日前，網(wǎng)上再次傳出消息：“接近北京市建委的人士透露，一份北京房地產(chǎn)智囊制定的退出限購(gòu)方案已經(jīng)提交，內(nèi)容涵蓋逐步廢除二手房交易20%差額稅、下調(diào)契稅，以及放寬非京籍五年納稅資質(zhì)的審核�！彪S后，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委相關(guān)負(fù)責(zé)人予以堅(jiān)決否認(rèn)，并表示：北京作為特大型城市，從首都功能定位和人口資源環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的需要出發(fā)，房地產(chǎn)限購(gòu)政策現(xiàn)階段仍將繼續(xù)執(zhí)行。雖然在2014年年內(nèi)，北京退出限購(gòu)已無(wú)可能，但未來(lái)一兩年有沒(méi)有可能呢?
我的看法是，在房產(chǎn)稅出臺(tái)前，四大“一線城市”取消限購(gòu)的可能性非常小。如果取消限購(gòu)，只能說(shuō)經(jīng)濟(jì)遇到了非常大的困難，管理層拋出了“勝負(fù)手”。
目前仍沒(méi)有放松限購(gòu)的城市，只有北、上、廣、深以及三亞5個(gè)城市。三亞取消不取消限購(gòu)，無(wú)關(guān)宏旨。事實(shí)上，深圳和廣州取消不取消限購(gòu)，也不會(huì)產(chǎn)生全局性影響。只有北京和上海的樓市，才是全國(guó)樓市真正的風(fēng)向標(biāo)。
2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為8.6萬(wàn)億，商品房施工面積為66.6億平米(不包括各類非商品房)。其中北京、上海兩市商品房施工面積相加，為2.74億平方米，占全國(guó)的4%;北京、上海兩市商品房開(kāi)發(fā)投資之和，為6300多億元，占全國(guó)的7.3%。如果按照建成后房屋的銷(xiāo)售額估算，北京、上海加起來(lái)約占全國(guó)的10%。但這僅僅是市場(chǎng)份額，北京、上海樓市的走向，還對(duì)全國(guó)市場(chǎng)產(chǎn)生重要的心理暗示。
房地產(chǎn)是當(dāng)今中國(guó)最大的支柱行業(yè)、先導(dǎo)行業(yè)，鋼鐵、水泥、玻璃、裝修、家具、家電，甚至汽車(chē)，都要“跟著房地產(chǎn)混”。今年房地產(chǎn)行業(yè)低迷，鋼鐵大省河北、遼寧的經(jīng)濟(jì)就“感冒”。鋼鐵一“感冒”，煤炭就“發(fā)燒”，山西、內(nèi)蒙、陜西的經(jīng)濟(jì)也就扛不住了。其實(shí)，這也就是今年兩波救市政策出臺(tái)的大背景。
但救市不意味著一次把所有的牌全打出來(lái)。各個(gè)城市面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境完全不同，中小城市由于面臨房屋過(guò)剩和人口流失，所以市場(chǎng)狀況非常不好;在這個(gè)背景下，房地產(chǎn)里的投資性需求，越來(lái)越向中心城市集中。目前，能真正吸引到投資性需求的，也就是十多個(gè)中心城市，以及他們的衛(wèi)星城。
在這種背景下，北上廣深樓市其實(shí)不缺少買(mǎi)家，如果放開(kāi)限購(gòu)，會(huì)出現(xiàn)放量上漲的現(xiàn)象。比如北京，到2013年底“金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額”高達(dá)9.2萬(wàn)億，是香港的1.25倍，是上海的1.33倍，是深圳或廣州的2.7倍。北京還匯聚了中國(guó)最多的創(chuàng)新性企業(yè)，世界500強(qiáng)總部數(shù)量全球第一。此外，北京還有全國(guó)最好的教育、醫(yī)療、交通等公共資源�？梢院敛豢鋸埖卣f(shuō)，只要有可能，每個(gè)中國(guó)家庭都希望在北京買(mǎi)套房子。
其實(shí)上海、深圳、廣州對(duì)全國(guó)購(gòu)房者的吸引力也非常大。如果一線城市全面放開(kāi)限購(gòu)，特別是北京上海放開(kāi)限購(gòu)，很可能帶動(dòng)全國(guó)樓市再“瘋狂一把”。但是，瘋狂之后呢?只能加速全國(guó)樓市見(jiàn)頂、泡沫破裂的節(jié)奏，最終引導(dǎo)著全國(guó)樓市重演“亞洲金融危機(jī)”時(shí)香港樓市的那一幕。
北上廣深樓市，如同四匹充滿激情和活力的千里馬，需要套上籠頭，讓他們帶著全國(guó)樓市，繼續(xù)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)拉車(chē)，為改革贏得時(shí)間。也就是說(shuō)，在中國(guó)培育出新的，能替代房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)之前，國(guó)家需要房地產(chǎn)再發(fā)揮幾年余熱。而能不能做到這一點(diǎn)，直接取決于能否控制住一線城市樓市的節(jié)奏。
所以，如果經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)重大困難，國(guó)家不可能取消“一線城市”，尤其是北京、上海樓市的限購(gòu)，只可能針對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行一些微調(diào)。
