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●協(xié)調(diào)好政府與市場之間關(guān)系
●提高資金的效果擴(kuò)大保障面
●靠制度安排改善信息不對稱
●防止城市居民嚴(yán)重階層分化
中國現(xiàn)行住房保障模式盡管也發(fā)揮著重要作用，但仍存在著眾多比較嚴(yán)重的缺陷，例如官員尋租與監(jiān)管乏力問題，保障機(jī)會的錯位配置問題，住房市場價格雙軌制與信號失靈問題，集中建設(shè)給居住者帶來的工作、就學(xué)、養(yǎng)老不便問題，經(jīng)濟(jì)適用房的超標(biāo)準(zhǔn)供應(yīng)問題，廉租房供給的空白問題等等。
我認(rèn)為，在完善住房保障模式過程中，要放眼世界，借鑒國際經(jīng)驗，但還必須遵循一些基本原則：
一、規(guī)范政府職能，協(xié)調(diào)好政府與市場之間的關(guān)系。中國正由高度的計劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌，處于由舊的有序狀態(tài)向新的有序狀態(tài)轉(zhuǎn)變的過程，其間由于舊的管理體制已經(jīng)被打破，新的管理體制尚未完全建立起來，出現(xiàn)一些政府職能的缺位、越位、錯位等問題在所難免。但是，出現(xiàn)問題的必然性并不等于問題存在的合理性。要向完善的市場經(jīng)濟(jì)體制過渡，政府的職能必須轉(zhuǎn)變、調(diào)整，該加強(qiáng)的一定要加強(qiáng)，該削弱的務(wù)必削弱。該管的要管，不該管的要充分發(fā)揮市場的作用。這是規(guī)范和整頓房地產(chǎn)市場秩序的基本前提。要盡量避免政府既做規(guī)則制訂者、“裁判員”，同時又做運(yùn)動員的情況。政府既要發(fā)揮社會保障職能，不缺位，確保家家有房住，但也不能越位、錯位。如果該管的事情沒有管住，不該管的又亂管，就會傷害市場。
二、提高保障資金的利用效果，并盡量擴(kuò)大保障面。住房保障的實質(zhì)，就是要由政府承擔(dān)住房市場價格與居民支付能力之間的差額，提高部分低收入、無收入家庭對住房的支付能力。但是，在一定的社會經(jīng)濟(jì)條件下，由于受到國家和地方財力的限制，可用于社會保障特別是住房保障的資金必然是一個有限量。這樣，可保障的人口數(shù)量就受到限制，保障的人越多，保障的力度就越小。另外，這些需要幫助的家庭由于收入水平不同，購、租住房的支付能力相互差別很大。因此，在住房保障制度的重新設(shè)計中，應(yīng)使保障水平體現(xiàn)出明顯的層次性，在照顧窮人和擴(kuò)大覆蓋面之間搞好平衡。
三、改善信息不對稱的狀況，更好地滿足中低收入家庭的需要。住房保障可以看作政府提供的公共產(chǎn)品，城市中低收入家庭是這種公共產(chǎn)品的消費(fèi)者。這種公共產(chǎn)品的供給也存在一個質(zhì)量，也就是消費(fèi)者的滿意度問題，這個問題的形成與供求雙方信息的掌握有直接的關(guān)系，不管是采用實物補(bǔ)貼方式還是貨幣補(bǔ)貼方式。信息經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，信息不對稱指的是市場上交易雙方掌握的信息量不等或不一致，由此導(dǎo)致市場交易中的逆向選擇和道德風(fēng)險。為解決這一問題，必須通過改變制度安排來改善信息不對稱的狀況，使政府掌握的信息量能基本與其履職要求相符合，以提高住房保障制度的運(yùn)行質(zhì)量。
四、防止城市居民的嚴(yán)重階層分化，促進(jìn)社會和諧發(fā)展�，F(xiàn)代社會治理的重要目標(biāo)是防止城市居民發(fā)生嚴(yán)重的階層分化，改造“貧民窟”，并預(yù)防新的“貧民窟”出現(xiàn)�！柏毭窨摺笔恰俺鞘胁 钡牡湫捅憩F(xiàn)形式，各個國家在城市化過程中幾乎都會遭遇到這個問題。這種“城市病”的典型特征是眾多的人口擁擠在“臟、亂、差”的有限空間中，住房緊張、交通困難、失業(yè)人口多、治安差、犯罪率高。甚至紐約、倫敦、巴塞羅那這些著名的國際化都市現(xiàn)在也存在著“貧民窟”。中國要建設(shè)和諧社會，就要努力改造舊城區(qū)，并預(yù)防新的“貧民窟”出現(xiàn)。從政府規(guī)劃角度，最好引導(dǎo)城市高、中、低收入家庭混和居住。這個問題如果解決不好，今天看這些福利房是對低收入人群的福利，以后會發(fā)現(xiàn)將累及整個城市發(fā)展的進(jìn)程，并且造成第二次資源浪費(fèi)。在新的住房保障模式設(shè)計中，必須考慮到這個問題，防患于未然。
(作者為北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任)
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