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次級債是嫁接在高房價(jià)所包含的泡沫之上的，是銀行為了追逐自身利益最大化降低信貸門檻所致。武漢開發(fā)商將房價(jià)下調(diào)30%仍有15%的利潤告訴我們，樓市的泡沫已很嚴(yán)重，正視樓市泡沫并提前擠壓這些泡沫，是避免次級債悲劇在我國上演的捷徑。
自去年夏季次貸危機(jī)爆發(fā)以來，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)降息、凍結(jié)房貸利率，同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)和世界其它國家的央行注資近萬億美元，布什總統(tǒng)簽署了1500億美元刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃……然而，種種跡象表明，次債危機(jī)對美國經(jīng)濟(jì)的沖擊有愈演愈烈之勢。信貸危機(jī)已不再僅僅是次級抵押貸款問題，優(yōu)質(zhì)貸款拖欠率也在上升，對遭受重創(chuàng)的樓市和疲軟的經(jīng)濟(jì)構(gòu)成威脅。
美國NAR（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì))3月24日公布的數(shù)據(jù)顯示，美國新房銷售中間價(jià)較上年同期大降8.2%，跌至19.59萬美元，創(chuàng)1968年以來的最大同比跌幅，美國1月份房價(jià)的中值為19.97萬美元。成千上萬的美國住房持有者為抵押貸款苦苦掙扎，越來越多的人選擇依靠發(fā)薪日貸款來償還房貸。而發(fā)薪日貸款是一種極具風(fēng)險(xiǎn)性的貸款品種，借貸者往往因此陷入債務(wù)的漩渦難以脫身，此類貸款會(huì)導(dǎo)致更多的破產(chǎn)，會(huì)讓更多的借貸者一無所有。
次債危機(jī)正在無情地吞噬著美國經(jīng)濟(jì)的未來，不僅令美國政要憂心忡忡，也促使越來越多的研究者發(fā)出悲觀的預(yù)期。透過次債危機(jī)，我們應(yīng)該吸取怎樣的教訓(xùn)？
有個(gè)別官員及開發(fā)商提出，美國次債危機(jī)源于房價(jià)的下跌，房價(jià)下跌成為推倒多米諾骨牌的導(dǎo)火索，因此，要避免次債危機(jī)在我國重演，就應(yīng)該維持房價(jià)的穩(wěn)定上升趨勢，避免房價(jià)下跌。
從次債危機(jī)中竟然得出了需要推動(dòng)房價(jià)穩(wěn)步上漲的結(jié)論，如果這算是對次債危機(jī)的反思，就顯得太令人啼笑皆非了。美國次級抵押貸款出現(xiàn)問題，與兩大因素有關(guān)：
其一，它是嫁接在高房價(jià)所包含的泡沫之上的。美國房價(jià)在這個(gè)上漲周期中持續(xù)上漲，僅2004年6月至2005年6月，美國房價(jià)就上漲了13.43%，為20多年來最大同期漲幅。這個(gè)漲幅在國內(nèi)人士看來或許算不了什么，但是，對于美國這樣一個(gè)房價(jià)走勢相對溫和的市場而言卻是一個(gè)驚人的漲幅，因?yàn)槊绹^去的房價(jià)在一個(gè)長達(dá)18年的周期中，累積漲幅也不過才15%左右。房價(jià)持續(xù)快速的上漲，累積了大量的泡沫。誠如經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱所言，1999年以前，美國房價(jià)收入比曲線基本平滑，2000年以后則突然走高，脫離了穩(wěn)定變化的關(guān)系，形成泡沫。而泡沫早然就有破裂的一天。
其二，銀行為了追逐自身利益最大化，在發(fā)放次級抵押貸款過程中降低了對購房人的信用等級要求，導(dǎo)致大量信用記錄差甚至無信用記錄者，獲得貸款，并獲得免稅資格。銀行大量房貸，向房地產(chǎn)市場注入了大量流動(dòng)性，這實(shí)際上是在變相推動(dòng)房價(jià)的上漲，加劇樓市泡沫的累積。
不難看出，美國次債危機(jī)是人為推高房價(jià)，導(dǎo)致樓市泡沫日積月累最終破滅的結(jié)果�；谶@種認(rèn)識(shí)，我們目前應(yīng)該嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸，認(rèn)真執(zhí)行中央出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，壓低房價(jià)，擠壓其中的泡沫，如此，才能促使房地產(chǎn)的可持續(xù)健康發(fā)展，才能避免樓市因泡沫破裂出現(xiàn)的劇烈動(dòng)蕩。
