要做實共有產(chǎn)權(quán)住房，就必須回到共有產(chǎn)權(quán)住房的本源上來，即政府有誠意舍棄一部分土地出讓金，并將舍棄的部分作為政府產(chǎn)權(quán)。這樣，不僅自住房能與商品房一樣隨行就市，而且在長期內(nèi)也能保持對于商品房在價格上的一定優(yōu)勢，實現(xiàn)當(dāng)初設(shè)計共有產(chǎn)權(quán)住房的初衷。
在住房發(fā)展模式上，本屆政府的基本思路是在保障基本住房需求的前提下，發(fā)揮市場的決定性作用，構(gòu)建多層次住房市場化供應(yīng)體系，即只保障基本住房需求(通過公共租賃住房)，其余都交給市場來。對此，三中全會《決定》、習(xí)總書記在政治局會議上有關(guān)“四個關(guān)系”的論述、今年“兩會”都已闡述得很明確了。但是，對于類似于北京、上海和深圳這樣人口超千萬的特大型城市，國家還是允許有區(qū)別性的住房供應(yīng)模式，這主要基于這些城市的特殊性，即人口長期凈流入、住房的社會保障屬性很強(qiáng)、擁有住房的訴求強(qiáng)烈、住房供求矛盾長期突出、高房價與住房支付能力反差長期存在等等。
京、滬、深提出的共有產(chǎn)權(quán)住房概念，不啻為歷經(jīng)多年艱苦卓絕的樓市調(diào)控后，終于掐中了“樓市屢調(diào)屢敗”、“房價屢調(diào)屢漲”的“七寸”，找到了一條既能緩解調(diào)控壓力、又能滿足住房需求的路徑。共有產(chǎn)權(quán)住房是政府與購房者產(chǎn)權(quán)共有、堅持市場化供應(yīng)模式的住房類型。目前，在高房價、供求矛盾長期突出的背景下，大城市居民擁有產(chǎn)權(quán)住房的訴求強(qiáng)烈，但住房支付能力不足。如果選擇與政府共有產(chǎn)權(quán)，購房者只需支付自己能力范圍之內(nèi)的價格部分，其后可在支付能力提升后購買屬于政府的產(chǎn)權(quán)部分，這就漸進(jìn)實現(xiàn)了擁有完全住房產(chǎn)權(quán)的愿望。
正是基于此，住建部將共有產(chǎn)權(quán)住房試點作為今年兩項重點工作之一，而以北京自住房為藍(lán)本的共有產(chǎn)權(quán)住房試點已進(jìn)入實施階段。今年6月，住建部要求北京、上海、深圳和成都等6個城市推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房試點。而且，共有產(chǎn)權(quán)住房形式還有可能以長效機(jī)制寫入《國家基本住房保障條例》。
共有產(chǎn)權(quán)住房在北京最受矚目。這是因為，在很多人看來，北京樓市過于特殊，供求關(guān)系之緊張不僅難以想象，而且長期內(nèi)無法緩解，再離譜的房價在北京出現(xiàn)都不是什么奇怪現(xiàn)象。因此，在北京最受傷的莫過于“夾心層”，目前在輪候等待保障房的家庭就有40萬戶。若得不到政府的支持，包括這部分人群在內(nèi)的“剛需”很可能就與“擁有住房”絕緣了。所以，在其他試點城市還未有實質(zhì)性動作之前，北京提前布局，去年10月，發(fā)布了發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的“京七條”，其共有產(chǎn)權(quán)住房形式——“自住型商品房”(以下稱“自住房”)在去年就要推出2萬套。今年，北京50%的商品住宅用地將用來建自住房，共建5萬套，占市場規(guī)模的50%。去年9月至今，北京共推出61宗住宅用地，其中含有自住房地塊的項目近50宗。
