“地王”的確讓人恐慌，但這也許真的在演繹最后的瘋狂。長(zhǎng)三角的區(qū)區(qū)三塊地，賣出了400多億的身價(jià)，而跨國(guó)巨頭諾基亞的身價(jià)不過(guò)72億美金，難道從這個(gè)小小的切入點(diǎn)，還看不到中國(guó)土地市場(chǎng)充斥的可怕的泡沫嗎？
在中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角的三個(gè)中心城市——上海、杭州、蘇州，在9月5日同時(shí)誕生了三個(gè)地王：上海徐家匯中心項(xiàng)目被新鴻基地產(chǎn)以217.7億元拿下，杭州華家池三幅地塊共拍出136.73億元，而蘇州金雞湖兩地塊以47.25億元被世茂房地產(chǎn)收入囊中。
同一天產(chǎn)生三個(gè)地王，這樣的盛況，在中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)去黃金10年的歷史上，是前所未有的。加上9月4日，北京拍出的農(nóng)展館地塊的單價(jià)地王——該地塊被融創(chuàng)中國(guó)以21億元的總價(jià)拿下，樓面價(jià)達(dá)到了驚人的73099元/平方米。在9月份的第一個(gè)星期，全國(guó)的一線城市地王頻出，房地產(chǎn)市場(chǎng)洋溢著一種非常焦躁的氣氛。
“地王”的出現(xiàn)，是開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)繼續(xù)看好，還是房地產(chǎn)最后瘋狂的征兆？這個(gè)答案，要說(shuō)簡(jiǎn)單很簡(jiǎn)單，要說(shuō)復(fù)雜又很復(fù)雜。回答“地王”的出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的意義，恐怕首先要回答“地王”是誰(shuí)制造的？
在9月5日長(zhǎng)三角三大地王橫空出世之后，筆者關(guān)注到業(yè)界對(duì)此的評(píng)價(jià)是，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市看好。但事實(shí)上，這次無(wú)論是北京出現(xiàn)的地王，還是長(zhǎng)三角的地王，和以前的“地王”不同，并非開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)激烈的競(jìng)拍而產(chǎn)生的，9月份的地王，完全是各地政府“放”出來(lái)的。北京農(nóng)展館地塊，位處CBD黃金地段，任何時(shí)候放出來(lái)，都恐怕是當(dāng)仁不讓的單價(jià)地王；上海徐家匯地塊，拍賣底價(jià)就高達(dá)175.26億，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出上�！扒暗赝酢�92億的身價(jià)，也就是說(shuō)，即使沒(méi)有溢價(jià)，這個(gè)地放出來(lái)，就是上海的地王。而杭州華家池地塊，被稱為杭州“最后一塊黃金地塊”
，產(chǎn)生杭州總價(jià)地王也是順理成章的。而且，從上述四個(gè)地王的競(jìng)拍情況看，參拍者沒(méi)有幾家，遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上激烈，上海徐家匯地塊，溢價(jià)只有24%，遠(yuǎn)低于上海今年土地拍賣的溢價(jià)率。
所以，9月份的4個(gè)地王，絕對(duì)不是開(kāi)發(fā)商制造，而是各地政府的杰作。在土地市場(chǎng)完全壟斷的情況下，政府作為唯一的土地出讓方，他有權(quán)決定什么時(shí)候賣地，賣什么地，以什么價(jià)格賣地。9月份的“地王”既然是地方政府“放”出來(lái)的，所以，更需要問(wèn)的是：政府為什么要在這個(gè)時(shí)候放出黃金地塊，對(duì)本已高燒不退的房地產(chǎn)市場(chǎng)又加了一把大火？
可能的答案有：第一，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，土地市場(chǎng)更是創(chuàng)下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)最為火爆的一年，上半年全國(guó)土地出讓金已經(jīng)超過(guò)了2萬(wàn)億，北京、上海等一線城市，土地出讓金肯定將突破千億大關(guān)，地方政府推地的熱情空前高漲；第二，上半年房?jī)r(jià)的飛漲，使得房地產(chǎn)聚集的風(fēng)險(xiǎn)加大，看空房?jī)r(jià)著越來(lái)越多，特別是，香港的李嘉誠(chéng)沽空內(nèi)地一些物業(yè)更是被視為看空房地產(chǎn)的信號(hào)。在這種情況下，為了繼續(xù)營(yíng)造房地產(chǎn)火熱的氣氛，通過(guò)推出黃金地段的地塊，放出地王，繼續(xù)強(qiáng)化房?jī)r(jià)看漲的預(yù)期，為明年土地市場(chǎng)的持續(xù)火熱打伏筆。
