鑒于過去幾年經濟增長所表現(xiàn)出的房地產依賴綜合征，要走出“貨幣刺激-政策收緊”的循環(huán)怪圈，僅靠金融政策的力量恐怕還難以奏效，必須以改革促進結構調整，把資金真正用于實體經濟中，支持創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展，方能真正提升經濟增長質量。
央行、銀監(jiān)會“十一”長假前夕發(fā)布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》(以下簡稱《通知》)，放寬二套房貸款政策、鼓勵金融機構支持個人住房貸款、保障房建設和房地產企業(yè)融資需求，目的是加大金融對房地產業(yè)的支持力度，促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。金融對于房地產行業(yè)的重要性不言而喻，房地產是高杠桿行業(yè)，因其建設的周期較長，需要不斷地去募集資金、滾動償還以完成資金周轉，所以融資能力決定了其發(fā)展速度和空間，甚至在危機時期決定企業(yè)的生存。
《通知》凸顯了管理層的苦心：新政從供給和需求兩方面為房地產業(yè)提供金融支持，在供給上，鼓勵銀行積極支持對保障房建設以及房地產開發(fā)企業(yè)合理融資需求，并加大開發(fā)性金融對棚戶區(qū)改造支持;在需求上，放松二套房貸并鼓勵銀行發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)和專項金融債支持個人房貸。
低首付、低利率意味著購買能力增強，因此《通知》最大的收益群體無疑是購房者。此次二套房認定標準從以前的“有房或有貸”調整為“有房且有貸”，對二套房的認定標準明顯放松，購房者即使有一套房，只要還清貸款仍然可以按首套房標準購買第二套房。按照上述測算，在還款能力足夠的假設下，這將使二套房購房者的購買力提高一倍。但是，央行對二套房貸并未完全放開，必須要求已還清首套房貸，以防購房者不斷從銀行套取資金加大杠桿購房，防止投機性購房者攪亂房地產市場。對于二套房以上購買者，除仍然處于限購的北京、上海等少數(shù)幾個大城市以外，新政已放開限購，由金融機構自主決定首付款比例和利率水平，但前提也要求結清已有貸款。央行新政的目的顯而易見，支持自住房及改善性購房需求，打擊投機性購房需求。
在2009年的大規(guī)模經濟刺激計劃下，房價經歷了一波快速上漲，銀行信貸為房地產業(yè)輸入了源源不斷的血液，當時的7折房貸、2成首付極大提高了購房者的購買力，已然成了房價快速上漲的催化劑。在一輪房價暴漲后，政府不得不出臺限購等措施控制房價，在房價逐步平穩(wěn)后，2012年上半年連續(xù)兩次降準降息，促使逐步冷卻的房地產市場迅速復蘇，并于2013年3月新國五條出臺后，當月創(chuàng)造了巨額成交量，隨之開始逐步冷卻。今年以來，各地房價逐步下滑，成交額持續(xù)低迷。從2009年以來房地產業(yè)經歷的“經濟刺激——房價暴漲——政策收緊——樓市冷卻、房價下跌——救市——房價上漲——更嚴厲的政策收緊——救市”的周期可知，房地產市場“一放就亂、一收就死”的現(xiàn)狀，并不能完全歸咎于房地產業(yè)本身，而與我國的經濟起落密切相關。
房地產業(yè)與經濟增長高度相關，2009年以后房地產業(yè)在我國GDP的比重逐步增大。從房地產業(yè)固定資產投資完成額占GDP比重看，2008年為11%，2009年升高為13%，到2013年則已達20%，5年增加將近1倍，這還未考慮房地產上下游相關產業(yè)的產值，可見我國經濟增長對房地產業(yè)的依賴性之強。這也是為什么只要經濟一不景氣，各地政府總會以救市的姿態(tài)支持房地產發(fā)展的緣故。只是，政策的頻繁變動，除了吹大房價泡沫，也加重了經濟對房地產的依賴，致使各地政府左右為難，一方面要控制房價、改善民生、維護社會穩(wěn)定，另一方面又要以房地產來帶動經濟增長，難怪房價在一輪輪調控中屢創(chuàng)新高。此外，過去對房地產業(yè)的刺激極大助長了樓市的投機性，其巨額利潤使很多原本流向實體經濟的資金流向了房地產，吹大了房價泡沫，并使經濟結構更扭曲，創(chuàng)新型的實體經濟得不到有效的資金支持。
中國當前處于經濟增速換擋期、前期刺激政策消化期、經濟結構調整期的“三期疊加”時期，其實均與房地產業(yè)有關聯(lián)。經濟增速換擋期，是因為之前房地產刺激政策“拔高”經濟增長速度，現(xiàn)在需要慢下來，適應經濟發(fā)展規(guī)律;前期刺激政策消化期，主要是針對房地產業(yè)的，包括高房價的消化;在經濟結構調整期，需要加大經濟結構調整力度。
8月工業(yè)增加值、新增貸款、固定資產投資等主要經濟數(shù)據(jù)增速出現(xiàn)一定下滑，房地產行業(yè)的低迷是其中的重要原因之一。在推動經濟結構調整與維持經濟增長目標之間保持平衡是一門高超的技術，政策調整的時機和幅度都需要反復考量和謹慎把握。在房地產業(yè)經歷了數(shù)次的調整陣痛之后，這次政策調整相當于是對之前過于嚴苛的政策的“松綁”，讓市場發(fā)揮更大作用，同時抑制投機需求，使房地產業(yè)更多回歸到居住屬性。
然而，雖然央行可以放松二套房的認定標準，但卻無法直接控制商業(yè)銀行的行為。在當前利率市場化推進和金融脫媒化的雙重作用下，銀行負債成本已顯著上升，迫于盈利壓力，銀行不太可能像2009年那樣普遍提供7折房貸利率。在市場利率整體較高的環(huán)境下，銀行無法通過住房抵押貸款支持證券把7折利率的房貸轉讓出去，也無法通過專項金融債券吸收低成本資金，因此僅以市場機制無法真正促進銀行支持房地產貸款支持。
有鑒于我國過去幾年的經濟增長所表現(xiàn)出的房地產依賴綜合征，進入了“貨幣刺激-政策收緊”的循環(huán)怪圈，要走出這種模式，僅靠金融政策的力量恐怕還難以奏效，必須以改革促進結構調整，把資金真正用于實體經濟中，支持創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展，方能真正提升經濟增長質量。同時，盡管《通知》對房地產限購限貸有所放松，但絕不應以貨幣手段去刺激房地產，須知過去幾年房價快速上漲的根源正在于貨幣超發(fā)，那種擠壓實體經濟的信貸需求，并使實業(yè)資本轉向高利潤的房地產的做法，是與經濟結構調整的目標背道而馳的。
