房地產(chǎn)市場的差價(jià)，可比股市難抓多了，因?yàn)榻灰灼陂L，稅費(fèi)高。至于不顧承受能力，用高比例貸款買房的做法，我也不贊成，因?yàn)榉孔右院缶褪且环N防御性投資、“慢資產(chǎn)”，不適合投機(jī)了。
最近接到兩位深圳朋友的電話，都咨詢房子問題。第一位朋友計(jì)劃在深圳中心區(qū)購買第四套房子，問我是不是時(shí)候。第二位朋友則想賣出惟一住房，改為租房住，因?yàn)樗X得房價(jià)見頂了。
這真是應(yīng)了那句老話：有人漏夜趕科場，有人辭官歸故里。其實(shí)不僅僅是普通人，就連房地產(chǎn)商不也是這樣嗎?李澤楷以每平米3.4萬元賣了他在北京東三環(huán)旁邊的盈科中心現(xiàn)樓，孫宏斌則在附近以7.3萬元每平米買了土地。
如今中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，2014年就是房價(jià)大分化之年。我的判斷是，長期看，未來“有用”的房子可以繼續(xù)溫和上漲，“沒用”的房子將無底線下跌。
什么是“有用”的房子?當(dāng)然就是可以租出去、可以賣出去的房子。而這些房子，只會(huì)出現(xiàn)在有人氣的地方。哪里最有人氣?當(dāng)然是一線城市的中心區(qū)。因?yàn)檫@里有最好的公共資源、最好的工作機(jī)會(huì)和最好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。當(dāng)然了，這里還居住著中國最有錢、最有權(quán)的人，他們會(huì)千方百計(jì)維護(hù)自己家園的價(jià)值，而且我相信他們有能力做到這一點(diǎn)。
中國的房子，跟歐美相比至少有八大不同：第一，土地制度不同，中國的土地是政府壟斷的，西方是私人產(chǎn)權(quán)、自由交易的，這成為中國房價(jià)高的一大誘因;第二，城市模式不同，中國人習(xí)慣了下樓有出租車，小區(qū)附近有地鐵、公交，樓下就有便利店。美國人買瓶醬油也要開車十分鐘，除了紐約和大城市中心，如果你不預(yù)約想打車非常困難。中國人的天性，造成了中國城市擁擠、高密度，中心區(qū)房價(jià)貴，這跟歐美正好相反。由于中國山多地少，人口眾多，所以中國城市發(fā)展想復(fù)制美國模式是不可能的。第三，稅收制度不同，中國涉及房地產(chǎn)的稅費(fèi)，絕大部分在入住新房前繳納，而歐美是在持有階段才繳納，所以中國的稅收體制推高房價(jià)，西方抑制房價(jià)。第四，中國的公共資源分布不均衡，大家更愿意到大城市、到中心區(qū)住。歐美公共服務(wù)比較均等，除了有學(xué)區(qū)概念，其他都比較淡。第五，中國社保體系不健全，中國人買房養(yǎng)老意識(shí)非常強(qiáng)。第六，歐美這些成熟市場經(jīng)濟(jì)國家，市場規(guī)范，投資渠道多，熱錢有出路，中國過去十年只有房地產(chǎn)投資最靠譜，所以普通百姓的資金大部分涌入樓市，推高了房價(jià)。第七，中國幾千年的農(nóng)業(yè)社會(huì)，安土重遷，買地買房是民族本能，這一點(diǎn)跟其他國家完全不同。第八，中國的城鎮(zhèn)化率目前只有54%左右，而發(fā)達(dá)國家已經(jīng)達(dá)到70%以上，所以中國的大城市仍然可以吸引到大量外來人口，而西方絕大多數(shù)城市人口增長緩慢，甚至減少。
正因?yàn)橛羞@八大不同，中國的房子跟歐美的房子，完全不是同一樣?xùn)|西。尤其是大城市中心區(qū)的房子，它承載了太多的意義，有著太多的附加值。至少從2014年開始，以前由2000多個(gè)大小城市分擔(dān)的全國投資性購房需求，目前已經(jīng)全面壓向?yàn)閿?shù)不多的幾個(gè)“最好的城市”。因?yàn)榇蠹叶伎辞宄�，到這些城市買房子最安全。與此同時(shí)，國土部要為500萬人口以上的特大城市劃定邊界，限制城市無限制侵占耕地，要求調(diào)減建設(shè)用地規(guī)模，增加開發(fā)強(qiáng)度。實(shí)在沒有土地可用的，跳出去發(fā)展衛(wèi)星城。這些措施，將給一線城市中心區(qū)房價(jià)提供堅(jiān)實(shí)的價(jià)格支撐。
但也應(yīng)該看到，一線城市中心區(qū)房價(jià)的確已經(jīng)太高，短期面臨調(diào)整的壓力，甚至未來一兩年都方向不明。但如果你認(rèn)同房子是一種“慢資產(chǎn)”，是家庭的資產(chǎn)之錨，是長期抗通脹的工具，而且你的資金流很充沛，那么，也許今年的某個(gè)時(shí)間，是入市的機(jī)會(huì)。而且我建議家庭只有一套住房的朋友，不要“賭博性賣出”，試圖做差價(jià)。房地產(chǎn)市場的差價(jià)，可比股市難抓多了，因?yàn)榻灰灼陂L，稅費(fèi)高。至于不顧承受能力，用高比例貸款買房的做法，我也不贊成，因?yàn)榉孔右院缶褪且环N防御性投資、“慢資產(chǎn)”，不適合投機(jī)了。
