預(yù)計(jì)最晚到2018年，中國居民住宅將進(jìn)入總量過剩，屆時(shí)面臨的將是建筑量斷崖式下滑帶來的大衰退，非核心城市的房?jī)r(jià)整體崩潰。
房?jī)r(jià)泡沫，正在一線城市悄然破滅。這次與2008年不同，2008年中國處于總量短缺狀態(tài)，而今天房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入總量過剩時(shí)代。
在所有投資的信條中，我信奉兩句話：一、只有泡沫和崩潰;二、大類資產(chǎn)的收益率長(zhǎng)期中是平均化的。而中國房地產(chǎn)似乎違反了這兩個(gè)信條。是信條錯(cuò)了?還是房地產(chǎn)的周期沒到?
我工作之初，就牢牢地記住了一句話：“要敬畏頭頂?shù)男强浙∈貎?nèi)心的道德法則”。我相信，大類資產(chǎn)回報(bào)的法則必有其規(guī)律。房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格周期，大致遵循庫茲涅茨建筑業(yè)周期，當(dāng)建筑業(yè)達(dá)到無以復(fù)加的繁榮之后，必然會(huì)迎來長(zhǎng)期衰退。
我們測(cè)算一下每年建設(shè)多少房子才是合理的?如果房子的保質(zhì)期是20年，每年為一個(gè)人建1平方米的住宅，在一個(gè)永續(xù)期內(nèi)人均住宅面積就是20平方米。如果房子的保質(zhì)期是50年，每年為一個(gè)人建1平方米，在一個(gè)永續(xù)期內(nèi)人均住宅面積就是50平方米。2003年之后，新建住宅中磚混結(jié)構(gòu)的壽命應(yīng)該不低于50年，鋼混結(jié)構(gòu)的壽命應(yīng)該大于80年。也有人說，中國城市規(guī)劃經(jīng)常變，剛建了就要拆。這純粹是主觀臆斷，以偏概全。我還沒聽說過2003年之后建設(shè)的住宅小區(qū)被整體拆遷的。
一個(gè)社會(huì)，每年為每個(gè)社會(huì)成員建設(shè)多少房子是合適的呢?大致是人均1平方米左右。
中國在2008年之前的30年改革開放歷程中，住宅供給嚴(yán)重滯后。直到2008年，我們剛剛達(dá)到人均1平米的年度住宅竣工量。然而，2008年之后，國際需求萎縮明顯，中國作為世界工廠的發(fā)展空間已經(jīng)遇到了天花板。此時(shí)，社會(huì)資源集中地涌入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)建設(shè)。到2013年，中國年度住宅竣工已經(jīng)達(dá)到25.8億平米，人均約2平米，當(dāng)年住宅開工約32億平米，人均月2.37平米，這也意味著2015年住宅竣工量將增長(zhǎng)到該水平。如果按照這個(gè)量，保持不增長(zhǎng)，住宅壽命按50年計(jì)算，中國長(zhǎng)期人均住宅也將達(dá)到118平方米，三口之間的住宅面積將達(dá)到335平方米。
這顯然是瘋了!三口之家150平方米的住宅就足夠了，怎么會(huì)需要335平方米呢?即便美國這樣一個(gè)地廣人稀的發(fā)達(dá)國家，也不可能達(dá)到那樣的天量。這只能說明一個(gè)問題：目前的建筑量太大了。換句話說，目前房地產(chǎn)和建筑業(yè)已經(jīng)處于庫茲涅茨周期的極限頂部，將迎來長(zhǎng)期衰退。
中國正在經(jīng)歷著人類歷史上空前的建筑業(yè)繁榮。2013年，建筑業(yè)住宅竣工達(dá)到25.9億平方米，所有房屋竣工為38.9億平方米，施工面積達(dá)到113億平方米，人均分別達(dá)到1.91、2.86、8.31平方米，嚴(yán)重超越了建筑業(yè)泡沫警戒線。
中國的城市化一直滯后于工業(yè)化，居民住宅建設(shè)全面啟動(dòng)是在1998年住房分配貨幣化改革之后，此前欠賬嚴(yán)重。因?yàn)橐獌斶�此前供需缺口，住宅總量平衡尚未實(shí)現(xiàn)。預(yù)計(jì)最晚到2018年，中國居民住宅將進(jìn)入總量過剩，屆時(shí)面臨的將是建筑量斷崖式下滑帶來的大衰退，非核心城市的房?jī)r(jià)整體崩潰。
救市，似乎是在救經(jīng)濟(jì)，在救我們每個(gè)人的房子的價(jià)格。實(shí)際上，都錯(cuò)了!救市，只是救開發(fā)商而已，而花的錢，是納稅人的錢，同時(shí)，還騙了更多的無辜民眾在不該買房的時(shí)候買了房。因此，政府救市是對(duì)民眾的犯罪。
當(dāng)建筑業(yè)處于長(zhǎng)期下行的通道初期，開發(fā)商將面臨很大的存貨消化的壓力。如果政府這時(shí)候救市，開發(fā)商會(huì)趁機(jī)消化掉存貨，然后溜之大吉。納稅人的錢被花了，買房人的錢也被騙了，衰退依然不可避免。
政府的錢應(yīng)該用來做好廉租房等住房保障，用來做好失業(yè)救濟(jì)。讓該倒的企業(yè)倒，只有資產(chǎn)泡沫崩潰了，才有廉價(jià)的要素，新生的企業(yè)就會(huì)誕生，來接納更多的就業(yè)。
健全的社會(huì)保障是安全度過建筑業(yè)波動(dòng)的關(guān)鍵。2018年可能到來的建筑業(yè)大衰退是以居民住宅總量平衡為前提的，如果引導(dǎo)得當(dāng)，有居住保障的人們就不會(huì)有群體性極端行為。誠然，泡沫的破滅意味著資本的噩夢(mèng)，意味著社會(huì)財(cái)富的重新分配，意味著舊產(chǎn)業(yè)的就業(yè)群體遭遇不幸。這對(duì)政府的公共保障機(jī)制提出更高的要求。保護(hù)泡沫不破滅，意味著提高了轉(zhuǎn)型的成本，實(shí)為飲鴆止渴。政府不應(yīng)該拿納稅人的錢盲目地補(bǔ)貼所謂的新興產(chǎn)業(yè)，政府顯然不可能比企業(yè)家更清楚什么才是未來的主流科技。政府的補(bǔ)貼與泡沫破滅所帶來的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件相比，無疑是微不足道的。