日前，國(guó)務(wù)院調(diào)研組一行抵達(dá)溫州調(diào)研，最近廣受輿論關(guān)注的“溫州萬(wàn)套房貸斷供”現(xiàn)象，成為調(diào)研的一部分。此前媒體報(bào)道稱(chēng)溫州有上萬(wàn)套“斷供房”，而又有媒體報(bào)道稱(chēng)，官方“棄房”數(shù)據(jù)僅15例。
溫州有多少斷供房，難以有統(tǒng)一說(shuō)法。國(guó)務(wù)院調(diào)研溫州樓市，將為決策層提供現(xiàn)實(shí)性的信息支持，從而為政策制定更有針對(duì)性，從當(dāng)前來(lái)看，防范金融危機(jī)可能是最重要的任務(wù)。因?yàn)槊绹?guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)直接誘因就是大量的斷供房出現(xiàn)，從而沖擊了整個(gè)銀行體系，造成了震驚世界的大危機(jī)。
從發(fā)生機(jī)制來(lái)看，2000年美國(guó)互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂，政府抓住了住房，作為支撐美國(guó)經(jīng)濟(jì)走向復(fù)蘇工具，由于利率低，在資本力量和美國(guó)夢(mèng)的支持下，美國(guó)的次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)滾雪球一樣的擴(kuò)大。然而，天下無(wú)一直上漲的市場(chǎng)，隨著市場(chǎng)降溫和實(shí)際短期利率的提高，次貸還款利率也步步高升，購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)大為加重，這導(dǎo)致了不少買(mǎi)房者還款日益艱辛，不愿做房奴的美國(guó)人就有了斷供的行動(dòng)。更重要的是，住房市場(chǎng)的持續(xù)降溫也使購(gòu)房者出售住房或者通過(guò)抵押住房再融資變得困難，大批次貸的借款人不能按期償還貸款，將房產(chǎn)拋給銀行，銀行收回房屋賣(mài)不到高價(jià)，因而大面積虧損。
斷供房是否是房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的重要標(biāo)志？溫州斷供房出現(xiàn)，是否具有警示意義呢？相信這些都是管理層關(guān)注的焦點(diǎn)。當(dāng)然，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)斷供對(duì)于銀行系統(tǒng)的傳遞風(fēng)險(xiǎn)，很可能與美國(guó)不同，原因在于，中國(guó)商業(yè)銀行基本上都是國(guó)有的，便于控制，但是，一旦觸及另外兩個(gè)機(jī)制，可能就會(huì)爆發(fā)中國(guó)式次貸危機(jī)。一個(gè)是大量的理財(cái)產(chǎn)品最終流向了基建和房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果房?jī)r(jià)上漲遇阻，可能就會(huì)爆發(fā)大規(guī)模的民間借貸市場(chǎng)的危機(jī)，而民間借貸市場(chǎng)大量資金來(lái)源事實(shí)上是信貸資金，另外一個(gè)機(jī)制是如果土地市場(chǎng)遇冷，會(huì)讓政府的重要抵押物土地貶值，從而導(dǎo)致地方債務(wù)危機(jī)，暴露銀行風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)危機(jī)隨著土地市場(chǎng)升溫和房產(chǎn)市場(chǎng)暴熱，暫時(shí)躲過(guò)去了，但并沒(méi)有解決，而是集聚起來(lái)，醞釀更大危機(jī)。
從表象來(lái)說(shuō)，溫州房地產(chǎn)危機(jī)在于資金鏈危機(jī)，從實(shí)際上來(lái)說(shuō)，其根本原因在于實(shí)體企業(yè)盈利能力大幅度下降。大量的資本游離出實(shí)業(yè)，介入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，但是，隨著價(jià)格攀升，越來(lái)越多的資本感到了力不從心，因?yàn)橥稒C(jī)總是要以剛需為基礎(chǔ)，如果價(jià)格高到剛需竭盡全力還是買(mǎi)不起，投機(jī)也就是失去了意義，從有效投機(jī)需求慢慢變成了無(wú)效投機(jī)需求。需要指出的是，危機(jī)是市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，并不可怕，可怕的是當(dāng)我們遇到危機(jī)，由于信息傳遞的失誤甚至有意誤報(bào)，從而誤導(dǎo)了政策制定者，讓危機(jī)人為放大。
溫州房地產(chǎn)危機(jī)的存在，為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大面積暴漲提供了掩護(hù)。很多人拿溫州樓市說(shuō)事，實(shí)際上為政策執(zhí)行上的松動(dòng)提供了絕佳理由，正是在這種理由下，很多城市沒(méi)有有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲，從而將中國(guó)樓市架在了火爐上燒烤。可以說(shuō)，隨著全國(guó)樓市爆發(fā)性的反彈，中國(guó)房地產(chǎn)政策已經(jīng)失去了彈性。