要從根本上解決我國房地產(chǎn)業(yè)問題，不能就房地產(chǎn)而論房地產(chǎn)，小修小補，必須將短期與中長期政策結(jié)合起來考慮，通過建立和完善包括土地、財政、稅收、信貸等在內(nèi)的一整套制度機制，并且要與收入分配體制改革、壟斷性行業(yè)改革、反腐倡廉等多方面措施進行配套、銜接與協(xié)調(diào)。
今年以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大變化，逐步由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，市場分化趨勢明顯。一方面，北京、上海等一線城市新房價格回落，二手房成交量下降，剛性需求被壓制，改善性需求觀望情緒上升;另一方面，溫州、秦皇島、紹興等三四線城市成交量銳減，庫存消化需要較長周期，很多開發(fā)商面臨資金緊張的局面。
如何看待未來我國房價的走勢，以及政府該如何調(diào)控我國房地產(chǎn)市場，均需要重新審視我國房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位，以及過去房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗教訓，切不可操之過急、采取一刀切的樓市調(diào)控措施。
多因素導致調(diào)控失敗
2013年3月出臺的“國五條”，被稱為史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，但被地方與部門嚴重虛置，一年以來，全國地價房價租價“三價”均大幅度上漲，成為十多年來漲幅最高的年份之一。
房地產(chǎn)調(diào)控不成功，筆者認為主要原因包括：關鍵政策不出臺。一是不出臺控制地價的有效政策。政府調(diào)控如果不從根本上改變土地供應制度，既不有效擴大土地供應量，又不抑制土地價格過快上漲，反而通過控地、通過競價抬高地價，就使房地產(chǎn)調(diào)控失去了基礎，無法使房價保持在合理水平。二是不出臺調(diào)控多占房、空置房的有效政策。政府一直回避部分既得利益群體不合規(guī)多占房現(xiàn)象，對住房資源流向與占有嚴重失衡問題缺乏措施。三是房地產(chǎn)稅立法進展緩慢，“多房族”住房持有成本很低，增值效益很高，房屋坐地升值，大量存量房、空置房無法盤活。
重要政策不對路。一是多次采取的控制地根政策，實際上抑制了土地有效供給，反而抬高了地價進而抬高了房價。二是多次推出的控制銀根政策，反而抬高了地產(chǎn)商融資成本與購房者的按揭成本，實際刺激了房價上漲。三是對小產(chǎn)權房采取的是只壓不疏、壓而無力的政策，不僅控制不了其發(fā)展，反而提高了小產(chǎn)權房價格。
部分政策相掣肘。在房地產(chǎn)調(diào)控中，往往很多部門出政策，相互之間缺乏必要協(xié)調(diào)。稅收歸財稅部門，土地歸國土部門，融資歸金融部門，監(jiān)管歸住建部門，具體執(zhí)行歸地方。各部門之間利益、部門與地方之間利益往往不一致，政策制定、執(zhí)行都要對自己有利，因此，不少政策相互掣肘，嚴重影響樓市調(diào)控效果。
執(zhí)行政策不得力。多年來，國家房地產(chǎn)政策在地方執(zhí)行中往往被大打折扣，很多時候采取“上有政策”、“下有對策”。一是對中央政府承諾的住房財產(chǎn)登記與聯(lián)網(wǎng)計劃執(zhí)行時間被地方采取各種理由一推再推。二是地方對居民擁有三套及以上住房者，特別是那些非法擁有多套住房者在政策上不表態(tài)、不施策、不作為。三是不少地方對住房限購限貸政策緩執(zhí)行、變通執(zhí)行甚至不執(zhí)行，致使住房投資投機行為長期得不到有效遏制。四是對國家法規(guī)規(guī)定要對個人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值收益征收所得稅，但大多數(shù)地方長時期根本不執(zhí)行。去年國務院重申要嚴格征收賣房所得稅后，地方稅務部門對市場普通出現(xiàn)的所得稅由賣方向買方轉(zhuǎn)移的不當行為不作為，客觀上助推了房價大漲。
基礎數(shù)據(jù)不清楚。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的一些基本數(shù)據(jù)在可靠來源、科學統(tǒng)計和公開發(fā)布等方面都存在問題。如城鎮(zhèn)居民實際收入是多少、居民實際住房擁有量是多少、全國住房實際供應量是多少、全國與各地實際商品房市場真實價格是多少、全國與各地實際各類型住房出售價格是多少、全國房地產(chǎn)商的實際成本與利潤是多少、政府土地征收與開發(fā)成本和出讓收益與支出是多少、城市房屋空置率是多少等等。這些重要數(shù)據(jù)有的根本不清楚，有的自相矛盾，有的故意隱匿，有的明顯與現(xiàn)實不符合。這些數(shù)據(jù)不清楚、不透明，既嚴重影響房地產(chǎn)形勢的客觀判斷，又嚴重影響社會對房地產(chǎn)市場的合理預期，更嚴重影響調(diào)控政策的科學制定、可靠執(zhí)行與有效監(jiān)督。
兼顧不同政策目標
我國房地產(chǎn)涉及到方方面面，包括經(jīng)濟增長、財稅增加、金融穩(wěn)定等，調(diào)控需要兼顧不同的政策目標，切不可偏頗。要從根本上解決我國房地產(chǎn)業(yè)問題，不能就房地產(chǎn)而論房地產(chǎn)，小修小補，必須將短期與中長期政策結(jié)合起來考慮，通過建立和完善包括土地、財政、稅收、信貸等在內(nèi)的一整套制度機制，并且要與收入分配體制改革、壟斷性行業(yè)改革、反腐倡廉等多方面措施進行配套、銜接與協(xié)調(diào)。如農(nóng)村建設用地同權同價入市要與城市建設規(guī)劃完善、國有土地“招拍掛”制度改革相協(xié)調(diào)，國有土地轉(zhuǎn)讓定價機制改革要與地方財政收入結(jié)構調(diào)整相協(xié)調(diào)，推進房地產(chǎn)稅要與個人不動產(chǎn)登記、官員財產(chǎn)公示相協(xié)調(diào)，保障房建設規(guī)模進度要與商品房建設發(fā)展相協(xié)調(diào)，一般保障房分配改革要與公務員住房制改革相協(xié)調(diào)等等。
我國房地產(chǎn)市場存在很多歷史遺留問題，是典型市場經(jīng)濟與計劃經(jīng)濟條件下的混合體。未來房地產(chǎn)調(diào)控需要針對不同地區(qū)、不同人群、不同住房，采取針對性的辦法分類推進。一要分類推進一線城市、熱點二線城市、一般二線三線四線城市等不同類型的房地產(chǎn)調(diào)控;二要分類推進經(jīng)濟適用房、保障房與商品房的調(diào)控;三要分類推進滿足剛性與改善性住房需求與嚴格控制投資投機性需求的調(diào)控;四要分類推進農(nóng)村建設用地同權同價平等有序入市與小產(chǎn)權房經(jīng)規(guī)范整頓后合法有序入市的調(diào)控等等。
與此同時，房地產(chǎn)調(diào)控要堅持穩(wěn)中求進，逐步解決的原則，某一階段以某個目標為主，其它政策目標相輔。從短、中、長期問題解決來看，首先要堅決遏制地價、房價和租金過快上漲勢頭問題，其次要從制度機制上解決城鎮(zhèn)土地供給數(shù)量、結(jié)構與定價問題，第三要通過立法解決從公務員到普通居民的財產(chǎn)登記、公開、查尋問題，第四要通過立法解決房地產(chǎn)稅征收問題等。