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| 2007-09-21 郭田勇 來源:第一財經(jīng)日報 |
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日前，建行研究部發(fā)布報告指出，雖然當前我國并沒有典型的次級住房抵押貸款市場，但住房按揭貸款同樣有風險，并正逐步步入違約高風險期。
應(yīng)當說，在美國次債危機的影響余音未消、我國銀行房貸規(guī)模日益龐大的背景下，建行這份帶有風險提示性質(zhì)的研究報告是頗有積極意義的。
就美國次債危機的原因而言，表面上看在于次級抵押貸款和次債產(chǎn)品本身的問題，而深層次原因，還在于美國房地產(chǎn)泡沫的破滅。在過去10年，美國房地產(chǎn)價格翻了一番多。僅危機前的3年間，就上漲了50%。房價的持續(xù)上漲，大大刺激了購房者的消費需求，銀行也出于競爭壓力去開拓新客戶，因而放寬了貸款條件、為大量低收入或信用欠佳的購房人發(fā)放貸款，并將貸款打包以次級債的形式銷售給各類投資者。
然而，房價持續(xù)上漲以及通脹預(yù)期的形成，使得美聯(lián)儲的政策手段不得不發(fā)生逆轉(zhuǎn)。2004年6月30日以后，美聯(lián)儲連續(xù)17次加息，將聯(lián)邦基金利率由1%上調(diào)至5.25%。利率的大幅升高，使得購房需求大幅減少，最終刺破了房地產(chǎn)泡沫。同時，利率走高使得越來越多的購房人不堪重負、無力還款，而房價的大幅下跌也使許多有還貸能力的人選擇了理性違約，最終導(dǎo)致了次債危機的爆發(fā)。
目前，我國個人房貸的不良率不到1%，因此銀行普遍將其視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而且，房貸收益遠遠高于其他貸款品種。同時，由于《巴塞爾協(xié)議》規(guī)定，完全居住用途的房產(chǎn)作抵押的貸款風險權(quán)重為50%，而其他類型的固定資產(chǎn)及不動產(chǎn)作抵押的貸款風險權(quán)重為100%。因此，住房貸款相對其他貸款的風險資產(chǎn)總額更小。因此，銀行大力推進房貸業(yè)務(wù)是有其合理性的。
不過，當前的確需正視銀行房貸中潛存的風險。需看到，在流動性過剩和經(jīng)濟增長趨于過熱的背景下，我國宏觀經(jīng)濟政策正不斷緊縮，利率處于上升通道，多次加息的累積效應(yīng)正使得房貸者的還款壓力不斷加重。
同時，在目前龐大的購房需求中，不僅包含自住房需求，也夾雜著大量投資(投機)型需求。而房價的持續(xù)走高既有住房市場供求不平衡的因素，也有流動性過剩背景下的住房投資需求高漲的影響。這意味著我國房地產(chǎn)市場存在著內(nèi)在不穩(wěn)定性，一旦部分購房人的還貸能力出現(xiàn)問題，極有可能發(fā)生連鎖反應(yīng)，誘發(fā)大量投機性拋盤，使得房價在大漲之后發(fā)生大跌。這說明，政府及有關(guān)部門必須采取多種措施嚴控房價的繼續(xù)上漲。
當然，就產(chǎn)品設(shè)計的理念、審核標準等基本性質(zhì)而言，我國銀行的房貸產(chǎn)品與美國次級貸款還是區(qū)別較大的。美國的貸款機構(gòu)基于房價上漲的預(yù)期和在激烈競爭中挖掘客戶的目的，主動修正了貸款理念、降低了客戶標準。而我國銀行目前盡管也存在收入證明審核不嚴等方面的問題，但整體上貸款理念并未發(fā)生變化、放貸標準也沒有降低。
此分析意在表明，總體而言，我國銀行的房貸質(zhì)量比美國次級貸款是要勝出一籌的，因此沒有必要將房貸風險過于渲染和夸大。
當然，未來商業(yè)銀行在放貸環(huán)節(jié)上還需從嚴把關(guān)，嚴格審查借款人的收入狀況與信用狀況。還需嚴格審查抵押房產(chǎn)價值及產(chǎn)權(quán)狀況，特別是，對于購買第二套及兩套以上投資色彩濃厚的購房行為，需通過大幅提高首付比率、利率上浮等措施予以嚴格限制。
(作者為中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任、教授) |
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