9月22日，北京大學(xué)經(jīng)濟所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科先生在《新快報》發(fā)表《提高首付將有效抑制樓價》評論文章，指出，為有效抑制房地產(chǎn)市場的投機，央行將出臺提高第二套住房首付比例到四成，商業(yè)用房首付比例由目前的四成提高至五成，而首次購房和二手房購買并不受此規(guī)定的限制，這一規(guī)定改變了以往單獨的片面的從供給的角度進行的失敗的調(diào)控，因為它是從需求的角度抑制了購房人的能力。因而這一做法無疑將是十分有效的。
筆者實在不敢茍同這種簡單化的觀點。我們必須搞清楚的是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場價格居高不下的原因是什么？主要原因在哪兒？如果我們在沒有搞清楚這一問題的真實原因之前，只要政府出臺一個措施，就簡單論證其將有效抑制樓價，那將是十分荒唐、也是十分悲哀之事。
中國房價問題的復(fù)雜性并不只在于簡單的供給與需求之間的關(guān)系問題。如果地方在此問題上不能夠有所作為，不管中央政府出臺多少政策，如何提高首付，恐怕都將無濟于事。在分稅制之下，對于地方來說，大力開發(fā)房地產(chǎn)市場無疑是一個可以讓其大撈政績、大獲油水、也是讓其大獲其利之舉。相比房地產(chǎn)而言，其它的行業(yè)恐怕都無此優(yōu)勢。
地方?jīng)]有意識到房地產(chǎn)市場已經(jīng)超出了經(jīng)濟問題的范疇而延展至政治問題嗎？恐怕亦是非也。近年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展就是打著市場化的招牌，不斷升值，再升值，繼續(xù)升值，持續(xù)升值的。這中間，地方有著不可推卸的重要責(zé)任。誠然，這一源頭必須追溯到上個世紀(jì)90年代末期中央主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場化的政策。這難道僅僅是經(jīng)濟問題嗎？
不少開發(fā)商的難處現(xiàn)在也已經(jīng)是公開的秘密了。他們怨聲載道，因為他們成了替罪羊，畢竟他們的不少收入被地方政府給拿走了。為了保持一定的利潤，他們又不得不提高房價。地方對此則漠不關(guān)心。我只要能夠保持我那份收入就可以了，至于高房價和我沒有關(guān)系，反正我又不用自己掏錢買那么貴的房子。
當(dāng)前的尷尬在于，這種市場化的進程是不可逆的。最近一段時間，如果我們這樣假定，不是地方在促進房價飆升，就算有些地方想控制房價以獲得另一種政績，恐怕亦是很難之事。因為市場有其自身的運轉(zhuǎn)軌跡。這就是市場經(jīng)濟是一個固有的排斥外在干預(yù)的自我調(diào)節(jié)系統(tǒng)。
既然房地產(chǎn)市場與地方政府有著如此特殊之關(guān)系，豈能通過簡單的提高首付就能有效抑制房價？因此，問題也就沒有那么簡單。退一步講，如果能夠抑制房價的話，那也只能抑制那些中小投資者。問題是，中小投資者占整個房地產(chǎn)市場的比例有多大？他們對房地產(chǎn)市場的飆升價格有多大影響？
對于那些實力雄厚的買家，提高一成首付無疑是杯水車薪，其影響實在不大。更何況現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資大多都是異地投資，即有錢人在經(jīng)濟相對其所在地而言較差一點的地方投資。臺港商人在大陸投資買房，沿海地區(qū)在內(nèi)陸投資買房，東部地區(qū)在西部地區(qū)投資買房就是明證。如此情形，提高一成首付，影響更是不大。
(作者系中山大學(xué)政務(wù)學(xué)院博士生) |
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