國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，7月70個(gè)大中城市中有64個(gè)城市的新房銷售價(jià)格環(huán)比下降，較上月增加9個(gè)城市，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的為65個(gè)城市。這與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新近公布的商品房銷售面積和銷售額的雙降形成互相印證，穿透出房市的單邊盛宴正在結(jié)束。
房市理性回歸應(yīng)是次優(yōu)解，救助房市不能為、不可為和不應(yīng)為。所謂不能為，就是目前房市已步入了庫(kù)茲涅茨周期(房地產(chǎn)周期)的下半段，任何救市手段都只是拖延房?jī)r(jià)的理性回歸。目前房?jī)r(jià)已至難以復(fù)加的高位，而國(guó)內(nèi)公私部門負(fù)債率則高企，通過救市扭轉(zhuǎn)房市走勢(shì)，將面臨“巧婦難為無米之炊”之憾;同時(shí)，這與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和改革目標(biāo)存在一定沖突，即隨著人口老齡化下真實(shí)儲(chǔ)蓄率趨降，最終消費(fèi)占GDP比重已至臨界值，這使得通過通脹機(jī)制強(qiáng)制儲(chǔ)蓄呈邊際遞減態(tài)勢(shì)等，而有限的真實(shí)儲(chǔ)蓄資源過度用于救助房市，將影響經(jīng)濟(jì)體制改革和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)程，因?yàn)槔^續(xù)維系高企的房?jī)r(jià)將加劇經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本，如最近固產(chǎn)投資增速的放緩，投資邊際收益率下降等，都與高企房?jī)r(jià)密不可分。
所謂不可為，是對(duì)房市的任何救助都預(yù)示著公共財(cái)金資源的動(dòng)用，而拿納稅人的錢去救助主要由投資或投機(jī)交易吹起的房?jī)r(jià)，不僅妨礙中國(guó)接下來的人口城鎮(zhèn)化事業(yè)，而且不利于當(dāng)前財(cái)政體制改革，尤其是財(cái)政預(yù)算改革的有效推進(jìn)。而所謂不應(yīng)為是目前中國(guó)正在致力于厘清政府與市場(chǎng)邊界的改革，房市的理性回歸是市場(chǎng)邏輯的自然演繹，政府的直接干預(yù)將不利于正在積極推進(jìn)的簡(jiǎn)政放權(quán)和負(fù)面清單管理等改革。
其實(shí)，當(dāng)前政府應(yīng)做的是為房市的理性回歸構(gòu)筑防護(hù)性降落傘，盡力促成房市軟著陸。這首先需加快土地制度改革，打破地方政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的交易格局，有序地促進(jìn)農(nóng)地等直接入市，并加快財(cái)稅體制改革，打破土地財(cái)政化。所謂的土地財(cái)政實(shí)際上是土地金融杠桿化，是一種地方赤字的貨幣化或金融化，因?yàn)橥恋刎?cái)政來源于土地級(jí)差地租，而土地級(jí)差地租源自土地改變用途后單位土地的產(chǎn)值差，目前投資邊際收益率及國(guó)內(nèi)全要素生產(chǎn)率的趨降等，反映單純基于獨(dú)占性土地市場(chǎng)形成的巨額土地出讓金，實(shí)為地方赤字貨幣化，高企的房?jī)r(jià)則實(shí)為一種資產(chǎn)價(jià)格通脹。
其次，開發(fā)有效的金融衍生產(chǎn)品，提高房市等的內(nèi)生抗風(fēng)險(xiǎn)能力，使房市風(fēng)險(xiǎn)通過市場(chǎng)交易加以鎖定和對(duì)沖。目前國(guó)內(nèi)房市屬于典型的單邊市，由于缺乏相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖和管理工具鎖定房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，使房市帶有了明顯的上漲共同體特征。是為房?jī)r(jià)一有所回落，市場(chǎng)就滿溢救市論的主要緣由之一。因此，研發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證券化，不動(dòng)產(chǎn)期貨和期權(quán)等金融衍生工具，使投資者和消費(fèi)者在房?jī)r(jià)波動(dòng)中鎖定和對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，將有助于為房市理性回歸構(gòu)筑防護(hù)性降落傘。
總之，當(dāng)前重要的不是房?jī)r(jià)理性回歸所暴露而出的風(fēng)險(xiǎn)隱患，而是如何通過市場(chǎng)機(jī)制設(shè)計(jì)等為房市的理性回歸構(gòu)筑降落傘，打破房市上漲利益共同體格局，提高房市內(nèi)生抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)房市軟著陸。
