央行上周五（21日）晚宣布自11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。這對(duì)房?jī)r(jià)已持續(xù)6個(gè)月環(huán)比下降的中國(guó)樓市來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是重磅利好，相關(guān)市場(chǎng)參與者關(guān)于房?jī)r(jià)將反轉(zhuǎn)回升的呼聲也隨之出現(xiàn)，據(jù)媒體報(bào)道，一些房企已開(kāi)始傳達(dá)“漲價(jià)令”。樓市量?jī)r(jià)齊升的火爆場(chǎng)面似乎正呼之欲出。
降息一定程度上減輕了購(gòu)房者月供負(fù)擔(dān)，強(qiáng)化了房?jī)r(jià)回升預(yù)期(預(yù)期更為重要，會(huì)導(dǎo)致更多潛在需求釋放形成房?jī)r(jià)實(shí)際拉力)。但筆者認(rèn)為，本輪旨在引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本下行的利率下調(diào)不會(huì)改變樓市整體調(diào)整格局。
從歷史經(jīng)驗(yàn)看，貨幣因素確實(shí)是影響短期房?jī)r(jià)的重要因素。但貨幣之水要潤(rùn)澤到樓市，還需要樓市持續(xù)上漲的一致預(yù)期支撐。這是過(guò)去十余年來(lái)樓市單邊持續(xù)快速上漲的一個(gè)重要原因。但當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房?jī)r(jià)超脫居民收入和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的過(guò)快上漲的基礎(chǔ)已經(jīng)發(fā)生改變，本質(zhì)上說(shuō)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲需要相應(yīng)上漲的購(gòu)買力支撐，新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)潛在產(chǎn)出(購(gòu)買力)已無(wú)法承受高房?jī)r(jià)及房?jī)r(jià)過(guò)快上漲壓力，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲預(yù)期已顯著改變。
筆者從產(chǎn)業(yè)周期和政策周期兩個(gè)維度對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)周期進(jìn)行了深入觀察。從產(chǎn)業(yè)周期看，樓市整體供大于求的格局已經(jīng)形成，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已基本走完了長(zhǎng)周期的上升階段。在樓市庫(kù)存高企、邊際供給能力處于高位;大部分需求因高房?jī)r(jià)得不到滿足;再加上房?jī)r(jià)彈性逐漸增強(qiáng)(保障性住房解決了大多數(shù)“剛性”最大的群體住房需求)的市場(chǎng)環(huán)境下，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)將是確定的。此外，從政策周期看，房地產(chǎn)業(yè)已排除在“穩(wěn)增長(zhǎng)”框架之外，新一屆政府不會(huì)(也無(wú)需)通過(guò)“刺激”房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)穩(wěn)增長(zhǎng)，這是中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)周期內(nèi)景氣轉(zhuǎn)換的時(shí)代背景。從產(chǎn)業(yè)周期和政策周期兩個(gè)維度可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已開(kāi)始步入長(zhǎng)周期的拐點(diǎn)區(qū)域，過(guò)高的房?jī)r(jià)整體上已步入下行通道。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正開(kāi)啟房?jī)r(jià)與居民收入和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平相協(xié)調(diào)、房地產(chǎn)投資與城鎮(zhèn)化內(nèi)涵發(fā)展相適應(yīng)的適度增長(zhǎng)的“新常態(tài)”。
降息將促進(jìn)潛在剛需者提前入市，對(duì)樓市量?jī)r(jià)都有一定的支撐作用，這也是樓市健康持續(xù)發(fā)展的前提和目的。但“剛需”從來(lái)就不是導(dǎo)致中國(guó)樓市“量?jī)r(jià)”齊齊暴漲并導(dǎo)致螺旋上升的原因。據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前城鎮(zhèn)可實(shí)現(xiàn)剛性和改善型住房需求不足4%，“剛需”恰恰是高房?jī)r(jià)的受害者和出局者。大量投資投機(jī)性需求是中國(guó)過(guò)去十余年來(lái)房?jī)r(jià)一路飆升的唯一動(dòng)力。但正如前述，由于過(guò)去單邊持續(xù)上漲的預(yù)期已經(jīng)改變，投資投機(jī)性需求將不會(huì)因此次降息而暴增(部分城市仍執(zhí)行限購(gòu)，直接排除了投資投機(jī)性需求，即使一些城市完全放松限購(gòu)，但由于其樓價(jià)深度調(diào)整對(duì)投資投機(jī)也失去吸引力)，從而導(dǎo)致樓市整體調(diào)整格局改變。
這個(gè)判斷其實(shí)已經(jīng)有事實(shí)佐證。自9月底中國(guó)人民銀行放寬二套房貸以來(lái)，加上大多城市放松限購(gòu)限貸(個(gè)別地方甚至出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼)，這些被市場(chǎng)普遍解讀為樓市“刺激”的系列政策對(duì)房?jī)r(jià)的支撐作用被寄予厚望。據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管央行指導(dǎo)意見(jiàn)出臺(tái)已一個(gè)多月，但上海市內(nèi)商業(yè)銀行幾乎一直回應(yīng)首套房貸利率“不可能下浮30%”，對(duì)總量偏低的貸款還要上浮，即使貼近市場(chǎng)化運(yùn)作的股份制銀行能夠拿到首套房折扣利率也綁定諸多限制條件，且與高達(dá)七折的折扣幅度無(wú)法匹配。央行房貸新政由甫一出臺(tái)的“深水炸彈”似乎淪為一紙空文，充分反映了銀行對(duì)樓市的謹(jǐn)慎態(tài)度，而且這還是針對(duì)真實(shí)需求的首套房或者改善性二套房，市場(chǎng)對(duì)樓市整體調(diào)整預(yù)期可見(jiàn)一斑。
另一個(gè)意義上說(shuō)，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行，通脹率很低，尤其房?jī)r(jià)已持續(xù)半年調(diào)整，是此次降息的前提條件之一。一方面，房?jī)r(jià)調(diào)整已持續(xù)半年之久，這是讓市場(chǎng)對(duì)樓市整體調(diào)整的預(yù)期充分吸收、固化，從而不會(huì)因此次針對(duì)部分企業(yè)(特別是小微企業(yè))融資成本高而利率下調(diào)的措施“傷害”到樓市的調(diào)整進(jìn)程，盡量減少對(duì)樓市理性回歸的“負(fù)效應(yīng)”;另一方面，經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)了較長(zhǎng)時(shí)間，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難有所加大，部分企業(yè)(特別是小微企業(yè))對(duì)融資成本的承受能力有所降低，可能損害到“穩(wěn)增長(zhǎng)、促就業(yè)、惠民生”的區(qū)間管理底線。降息措施此時(shí)出臺(tái)，充分體現(xiàn)了貨幣政策“刀尖”上的平衡藝術(shù)。
綜上所述，筆者認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)不會(huì)因降息而再度恢復(fù)到過(guò)去的價(jià)格暴漲循環(huán)，樓市仍將延續(xù)整體調(diào)整格局。
