房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期，房企的銷售壓力進(jìn)一步加劇。在此背景下，房企的促銷活動一浪高過一浪。據(jù)媒體報道，位于北京亦莊的珠江四季悅城推出“全盤無首付”的促銷政策，這也是北京首個“零首付”樓盤。
從20%到30%再到40%，現(xiàn)在突然變成“零首付”，商品房銷售的“臉”變得可真夠快的�？梢钥隙ǎ_發(fā)商此舉是得到銀行認(rèn)可的。不然，開發(fā)商也不可能有這么大膽量推出“零首付”促銷手段。
問題是，實(shí)行“零首付”的風(fēng)險也是顯而易見的。要知道，首付本身也是對購房者資信情況的一次調(diào)查和考驗(yàn)。沒有了“零首付”，在“脫手為王”的商品房銷售新時代，風(fēng)險會驟然上升。一方面，開發(fā)商不可能在“賣房難”的情況下對購房者資信情況進(jìn)行調(diào)查，否則，就會把購房者“趕”走；另一方面，銀行也沒有這樣的時間和精力去對購房者的資信情況進(jìn)行調(diào)查。如此，購房者的資信調(diào)查就在“零首付”下出現(xiàn)了真空地帶。
那么，為什么銀行會愿意冒這樣的風(fēng)險，允許開發(fā)商推出“零首付”促銷手段呢？其中也許有其自己的目的。
首先，轉(zhuǎn)移風(fēng)險。在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的情況下，相當(dāng)一部分開發(fā)商已經(jīng)面臨“資金鏈”斷裂的風(fēng)險。一旦開發(fā)商“資金鏈”斷裂，必然會給銀行帶來風(fēng)險。與其被動等待風(fēng)險爆發(fā)，不如主動采取措施，通過“零首付”這樣的方式，將風(fēng)險從開發(fā)商身上轉(zhuǎn)移到廣大購房者身上。
第二，推遲風(fēng)險。按照目前的實(shí)際狀況，只要房地產(chǎn)市場政策不作出重大調(diào)整，開發(fā)商出現(xiàn)問題是必然的，風(fēng)險也就隨時可能爆發(fā)。在這樣的情況下，同意開發(fā)商推行“零首付”，就可以有效避免風(fēng)險快速發(fā)生，將風(fēng)險向后推遲。萬一經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)，購房者生活條件改善，風(fēng)險還可能得到避免。
第三，分散風(fēng)險。如果開發(fā)商出現(xiàn)“資金鏈”斷裂，對銀行經(jīng)營者和工作人員來說，壓力是非常大的。原因在于，影響和損失都會相當(dāng)大，責(zé)任追究也就會十分嚴(yán)厲。相反，將風(fēng)險分散給成千上萬的購房者，只要購房者不出現(xiàn)集體斷供的現(xiàn)象，一般情況下，就不可能有大的風(fēng)險和矛盾爆發(fā)。自然，對銀行經(jīng)營者和工作人員來說，也就十分愿意通過這樣的方式分散風(fēng)險了。
而對開發(fā)商來說，采用“零首付”促銷方式，除可以有效緩解“資金鏈”斷裂的風(fēng)險之外，還可以有效保護(hù)商品房價格，從而不需要再通過降價策略去進(jìn)行促銷。畢竟，“零首付”對相當(dāng)一部分購房者來說，吸引力要遠(yuǎn)大于其他促銷手段。更何況，推行“零首付”后，風(fēng)險已經(jīng)全部轉(zhuǎn)嫁給了銀行，對開發(fā)商來說，何樂而不為呢？如此一來，所謂“零首付”，也就成了銀行與開發(fā)商合演的一出風(fēng)險游戲，即將風(fēng)險暫時化解或轉(zhuǎn)移。而這出戲的導(dǎo)演是開發(fā)商，主角則是銀行。到底是喜劇還是悲劇，只有用時間來檢驗(yàn)了。
所以，對開發(fā)商推行的“零首付”策略，相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和職能部門還是要高度重視和關(guān)注的，特別是銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)，在沒有足夠保證措施的情況下，是不應(yīng)當(dāng)允許銀行對開發(fā)商推行“零首付”促銷手段的，切不要將銀行風(fēng)險轉(zhuǎn)移或延遲，從而留下更多更大的隱患。