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用稅收、房貸等經濟杠桿調節(jié)房地產投機過熱現象，似乎已成為一種流行思維。
建設銀行重慶分行人士稱，對于按揭第二套住房的人，從即日起實施首付四成政策。建行重慶分行人士稱，主要是按總行統(tǒng)一部署進行，目的是打擊投機炒房行為，抑制房地產市場過熱（重慶晚報9月21日報道）。
從二手房屋交易稅提高、第二套房首付提至四成的溫和改革，到“停止二手房貸款”的激進管制，政府職能部門以及金融信貸機構的管理思維十分明顯，房地產投機被認為有明顯的“負外部性”。為了讓投機者為其造成的社會成本埋單，政府應對經濟主體征以相當于這部分成本數額的稅收，或者將其交易成本最大化，從而遏制其行為取向。
可是，我們目前所面對的，恰恰是一個沒有將“投資性購房”與“自住性買房”分離的混合型市場，即沒有建立相應的分層住房銷售與保障體系，這使得中低收入群體與高收入者一起投身于商品房市場，在拉大需求基數的同時，也造成了任何一套管理政策的出臺，都很難真正保證其打擊對象的精確度，殃及無辜。
首先，對于自住性買房者來說，因房貸提高所變化的需求彈性非常有限。許多人購買第二套住房，是因為以前所住房屋面積過于狹小，等到自己結婚生子時必須重新購置。這恰恰也是相關主管部門與專家建議的理性“梯度消費模式”。
第二套房首付提至四成，給這些自住性買房者帶來更沉重的經濟負擔，卻抑制不住人們改善生活質量的熱切愿望，哪怕全家七拼八湊、再向親戚朋友多借些錢，也會咬牙支付這筆多出來的首付。
對于投資性購房者來說，他們有一個特征值得政府注意。投資性購房者并不在乎目前的房價高低（也即他們的前期投入成本高低），而只關注其增值空間有多大。哪怕某個城市房價上漲到每平方米十萬，只要投機者預期未來可以達到十五萬，他們也會豪不猶豫地下注。因此，第二套房首付提至四成，投資性購房者如果認定其收益依舊超過投入成本增加，就阻擋不了他們的投機熱潮。
即使做最極端的假設，第二套房首付提至百分之百，趕跑的也不過是一些跟風“散戶”，目前國內游資與境外投機資本挾巨額財富，在房地產市場快進快出，以人民幣匯率上升與中國相對廉價土地資源為籌碼，尋求大量套利，他們是不在乎那點首付提高的。
同時也要指出，在經濟學上，金融信貸利率調整、貸款額度提升都屬于間接杠桿，它不像稅收尤其是個稅那樣征收對象是唯一性的，很容易出現成本轉嫁現象。第二套房首付提至四成，可能會出現要么全部額外成本由普通消費者承擔；要么直接影響銀行信貸業(yè)務發(fā)展的“兩極”。
經濟杠桿不是萬能的，依靠第二套房首付提高來遏制人們的房地產“消費行為”也未必是不二之途。房地產領域呈現明顯的資源主導模式，地方政府和房產商都可以通過控制土地與房屋供應量，來制造求大于供的需求假象。不徹底解決土地供應的“入口”問題，不加快廉租房、經濟適用房等“保障性房屋”的供應量，不嚴厲打擊房地產交易中的官商勾結、利益尋租和壟斷現象，僅僅憑借稅收或房貸提高的經濟杠桿，是難以取得成效的。 |