居民現(xiàn)金回報提高導(dǎo)致投資者買房偏好轉(zhuǎn)變、城市居民住房需求基本滿足、外來工購買力相對有限等因素影響下，中國房地產(chǎn)市場已告別瘋狂，到達(dá)價量增長放緩乃至調(diào)整的拐點。由于短期內(nèi)不會有大量存量房入市，其大規(guī)模崩潰的可能也非常小。
最近半年以來，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了比較明顯的變化，許多地區(qū)無論新房還是二手房的成交量都顯著下降，房價也呈不同程度的增速放緩甚至下滑態(tài)勢。在這種情勢下，過去3年來在全國70多個城市實行的房地產(chǎn)限購政策是否應(yīng)該退出引起廣泛的議論，也有消息說住建部正在考慮允許各地方政府放開其限購政策。
房地產(chǎn)市場拐點已到。當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的格局已經(jīng)轉(zhuǎn)變，通俗來講就是，其拐點已經(jīng)來到。為什么這么講?因為這一市場的主基調(diào)已經(jīng)由過去的瘋狂上漲轉(zhuǎn)變?yōu)闇睾蜕蠞q乃至于調(diào)整。那么，房地產(chǎn)市場會不會出現(xiàn)大規(guī)模崩潰的結(jié)局呢?這種可能性非常小。房地產(chǎn)市場大規(guī)模崩潰的主要原因必須是有大量的存量房入市，從而對房地產(chǎn)價格構(gòu)成沖擊，而目前這種可能性非常小。
總的來說，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來新格局，其基本特點就是交易量增長逐步放緩，很多地區(qū)的房價將出現(xiàn)一定的增長放緩或下降。在此要強(qiáng)調(diào)的是，這一新格局是多元化的，北上廣深等一線城市仍然具有價格上漲的壓力，因為這些城市的經(jīng)濟(jì)競爭能力和人口聚集能力仍然十分強(qiáng)勁，不大可能出現(xiàn)房價的大幅、大面積下降。問題的關(guān)鍵是，這一輪調(diào)整不能以過分犧牲交易量為代價，否則，交易量的下降將會導(dǎo)致整個經(jīng)濟(jì)活動的放緩，也會給房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展帶來不利影響。
針對這兩大需求，限購政策應(yīng)該靈活的調(diào)整。北上廣深等一線城市應(yīng)該按兵不動。這些城市目前房價上漲的壓力仍然存在，人口的聚集能力仍然上漲，如果過快放開限購政策的話，人口將會膨脹，城市規(guī)模將會很快超過生態(tài)承載能力，房價也會過快地上漲，不利于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
其他城市應(yīng)該因地制宜，放開外來戶籍人口的購房限制。那么，對于本地居民購買第三、四套房的限制是否應(yīng)該放開呢?筆者認(rèn)為應(yīng)該謹(jǐn)慎行事。因為有能力購買多套住房的本地居民往往先知先覺，且資金實力較強(qiáng)，他們的投資行為會帶動房價的炒作，從而使外地居民的買房需求難以滿足。
總之，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)到達(dá)拐點，此時應(yīng)該順應(yīng)變化，不失時機(jī)地靈活調(diào)整限購政策，并不妨先從放開外地居民購房限制開始;與此同時，市場化的調(diào)節(jié)政策應(yīng)該實時跟進(jìn)，從而利用好這一拐點，營造一個房地產(chǎn)市場發(fā)展的新格局。