十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決議》提出了“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場(chǎng)”、“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)，保障農(nóng)戶(hù)宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度……推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易公開(kāi)、公正、規(guī)范運(yùn)行”的改革選項(xiàng)與政策路徑。
不過(guò)，由于《決議》本身并沒(méi)有直接點(diǎn)題小產(chǎn)權(quán)房，因此，對(duì)于具體如何解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題紛爭(zhēng)再起，小產(chǎn)權(quán)房的未來(lái)似乎還是云遮霧罩。
按照我國(guó)現(xiàn)有的《憲法》與《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房是不能上市對(duì)外銷(xiāo)售的。但是，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，1998年啟動(dòng)的房地產(chǎn)改革既終結(jié)了持續(xù)良久的福利房，也培育了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)衍生了處于模糊地帶的小產(chǎn)權(quán)房�？梢灶A(yù)料，隨著城市化的擴(kuò)張，小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模會(huì)越來(lái)越大。因此，公正合理地解決小產(chǎn)權(quán)房的出路問(wèn)題，不僅有利于小產(chǎn)權(quán)房本身的規(guī)范與發(fā)展，也有利于房地產(chǎn)業(yè)、城市化的發(fā)展，更有利于城鄉(xiāng)一體化與城鄉(xiāng)資源的互通與融合，對(duì)建立公平、高效的經(jīng)濟(jì)體系與市場(chǎng)體系具有重大的現(xiàn)實(shí)意義與深遠(yuǎn)的歷史意義。
不過(guò)，如果拘泥于過(guò)去的法律規(guī)定，我們似乎難以找到自洽的邏輯去解開(kāi)小產(chǎn)權(quán)房的疙瘩。比如，有人認(rèn)為，按照城市商品房通行的程序，房屋所有權(quán)必須建立在繳納地價(jià)的基礎(chǔ)上。而小產(chǎn)權(quán)房正好欠缺征地環(huán)節(jié)，沒(méi)有繳納地價(jià)。這不僅是它低價(jià)的原因，也是其不合法的依據(jù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房要想取得合法身份，必須補(bǔ)交地價(jià)。
可是，問(wèn)題在于，如果必須補(bǔ)交地價(jià)才能取得合法身份，那么，地價(jià)補(bǔ)交給國(guó)家還是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織?如果地價(jià)補(bǔ)交給國(guó)家，那么農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)的意義何在?再進(jìn)一步，如果地價(jià)補(bǔ)交給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，那么，不要說(shuō)以集體經(jīng)濟(jì)組織的名義修建的小產(chǎn)權(quán)房還得向自己補(bǔ)交地價(jià)，這無(wú)異于脫褲子放屁——多此一舉，就是對(duì)那些建在自家宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民而言，其個(gè)人所有的宅基地的用益權(quán)也被虛幻化了。顯然，這既不公平，也不正義，不是解決問(wèn)題的好點(diǎn)子。
再者，有人認(rèn)為，過(guò)去建造與銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房是違法行為，而且擁有小產(chǎn)權(quán)房的只是一小部分人。如果小產(chǎn)權(quán)房可以入市交易，就會(huì)造成新的社會(huì)不公。這無(wú)異于獎(jiǎng)勵(lì)那些違法犯規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能正名并上市銷(xiāo)售。由此，小產(chǎn)權(quán)房要么拆除，要么名不正地偷生著。
很明顯，要妥善解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，就必須突破現(xiàn)有的法律限制，探索出一條既尊重歷史與法律，更要兼顧未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的道路。
就歷史與法律而言，雖然現(xiàn)有法律規(guī)定農(nóng)村土地屬于集體所有，但是，我們必須明白，這樣的法律規(guī)定本身也是特殊歷史時(shí)期的產(chǎn)物。如果深入追究歷史淵源，那么農(nóng)村土地的演變過(guò)程正好證明了農(nóng)村土地所有制上的瑕疵與刀斧痕跡，而始于20世紀(jì)80年代的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)責(zé)任制與土地承包制正是為了修補(bǔ)歷史的欠缺與不足。因此，雖然從法律角度看，小產(chǎn)權(quán)房的合法性與法律規(guī)定相抵觸，但其存在所包含的歷史沿革與經(jīng)濟(jì)合理性是毋庸置疑的。這也是政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房采取寬容態(tài)度的主要原因。
至于為小部分人違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房正名，雖然會(huì)產(chǎn)生一些負(fù)面影響，消耗社會(huì)公正成本，但它能消除更大范圍的不公平，提高了全社會(huì)的整體效益，具有典型的帕累托改善效應(yīng)。
正是由于農(nóng)村土地制度本身存在重大缺陷，才不斷引發(fā)征地矛盾與沖突。這不僅激化了社會(huì)矛盾，也降低了資源配置效率，滋生了土地腐敗。因此，《決議》站在歷史的高度，提出了“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的用地市場(chǎng)、賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)”的改革思路。按照這個(gè)基本思路，修改相關(guān)法律規(guī)范、承認(rèn)農(nóng)民個(gè)人宅基地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)是可以預(yù)期的，由此而為建在農(nóng)民所有的土地上的小產(chǎn)權(quán)房正名提供法律保障。這樣做，既可以彌合歷史縫隙，也有利于未來(lái)的發(fā)展。這也許是我們解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題所需要的大智慧。