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與提高首付款比例和利率相比，銀行更關(guān)注的是如何界定第二套房。盡管新政提出通過利用人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)等手段，以及要求銀行提示房貸者履行誠實(shí)守信原則，但由于潛在的利益沖突，銀行依然面臨如何界定第二套房的難題。
依照央行、銀監(jiān)會(huì)就調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策答記者問時(shí)的解釋，“第二套（含）以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。僅從字面上理解，此次政策調(diào)整并非針對(duì)“第二套住房需求”，而是針對(duì)“第二套住房信貸需求”。
多家商業(yè)銀行人士預(yù)計(jì)，對(duì)“第二套（含）以上住房”的監(jiān)測(cè)將主要通過央行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫來進(jìn)行。也就是說，有信用記錄即進(jìn)行過住房按揭貸款的客戶才會(huì)被歸類于“第二套（含）以上住房”信貸調(diào)整之列。那么，實(shí)際擁有第二套（或以上）住房，但僅為首次貸款的客戶，依然可進(jìn)行正常優(yōu)惠授信，此其一。
其次，《通知》中并未對(duì)“第二套（含）以上住房”的主體進(jìn)行嚴(yán)格界定，是以戶為單位還是以個(gè)人為單位，商業(yè)銀行對(duì)此仍未達(dá)成一致。也就是說，如果夫妻雙方購買兩套住房，只需分別單以一人名義貸款，即可規(guī)避“第二套（含）以上住房”貸款利率上調(diào)。
對(duì)“第二套（含）以上住房”界定未明，不僅使得游走于邊緣地帶的消費(fèi)者有可能規(guī)避政策調(diào)整，對(duì)某些實(shí)際為第一套住房購買者亦可能出現(xiàn)“超常波及”的危險(xiǎn)。比如“以小換大”購房者，如果首次購房時(shí)曾有信貸記錄，則可能在二次購房時(shí)被列入“第二套（含）以上住房”客戶的范疇。
而另一尚未定案的疑點(diǎn)在于，目前公積金貸款的個(gè)人信用記錄還未完全進(jìn)入央行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。也就是說，部分進(jìn)行二次貸款購房的客戶可能由于首次僅進(jìn)行了公積金貸款而被排除在“第二套（含）以上住房”貸款購房者之外。
多家商業(yè)銀行人士表示，雖然目前對(duì)于“第二套（含）以上住房”的認(rèn)定仍頗多爭(zhēng)議，但最終在各行細(xì)則出臺(tái)之前，將協(xié)調(diào)定義以方便政策落實(shí)。同時(shí)隨著央行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的完善，兼顧信貸需求與風(fēng)險(xiǎn)控制的調(diào)控將更加平穩(wěn)。
首付提高北京退房人急劇增多
黃金周還沒結(jié)束，清河地區(qū)某中高檔樓盤的高管全體被緊急召回公司開會(huì)，會(huì)議的主題就是商討應(yīng)對(duì)第二套房提高首付和利率的對(duì)策。據(jù)了解，前幾天北京很多開發(fā)公司都召開了類似的會(huì)議，原因是房貸新政出臺(tái)第二天部分在售樓盤的簽約情況出現(xiàn)了變化，已有購房人三三兩兩開始退房，退房的理由幾乎都與房貸新政有關(guān)。
南城這幾天正在正式簽約的某樓盤銷售負(fù)責(zé)人告訴筆者，在房貸新政出臺(tái)的第二天，該樓盤已經(jīng)接到了9戶退房申請(qǐng)，其中7戶的理由都因?yàn)槭堑诙追�，房貸政策變化帶來的資金壓力太大。
筆者聯(lián)系到了其中的一位退房人郭先生。郭先生告訴筆者，這套正在辦理退房手續(xù)的房子是他名下的第二套房，所以肯定得執(zhí)行新的房貸規(guī)定。郭先生坦言，他買房不是為了投資，而是為了改善居住品質(zhì)，讓自己住得再好點(diǎn)，“但是新的房貸政策下，幾乎每個(gè)月要多交2500元的月供，而銀行還在不斷加息。買房本來是為了提高生活品質(zhì)，我可不想為這個(gè)再把現(xiàn)在的生活品質(zhì)都降低了，趁早退了�！�
受房貸新政影響最大的就是類似上述清河地區(qū)某樓盤那樣的單價(jià)在1.2萬上下的中高檔樓盤。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析原因有兩個(gè)：首先這類樓盤適合投資的人群比較廣，不像別墅豪宅只有特別有錢的人才能參與投資；其次，很多已經(jīng)買過房的北京人紛紛開始二次置業(yè)，將自己的家“更新?lián)Q代”，而這兩類人無論是投資還是為提高居住品質(zhì)換房往往需要借助貸款，中高檔樓盤因此成了房貸新政的“重災(zāi)區(qū)”。
而有意思的是，一些中高檔樓盤開發(fā)商已經(jīng)有了應(yīng)對(duì)的做法。把40%的首付分成兩次付——簽約的時(shí)候首付30%，其余10%等到樓盤封頂銀行放貸時(shí)再付。而第二套房貸款利率調(diào)高帶來的影響顯然是開發(fā)商無能為力的。 | 
