雖然當(dāng)前樓市仍然被“低成交量”、“長(zhǎng)去化周期”和“貸款難”困擾，但基本面正在發(fā)生微妙變化，我們甚至可以說(shuō)：對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，年內(nèi)已無(wú)“新利空”。
先看利率。利率高企是去年以來(lái)樓市、股市面臨的重要利空，雖然2011年7月以來(lái)央行就沒(méi)有加過(guò)息，中國(guó)廣義貨幣增速和社會(huì)融資額也沒(méi)有明顯下降，但去年仍然爆發(fā)了兩輪“錢荒”。主要原因有二：一是在美國(guó)逐步退出量化寬松的大背景下，市場(chǎng)普遍預(yù)期資金會(huì)出現(xiàn)緊張，出現(xiàn)了普遍的“囤錢”、“炒錢”現(xiàn)象;二是在“4萬(wàn)億刺激政策”下搞的低效投資、落后產(chǎn)能，在最近兩年逐漸暴露，成為資金黑洞。這些因素推高了市場(chǎng)中真實(shí)利率。
去年兩輪“錢荒”基本探出了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的底線和真相。所以今年以來(lái)啟動(dòng)了“微刺激”，并逐步加碼。目前，雖然“穩(wěn)健的貨幣政策”基調(diào)不改，但事實(shí)上進(jìn)入了“定向定量寬松”的階段。目前已經(jīng)進(jìn)行了兩輪存款準(zhǔn)備金率的“定向微調(diào)”，銀監(jiān)會(huì)還表示要對(duì)銀行存貸比的“分子”和“分母”重新定義。此外，監(jiān)管機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了對(duì)資金各種“通道”、“過(guò)橋”的清理，相信隨著理財(cái)、信托產(chǎn)品“剛性兌付”被打破，聚集在理財(cái)市場(chǎng)上的資金會(huì)逐步減少。這些措施，事實(shí)上起到了“降準(zhǔn)”和“減息”的作用�？梢灶A(yù)計(jì)，從現(xiàn)在到年底，人民幣真實(shí)利率將逐步走低。
匯率是影響房?jī)r(jià)的第二大因素。人民幣堅(jiān)挺，中國(guó)樓市的腰桿就硬，反之就軟。今年年初以來(lái)，人民幣大幅貶值3%，這是央行在打擊炒作人民幣升值的國(guó)際熱線，同時(shí)也對(duì)外貿(mào)進(jìn)出口行業(yè)進(jìn)行了一次“貶值測(cè)試”。在人民幣貶值推動(dòng)下，外貿(mào)出現(xiàn)了明顯好轉(zhuǎn)。
但人民幣不可能繼續(xù)貶值，原因主要有兩個(gè)：一是貶值太多會(huì)帶來(lái)信心不穩(wěn)，引發(fā)資本外逃，得不償失;二是貶值太多，會(huì)引發(fā)美國(guó)為首的發(fā)達(dá)國(guó)家反彈。所以，新華社最近連發(fā)文章，暗示貶值結(jié)束。6月9日，人民幣匯率出現(xiàn)了20個(gè)月來(lái)最大單日漲幅。預(yù)計(jì)從現(xiàn)在開(kāi)始到年底，人民幣匯率會(huì)在波動(dòng)幅度加大的同時(shí)，震蕩上行，但能不能完全收復(fù)前5個(gè)月的“失地”還很難說(shuō)，因?yàn)橐紤]外貿(mào)企業(yè)的承受能力。但未來(lái)幾個(gè)月大趨勢(shì)是升值，這對(duì)于房地產(chǎn)是一種利好。
信貸政策是影響房?jī)r(jià)的第三大因素。今年以來(lái)，商業(yè)銀行基本上都收緊了住房按揭貸款，這是造成樓市低迷的重要原因。5月12日，央行召集大銀行開(kāi)會(huì)，要求住房貸款政策回歸“中性”。6月6日銀監(jiān)會(huì)又表示，“大力支持首套房信貸需求”。從“緊縮”到“中性”再到“大力支持”，這背后顯然有更高層面的決策在發(fā)揮作用。
地方政府的態(tài)度，是影響樓市的第四大因素。地方政府歷來(lái)是中國(guó)樓市的“護(hù)法神”，何況今年至少有2.4萬(wàn)億元地方債到期，其中7成本金、利息需要通過(guò)賣地收入償付。無(wú)錫是第一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)“救市”的城市，僅僅將購(gòu)房入戶的門檻從70平方米下調(diào)到60平方米;后來(lái)南寧允許周邊幾個(gè)城市的居民，參照南寧市民的標(biāo)準(zhǔn)，到南寧購(gòu)房。再后來(lái)，天津允許市民在濱海新區(qū)購(gòu)買第三套房。上周，沈陽(yáng)大幅放松限購(gòu)政策：一個(gè)3口人的戶籍家庭原來(lái)只能在沈陽(yáng)市區(qū)買兩套房，放松限購(gòu)后竟然可以買6套房!非常明顯，地方政府在救市上步子越來(lái)越大，膽子越來(lái)越“肥”，投資性購(gòu)房需求再次被公開(kāi)認(rèn)可。
但是，沒(méi)有“新利空”并不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)復(fù)蘇，房?jī)r(jià)會(huì)上漲。因?yàn)樵诮^大多數(shù)城市，尤其是三四五線城市，住房供應(yīng)量太大，遠(yuǎn)超過(guò)真實(shí)需求。隨著房產(chǎn)稅的臨近，很多邊遠(yuǎn)、配套差的小區(qū)將由“鬼城”變成“死城”。而有真實(shí)需求和人口增量的大城市中心城區(qū)的樓市，或許能在未來(lái)幾個(gè)月度過(guò)最困難的時(shí)期。