在中央及地方系列穩(wěn)定住房消費政策刺激下，今年4月份以來全國樓市出現(xiàn)了明顯回暖態(tài)勢。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1-5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比1-4月份回落0.9個百分點，回落幅度比1-4月減緩1.6個百分點。今年前5個月，全國商品房銷售面積同比下降0.2%，降幅比1-4月份收窄4.6個百分點;5月份商品房銷售面積同比增長15.0%。盡管如此，在樓市整體回暖同時，房地產(chǎn)市場區(qū)域分化、產(chǎn)品分化、供應結(jié)構調(diào)整等矛盾較為突出，值得高度關注。
樓市區(qū)域分化較為明顯。一線城市率先回暖，以北京、深圳為代表的一線城市住宅交易量激增。據(jù)北京統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，北京市商品住宅銷售面積從今年1月開始連續(xù)5個月增長，前5個月同比增長8.9%。據(jù)報道，繼深圳樓市領漲全國后，前些天廣州某樓盤上市后一小時內(nèi)200多套房售罄，熾熱的銷售場面仿佛回到了樓市最火熱的年代。同時，據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，今年5月份，全國百城新建住宅平均價格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，上漲0.45%;其中，48個城市環(huán)比上漲。但同時也應該看到，部分二線、三線城市因為住宅庫存規(guī)模巨大仍存在深度調(diào)整壓力。今年前5個月，東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長0.2%，中部地區(qū)商品房銷售面積下降2.7%，西部地區(qū)商品房銷售面積增長1.5%。從商品房庫存情況看，截至2015年5月末，全國商品房待售面積為6.56億平方米，去庫存壓力主要仍集中于二線、三線城市。
商業(yè)地產(chǎn)過剩風險需要高度關注。當前我國城市商業(yè)地產(chǎn)投資上升與住宅投資出現(xiàn)背離需要引起高度關注。2015年1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較一季度回落2.5個百分點。同時，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的增長速度分別達到了13.6%和13.9%。目前看，部分城市的商業(yè)地產(chǎn)過剩風險開始顯現(xiàn)。據(jù)物業(yè)機構萊坊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年末全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達到3.6億平方米，2016年以后更將突破4.3億平方米。2014年，國內(nèi)主要城市綜合體個數(shù)達885個，較2013年增長24.47%;2015年主要城市綜合體數(shù)量將突破1000個。即使是一線城市北京，在住宅成交回暖同時，也能感覺到商業(yè)地產(chǎn)的涼意。今年前5個月，北京商品房銷售面積同比下降5.8%，而住宅銷售面積同比增長8.9%，已經(jīng)充分反映出商業(yè)地產(chǎn)滯銷風險，值得高度關注。
隨著互聯(lián)網(wǎng)+對商業(yè)零售模式的沖擊，以及對傳統(tǒng)消費習慣的改造，城市商業(yè)零售份額日益受到擠壓，已經(jīng)呈現(xiàn)出需求不足的狀況。特別是在二線、三線城市，城市商鋪、寫字樓空置現(xiàn)象非常普遍�？傮w來看，我國商業(yè)地產(chǎn)運營風險已經(jīng)顯現(xiàn)。雖然商業(yè)銀行已經(jīng)普遍抬高商業(yè)地產(chǎn)項目融資門檻，但大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目借助影子銀行體系進行融資，融資利率普遍超過10%，存在巨大的壞賬風險。
二手住宅供應激增增加新房去庫存壓力。2015年4月，北京二手住宅網(wǎng)簽達17191套，創(chuàng)出近25個月以來新高;廣州市中心六區(qū)二手住宅交易由市場中介促成的新增放盤面積和簽約面積環(huán)比分別飚升106.75%和88.14%;成都二手住房成交環(huán)比增長33%;溫州市區(qū)二手住宅交易量環(huán)比上漲超過50%。而二手住房交易量明顯超過新房。隨著未來二手住房供應規(guī)模大幅增加，將對當前以新房為主的住宅去庫存進程帶來巨大壓力。
當前樓市運行的結(jié)構性矛盾，是過去長期矛盾的進一步深化，反映出供求關系錯位、失衡的特點，這些結(jié)構性矛盾有進一步加劇態(tài)勢，影響到房地產(chǎn)市場中長期的穩(wěn)健運行。當前我國刺激房地產(chǎn)政策的基本面已發(fā)生重大變化，政策刺激持續(xù)性仍待觀察，當前樓市回暖短期特征較為明顯。隨著我國住宅需求收入中樞下移，中低收入人群和夾心層構成潛在需求群體，市場有效購買能力總體呈下降趨勢。雖然當前部分一線、二線城市住宅價格環(huán)比上漲，但需求集中超前釋放必導致后續(xù)需求萎縮。因此，為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，抑制地方政府“賣地沖動”、避免過度開發(fā)住宅和商業(yè)地產(chǎn)、穩(wěn)定住房價格，有助于調(diào)節(jié)供求關系，避免市場供給與需求在時間、空間、產(chǎn)品上出現(xiàn)大面積錯位與失衡。
