維護房地產市場穩(wěn)健運行，是我國房地產調控政策的終極目標�；仡欉^去十多年的房地產調控歷史，從最初限制住房需求到增加市場供應，各級政府對房地產市場運行規(guī)律的認識逐漸清晰。過去，房地產調控政策重點是抑制房價過快上漲。現(xiàn)在，政策重心轉向防止樓市過度調整。房地產調控政策的轉變無疑會改變房地產市場運行軌跡。因此，為減少房地產市場波動，房地產調控政策不應過度糾結于短期、暫時波動，而更宜放眼長遠。
以平抑短期波動的房地產調控政策較難取得預期效果。宏觀經濟治理相機抉擇，是凱恩斯經濟學政策要義。但任何政策傳導都存在時滯，如果把握不好，有可能將原本平抑波動的初衷轉化為加劇市場波動的動力。我國房地產業(yè)已高度市場化，以應對短期波動為出發(fā)點的房地產調控政策，往往會引發(fā)市場預期反向變化，加劇市場波動。其主要原因有：
一是難以科學認識當前房地產市場運行矛盾。房地產市場兼具投資屬性，不僅受到一般商品運行規(guī)律左右，而且也易受金融市場影響。由于潛在住房需求難以合理估計，而住房供應相對準確，住房供求錯位矛盾極易發(fā)生。若房價出現(xiàn)過快上漲，且投資投機性住房需求、住房需求前移攙雜于當期真實需求之中，加快住房供應可能會對癥下藥。但如果將抑制投資投機性住房需求作為政策重心，沒有適應市場需求變化增加住房供應，就有可能會發(fā)生南轅北轍的事情。
二是房地產短期政策調控改變市場運行軌跡。適應市場變化趨勢有針對性調控，有助于平抑房地產市場波動。其前提需大致掌握房地產市場未來2~3年內的變化趨勢。否則以短期調節(jié)為核心的房地產調控政策很可能會改變市場運行軌跡，大幅增加未來調控的難度。觀察歷史，不難發(fā)現(xiàn)房價跳漲或顯著下降都與短期政策干擾密切相關。
三是市場心理更易受短期房地產調控政策影響。大眾心理是一個難以捉摸的東西。在市場經濟體系下，大眾心理并不跟隨政府意志行事，但反過來房地產調控政策變化將在短期內影響到大眾心理預期。大眾心理還存在校驗機制，在政策出臺后觀望，發(fā)現(xiàn)有利時機時集中出手，引發(fā)了市場短期內的羊群效應。我國每次房地產調控政策出臺后市場都曾出現(xiàn)短期內的觀望，而后房價出現(xiàn)明顯的變化。
退出行政干預行為有助于穩(wěn)定房地產市場中長期預期。應該說，住房限購與限貸政策的出臺有其深刻的歷史背景，在抑制市場投資與投機沖動發(fā)揮了極為重要的作用。當然任何政策出臺都可能會誤傷正常需求。但不管怎樣，行政干預政策是一劑猛藥，并不符合市場化調控的需要。因此，在我國房地產市場自發(fā)出現(xiàn)周期性調整之際，松綁住房限購政策，逐步放松住房限貸政策，有助于房地產市場平穩(wěn)運行。事實上，過去幾個月內，我國絕大多數(shù)城市已經取消了住房限購政策。當前我國房地產開發(fā)投資、商品房銷售面積、房地產開發(fā)企業(yè)到位資金等主要運行指標繼續(xù)回落，同時商品房待售面積繼續(xù)明顯增加，深刻反映出我國樓市面臨庫存壓力上升與市場前景暗淡的雙重憂慮，取消行政干預行為的時機已經成熟。
行政干預政策退出也難以刺激樓市回暖。取消行政干預政策以刺激樓市需求，可能會是一個偽命題。行政干預有可能會抑制一部分需求，但行政干預政策效應隨時間遞減，如今并不成為左右房地產市場需求的力量。2012年下半年到2013年上半年，我國房地產市場曾迎來房價的跳躍式上漲，銷售成交急劇放大。當時我國住房限購政策和住房限貸政策均未取消。今年上半年，部分城市取消了住房限購政策，并未如期取得市場需求的放量。由此也不難推論，即使住房限貸政策松綁，也難以支持市場需求擴大�？梢�，將行政干預措施與市場需求對立，本身就是一個不靠譜的東西。
雖然當前我國樓市政策調整有應對宏觀經濟下行壓力的含義，但為了房地產市場的長期穩(wěn)健運行，建立市場長期穩(wěn)定機制，而不是短期救市，就顯得尤為重要。從根本上說，提倡理性住房消費，增加住房持有環(huán)節(jié)稅收，將是我國房地產政策的基本立足點。
