萬科昨日公布了今年一季度業(yè)績(jī)：1～3月實(shí)現(xiàn)凈利15.3億元，同比下降5.2%。這是過去12年來萬科第一次出現(xiàn)一季度凈利潤(rùn)同比下滑。
這幾年來，大型房企的業(yè)績(jī)一直不錯(cuò)，但是二級(jí)市場(chǎng)上地產(chǎn)股的表現(xiàn)卻反其道而行之。萬科的股價(jià)走勢(shì)尤其典型：一年多前，萬科的60月均線20年來首次拐頭往下。這無疑是一個(gè)重要的預(yù)測(cè)信號(hào)，表明市場(chǎng)上先知先覺的投資者在用腳投票。
以萬科為首的地產(chǎn)公司股價(jià)長(zhǎng)期低迷，市場(chǎng)早已給出了清晰的解釋，那就是房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，危機(jī)重重。不過，對(duì)地產(chǎn)公司的擔(dān)憂之前似乎僅僅停留在擔(dān)憂層面，大型地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)一直非常穩(wěn)健，并且還穩(wěn)中有增。人們所擔(dān)憂的不利因素一直沒有出現(xiàn)，比如房子滯銷、房?jī)r(jià)下跌，地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)下滑，等等。
現(xiàn)在，萬科一季報(bào)的業(yè)績(jī)下滑了，是12年來的首次。這是經(jīng)營(yíng)層面的實(shí)質(zhì)性變化，回應(yīng)了股票市場(chǎng)先知先覺的投資者的預(yù)測(cè)。當(dāng)然也有人認(rèn)為，萬科的一季報(bào)參考價(jià)值不大。分歧的關(guān)鍵在于：萬科業(yè)績(jī)的下滑是偶然現(xiàn)象，還是某種必然。
筆者認(rèn)為，此次業(yè)績(jī)下滑或許不像某些人說的那樣是偶然因素。一方面，它有明顯的行業(yè)共振;另一方面，在時(shí)間上，也可能預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)本身大周期拐點(diǎn)的到來。
實(shí)際上，幾家大型房地產(chǎn)公司今年首季業(yè)績(jī)都在下滑：金地集團(tuán)一季度凈利下滑七成，招商地產(chǎn)同比降6.82%。而去年則截然相反：2013年一季度，招商地產(chǎn)凈利潤(rùn)8.1億元，同比增長(zhǎng)88.79%，同期金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)凈利1.87億元，同比增20%。
如果萬科的業(yè)績(jī)下滑并沒有行業(yè)基本面變化的配合，尚可理解為結(jié)算樓盤差異等因素。但自去年來，杭州等地樓盤降價(jià)消息不斷，地產(chǎn)公司融資成本、拿地成本高企。在這些大環(huán)境下，地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)下滑似乎成了順理成章的事，印證了行業(yè)基本面變化的軌跡。
從長(zhǎng)期來看，萬科12年來首次出現(xiàn)一季報(bào)業(yè)績(jī)下滑也具有重要的意義。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)暴利時(shí)代的終結(jié)是必然的趨勢(shì)，房地產(chǎn)公司盈利能力下滑，尋求新的盈利模式已成為必然。萬科季報(bào)業(yè)績(jī)的下滑不過是為這一趨勢(shì)做了時(shí)間點(diǎn)的詮釋而已。
有分析師稱，房企銷售增速下滑才剛剛開始。一方面商品住宅的銷售增速開始明顯下降，沒有人口持續(xù)流入的三、四線城市需求不足已經(jīng)顯現(xiàn)，一、二線城市的部分住宅需求也進(jìn)入觀望階段;另一方面，由于開發(fā)企業(yè)集體回歸一、二線城市，土地均價(jià)大幅上升，企業(yè)盈利能力將逐漸下降。