必須看到，我國目前的房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾的實(shí)際購買力，住房在某種程度上已淪為既得利益者炒作、投機(jī)獲取暴利的工具。國際上通常用房價(jià)與家庭可支配收入比來判定房價(jià)是否合理。對于房價(jià)與收入比，聯(lián)合國人居中心給出的上限是3：1，世界銀行給出的上限是5：1，而我國在2006年第三季度統(tǒng)計(jì)出來的數(shù)據(jù)顯示：深圳市場房價(jià)與家庭可支配收入為15.76：1，上海為15.55：1，北京為13.55：1。美國次債危機(jī)發(fā)展到現(xiàn)在，其新房銷售中間價(jià)為19.59萬美元，以目前的匯率計(jì)算，折算成人民幣不到140萬元，而深圳、北京、上海這樣的城市，單套住房價(jià)格超過140萬元的也已經(jīng)非常普遍。而美國的房價(jià)中是包含土地價(jià)格的。顯然，我國的房價(jià)不是沒有泡沫或泡沫合理的問題，而是泡沫非常嚴(yán)重的問題。
要避免發(fā)生類似美國那樣嚴(yán)重的次債危機(jī)，壓低房價(jià)，擠壓泡沫，避免泡沫的集中爆發(fā)是最佳選擇。那么，我國房價(jià)下跌的空間有多大？
在今年的全國兩會(huì)上，全國人大代表袁超說：“房價(jià)有下浮50%左右的空間�！彼硎�，從2006年-2007年間房價(jià)“瘋漲”，大多數(shù)人們只能望“房”興嘆。炒房、房地產(chǎn)開發(fā)商的高額利潤和權(quán)力腐敗等諸多因素使房價(jià)居高不下，可直接計(jì)算部分約占30%左右，間接影響估計(jì)不會(huì)小于20%，這意味著房價(jià)有下浮50%左右的空間。袁超在建議中指出，開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中增加了開發(fā)商與權(quán)力交換的成本，而這些成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，推高了房價(jià)。
如果說全國人大代表袁超的說法還僅僅是一種基于社會(huì)現(xiàn)象的推斷，那么，武漢東星集團(tuán)東盛房地產(chǎn)公司主動(dòng)將房價(jià)下調(diào)30%，則以不可辯駁的事實(shí)證明了房價(jià)中泡沫的嚴(yán)重性。據(jù)央視經(jīng)濟(jì)半小時(shí)報(bào)道，主導(dǎo)這次大降價(jià)行動(dòng)的是中國東星集團(tuán)董事局主席、總裁蘭世立，他的售樓部打出了“響應(yīng)政府號(hào)召，平抑武漢房價(jià)”的橫幅。據(jù)蘭世立介紹，在把房價(jià)從8800元降到現(xiàn)在的6000元以后，還有10%到15%的利潤。也就是說，倘若不降價(jià)，其利潤率在40%到45%之間。而有的商品房起步價(jià)每平方米只有5500元（已經(jīng)包含巨大利潤），開發(fā)商們通過建立所謂價(jià)格聯(lián)盟進(jìn)行炒作，把它炒到每平方米12000元，其利潤率之高就更不難想象了。
在今年3·15前后，國內(nèi)一家財(cái)經(jīng)報(bào)紙?jiān)?jīng)評選了年度十大暴利行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)名列榜首，中國東星集團(tuán)董事局主席、總裁蘭世立通過現(xiàn)身說法，證實(shí)了這一點(diǎn)。我們在向這些有社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)家致敬的同時(shí)，也應(yīng)該正視隱含在中國樓市背后的巨大泡沫。經(jīng)濟(jì)發(fā)展史告訴我們，從來沒有不破滅的泡沫，阻止它的唯一方法就是提前擠壓出泡沫，以最小的成本消除這種隱患。對此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱亦持同樣觀點(diǎn)，他指出，要在房產(chǎn)泡沫處于萌芽狀態(tài)時(shí)，就通過反周期性宏觀調(diào)控政策將其化解，以避免市場大的波動(dòng)。只有擠出泡沫，才可無憂樓市動(dòng)蕩帶來的一系列問題。
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