不管答案是哪一種，可以肯定的是，地方政府通過(guò)“地王”制造房地產(chǎn)看漲的預(yù)期達(dá)到了。開(kāi)發(fā)商敢于拿地，也似乎在說(shuō)明看好未來(lái)，雙方合謀的結(jié)果是，通過(guò)信號(hào)傳遞作用，對(duì)購(gòu)房者的觀望心態(tài)給予毀滅性的的打擊，將他們徹底拉入果斷出手的行列。而且我們看到，在市場(chǎng)失去理性的情況下，“地王”的效應(yīng)和輻射面明顯擴(kuò)容。已經(jīng)北京望京出一個(gè)地王，僅僅對(duì)望京一帶的房?jī)r(jià)有影響，現(xiàn)在，北京、長(zhǎng)三角出了地王，全國(guó)一片嘩然，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都沾光，恐慌是全方位的。
然而，如果仔細(xì)觀察，這次出了四個(gè)地王之后，對(duì)“地王”的認(rèn)識(shí)卻出現(xiàn)了很大的分歧。王石提醒大家注意李嘉誠(chéng)的舉動(dòng)，而東南亞新興市場(chǎng)資金的外逃更是讓大家對(duì)新興市場(chǎng)的資產(chǎn)價(jià)格泡沫捏一把汗，中國(guó)盡管擁有巨額的外匯儲(chǔ)備，有打一場(chǎng)阻擊戰(zhàn)的彈藥。但是，巨大的外匯儲(chǔ)備，并不等于擁有國(guó)際金融市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)，甚至，中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格，中國(guó)自己也不一定有話語(yǔ)權(quán)。一旦新興市場(chǎng)崩盤，中國(guó)勢(shì)必受到波及。四大國(guó)有行引入的外國(guó)戰(zhàn)略投資者，都在抓緊出售中國(guó)的金融股權(quán)，這是另一種形式的資金外逃。在金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，地方政府的債務(wù)和房地產(chǎn)泡沫三大炸彈面前，中國(guó)注定不會(huì)淡定。在這種大背景下，即使不出現(xiàn)資金外逃，中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格也要重新評(píng)估，這是一個(gè)大概率事件。盲目看好，唱多房地產(chǎn)是一件太天真的事。
未來(lái)房地產(chǎn)無(wú)論在基本面，還是政策面，利空遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于利多，鬼城的擴(kuò)容，只是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)側(cè)面，但反應(yīng)的中國(guó)房地產(chǎn)供需逐漸平衡，甚至三四線城市房地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩卻是真實(shí)的。與其說(shuō)影響中國(guó)房地產(chǎn)最大的因素是政策，不如說(shuō)是供求規(guī)律，如果房子不缺，任何政策都烘托不起中國(guó)的房?jī)r(jià)。政策面，今年處于沉默期，但在沉默中醞釀著可怕的變局：調(diào)控思維的政策正在悄然退出，高層沒(méi)有明確說(shuō)，只是為了給前一屆政府一個(gè)面子。但取而代之的，是房產(chǎn)稅、土地制度改革、信息聯(lián)網(wǎng)等制度舉措，這對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)無(wú)疑具有極大的抑制作用。
就此而言，“地王”的確讓人恐慌，但這也許真的在演繹最后的瘋狂。長(zhǎng)三角的區(qū)區(qū)三塊地，賣出了400多億的身價(jià)，而跨國(guó)巨頭諾基亞的身價(jià)不過(guò)72億美金，難道從這個(gè)小小的切入點(diǎn)，還看不到中國(guó)土地市場(chǎng)充斥的可怕的泡沫嗎？