但是，誰都沒有料到，比同地段、同品質(zhì)商品住房價格低30%(且不高于每平方米22000元的房價控制水平)，且范圍擴(kuò)大到了所有具備購房條件的無房戶(包括住房需求急迫的“夾心層”)，特別涵蓋了此前經(jīng)濟(jì)適用住房和限價房并沒有包括的非戶籍人群的自住房，竟出現(xiàn)了嚴(yán)重的“棄購”現(xiàn)象。據(jù)媒體報道，已進(jìn)入搖號程序的四個自住房項目都有不同程度的“棄購”，最高的比例達(dá)到了驚人的50%。
“棄購”自住房，估計有購買能力、位置偏遠(yuǎn)、政策設(shè)計、市場預(yù)期等方面的原因，但據(jù)筆者調(diào)研，根本原因還在于地方政府共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展思路上出了問題。顧名思義，共有產(chǎn)權(quán)住房由政府和個人共同擁有產(chǎn)權(quán)，而政府擁有的產(chǎn)權(quán)體現(xiàn)在土地“招拍掛”出讓上的折讓。例如，“招拍掛”樓面地價為每平方米1萬元，如折讓30%，則樓面地價為每平方米7000元。相應(yīng)的，政府對自住房將擁有每平方米3000元的產(chǎn)權(quán)，而購房者擁有的產(chǎn)權(quán)部分按市場房價減去3000元來計算。
北京共有產(chǎn)權(quán)住房的基本做法是“限房價、競地價”，即先將未來自住房價格定死，然后哪個開發(fā)商給的地價高，就把土地賣給誰。這事實上反映出北京市政府既不想折讓土地價格，損失土地出讓金，又要限制房價水平。結(jié)果就是，開發(fā)商建自住房的利潤空間被大大壓縮，甚至是虧損，而少賺或虧損部分完全通過配建自住房項目的商品房部分來彌補(bǔ)。政府和開發(fā)商之所以能達(dá)成一致，正是基于兩者對于北京房價上漲趨勢難以逆轉(zhuǎn)的共識，這也是為何北京在今年徹底放松了高端項目入市限制的原因。
但是，人算不如天算，今年以來北京樓市成交量下調(diào)幅度達(dá)47%，大大超出預(yù)期，在全國主要城市中僅次于杭州。除了全國樓市調(diào)整的共同原因之外，自住房大規(guī)模上市是最主要的原因。本來，自住房供應(yīng)會分流商品住房的需求，會對商品住房市場造成沖擊，特別是在樓市處于下行時期。而北京的做法不僅大規(guī)模分流商品住房市場的需求，而且人為、逆市推高了商品住房的價格，將商品住房提前“豪宅化”、“高端化”，過于樂觀地估計了商品住房市場的需求前景和價格水平。如果商品住房價格不能維持在高位和持續(xù)上漲，開發(fā)商在自住房上的損失就得不到彌補(bǔ)，自住房就會走樣，如低端化、配套殘缺、首付成數(shù)提高等。而自住房與周邊二手房價差縮小，其吸引力也就大大下降，“棄購”也就在情理之中。
北京自住房出了問題，勢必給共有產(chǎn)權(quán)住房前景蒙上了陰影。有消息說，北京市住建委已經(jīng)召開緊急會議，聽取各方意見和建議，尋求相關(guān)對策。筆者認(rèn)為，要做實共有產(chǎn)權(quán)住房，現(xiàn)在必須回到共有產(chǎn)權(quán)住房的本源上來，即政府有誠意舍棄一部分土地出讓金，并將舍棄的部分作為政府產(chǎn)權(quán)。這樣，不僅自住房能與商品房一樣隨行就市，而且在長期內(nèi)也能保持對于商品房在價格上的一定優(yōu)勢，實現(xiàn)當(dāng)初設(shè)計共有產(chǎn)權(quán)住房的愿望，降低剛需購房者面對的價格水平，“棄購”現(xiàn)象也就自然而然地消除了。
