北京自住型商品房應該向上海共有產(chǎn)權(quán)房看齊，相比而言，上海的方式尋租空間更小，公平而高效。
北京首個搖號自住型商品房網(wǎng)站通道爆棚，說明需求者多、性價比高。目前北京申請經(jīng)適房、限價房輪候家庭約有13萬戶，具有購房資格的家庭遠超此數(shù)。如果未來放開戶籍限制，需求更加爆棚。
自住型商品房仍留有太大的尋租空間。自住型商品房5年后可以入市，政府允許購買者獲得資產(chǎn)溢價。陽光100置業(yè)集團常務副總裁范小沖的計算，“以一套同區(qū)位的商品住宅和自住型商品房為例，普通商品房的起始售價為1萬元/平方米，那么自住型商品房的售價僅為7000元/平方米。假設5年后兩種住房的售價都為12000元/平方米，那么普通商品房在5年后上市交易的話，每平方米可獲利2000元。如果不是唯一一套住房，還需要繳納20%的差額個稅，每平方米能獲利1600元。而自住型商品房5年后可上市，扣除30%上繳財政的收益，每平方米可收益3500元�！�
只要有高額溢價就有大量尋租。按照北京《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》第六款，購房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購買自住型商品住房。如果免除其他所得稅等，只征收30%的土地差價，自住房價格越低差價越小。參照經(jīng)濟適用房非常不公平，購買者可以享受低價，可以享受低稅，還可以享受資產(chǎn)增值收益，擺明了是刺激大家一起去分食大餐。
經(jīng)濟適用房覆轍在前，之所以出現(xiàn)大量尋租就是溢價太高，而國內(nèi)的信用控制系統(tǒng)又跟不上，現(xiàn)在居然通過自住型商品房的方式，再放7萬套，讓600多萬個家庭中的7萬個家庭獲益。而其他購買商品房的人，則成為托底房地產(chǎn)價格的冤大頭。
目前北京有經(jīng)適房、兩限房、公租房、商品房，再加上自住型商品房，種類已經(jīng)十分混亂。以往的經(jīng)適房也好，單限房也好，都出現(xiàn)過各種尋租現(xiàn)象。之所以如此混亂，就是因為理論不切實際的想法，不接地氣，對信用過于樂觀，想給低收入階層公租房，想給夾心層房地產(chǎn)增值的資本利得，如果制定政策者了解情況，那就不得不讓人懷疑向購買者放水究竟是為什么?
相比而言，上海解決夾心層的共有產(chǎn)權(quán)房思路要清晰得多。解決夾心層，用的是共有產(chǎn)權(quán)房的模式，大大降低了尋租空間。
共有產(chǎn)權(quán)的規(guī)則是清明的。按照約定，以購買時價格占相同地段、質(zhì)量的普通商品住宅市場價格的比例約定產(chǎn)權(quán)份額，在《經(jīng)濟適用住房預售合同》中約定，并在房地產(chǎn)登記信息中予以載明。一般而言，上海當?shù)卣?0%~40%的產(chǎn)權(quán)，60%~70%的產(chǎn)權(quán)歸個人。
共有產(chǎn)權(quán)房最大的優(yōu)勢是減少尋租空間，住滿5年后上市轉(zhuǎn)讓，住房保障機構(gòu)享有優(yōu)先回購權(quán)，住房保障機構(gòu)和購房人按各自產(chǎn)權(quán)份額分配轉(zhuǎn)讓價款，僅這一條就把市場溢價尋租的路子給堵得死死的。由于產(chǎn)權(quán)共有，購房者出售經(jīng)適房時，只有兩種選擇，或者優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給共有產(chǎn)權(quán)人，也就是地方政府，或者向政府按當時的市價購買產(chǎn)權(quán)獲得完整產(chǎn)權(quán)，這樣一來，其收益大大降低。
嚴厲而清晰的規(guī)則好處明顯。共有產(chǎn)權(quán)房推出后門檻一再降低，獲益者大大增加;公積金借款毫無阻礙對夾心層更加有利;開發(fā)商明確利潤率與回款周期，不再出現(xiàn)購地退地的現(xiàn)象;保障房建設資金有了保障，可以實現(xiàn)周轉(zhuǎn)，對未來的中低收入群體有利。
難以執(zhí)行的規(guī)則與可觀的收益，誘惑尋租與投機，建立高效的保障房機制，需要的不是給低收入者資產(chǎn)品溢價，而是讓他們擁有體面的居所，住者有其居，而非居者有其屋。在現(xiàn)行的信用環(huán)境下，規(guī)則越直白明確，簡單易行，尋租空間越小，中低收入群體獲利越大。
上海已經(jīng)想通了這一點，而北京還在繞彎。