問堅信：適時引入“土地價格平衡機制——套期保值”在土地交易“價格戰(zhàn)”中可以有效地規(guī)避共振風險。
引用期貨交易中的套期保值
如何避免交易雙方中的任何一方損失慘重，可以探求在土地交易中引入期貨交易中經(jīng)常提及的“套期保值”。在現(xiàn)有的期貨市場中，套期保值是指把期貨市場當作轉移價格風險的場所，利用期貨合約作為將來在現(xiàn)貨市場上買賣商品的臨時替代物，對其現(xiàn)在買進準備以后售出商品或?qū)硇枰I進商品的價格進行保險的交易活動。
“土地”雖然還未作為一種商品進入到我國現(xiàn)有的商品期貨交易中，但我們可以借鑒“套期保值”在商品期貨交易中規(guī)避風險的經(jīng)驗，以運用到未來的土地市場交易中。特別是提取套期保值的核心特征，即在現(xiàn)貨市場和期貨市場對同一種類的商品同時進行數(shù)量相等但方向相反的買賣活動，即在買進或賣出實貨的同時，在期貨市場上賣出或買進同等數(shù)量的期貨，經(jīng)過一段時間，當價格變動使現(xiàn)貨買賣上出現(xiàn)的盈虧時，可由期貨交易上的虧盈得到抵消或彌補，從而在“現(xiàn)”與“期”之間、近期和遠期之間建立一種對沖機制，以使價格風險降低到最低限度。
思源置地認為，合理的引入“套期保值”的概念，可以有效地遏制現(xiàn)在開發(fā)商囤地、捂盤等擾亂市場交易活動的行為，保持地方財政收入的穩(wěn)定。
土地交易中的套期保值
思源置地顧問提出在土地交易中引入套期保值的概念，其具體操作方式設想如下：
土地方與開發(fā)投資企業(yè)達成針對某個片區(qū)(該片區(qū)中包含已整理并可上市交易的土地和未整理不具備上市條件的土地)的合作意向，同時簽署土地開發(fā)意向合約。在合約中可約定：未來一段時間內(nèi)，投資商承諾以約定的條件摘取整理完成的土地進行二級開發(fā)，而土地交易價格以約定價格作為基準，雙方可約定上下浮動空間。在浮動空間之外，雙方可分別購買一定百分比的“對沖產(chǎn)品”進行分期保值。期限可分為三期：開發(fā)投資企業(yè)從市場上拿地價格時期、項目可動工時期和項目開盤銷售時三個時期的土地市場情況。若土地交易價格變化超過了約定浮動區(qū)間，利益受損方可以使用意向合約中的“對沖產(chǎn)品”來規(guī)避土地價格波動的風險，從而確保土地方順利賣地和開發(fā)投資企業(yè)“零風險”拿地。
土地套期保值的實踐構想
土地交易中實施套期保值的價格平衡機制。
首先，需要國家有關部門批準并建立相應的監(jiān)管機構。交易雙方約定的交易價格和權利義務等款項必須對監(jiān)管機構進行公開。特別是交易價格需要有專門的評估機構進行土地價格預測，得出中立的交易價格。監(jiān)管部門需要監(jiān)督國有土地利益不流失。另外，每次土地交易完成后均需要到監(jiān)管部門進行備案。同時，擔保第三方也應該根據(jù)項目的發(fā)展情況定期向監(jiān)管部門匯報“對沖產(chǎn)品資金”的使用和發(fā)放情況。
其次，需要國家有關部門制定一套嚴格的法律文件，用以約束交易方。
第三，需要地方政府在政策上給予此種交易模式支持，并大力推進實施。
與思源置地前幾期提到的“訂單農(nóng)業(yè)”、“零庫存”等土地交易模式結合，將價格平衡機制——套期保值引入到未來土地交易中，不僅可以有效的規(guī)避交易雙方的風險，還可以促進土地市場的發(fā)展，更可以保障市場主體多方的利益。
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