我國樓市調(diào)控目前已進入一個政策失效的敏感時期：房價依然較快上漲，各地“地王”不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)相當突出。近期國家發(fā)改委公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中明確“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”是財稅體制改革的重要任務(wù)，引發(fā)市場對近期擴大房產(chǎn)稅征收地區(qū)范圍的猜想。樓市調(diào)控政策應(yīng)當配套征收房產(chǎn)稅。問題是房產(chǎn)稅為何應(yīng)當開征，房產(chǎn)稅如何開征，房產(chǎn)稅何時會全面推開，這些問題都與認清房產(chǎn)稅的性質(zhì)和功能是什么密切相關(guān)。
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房產(chǎn)稅基本功能:為地方政府提供收入來源 |
目前有關(guān)房產(chǎn)稅功能的討論，歸納起來有四種觀點：一是提供穩(wěn)定稅源，取代對土地財政的依賴；二是抑制樓市投資投機，以建立樓市調(diào)控的長效機制；三是讓多占房產(chǎn)者付出代價，調(diào)節(jié)貧富差距；四是引導(dǎo)居民合理住房消費，節(jié)約土地資源。
應(yīng)當說，房產(chǎn)稅具備了上述四方面功能。但以筆者之見，這些功能雖然都很重要，但都是屬于派生功能。實際上，鑒于房產(chǎn)是一種不動產(chǎn)，房產(chǎn)稅在本質(zhì)上講是一種財產(chǎn)稅，既然是一種財產(chǎn)稅，顯然就不存在該不該開征的問題。所有市場經(jīng)濟國家都有這個稅種。
有人說，買房時已交了70年土地使用費，現(xiàn)在開征房產(chǎn)稅，豈非重復(fù)征稅。事實上，盡管你付了70年土地使用代價，但不等于說國家不能征收房產(chǎn)稅。因為，房產(chǎn)稅不是地產(chǎn)稅，而是對房屋這一財產(chǎn)所征的稅收。稅收的本質(zhì)是國家憑借政治權(quán)力參與國民收入分配取得財政收入的活動。有鑒于此，房產(chǎn)是居民最重要財產(chǎn)，政府自然可以征收房產(chǎn)稅。
承認房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，就意味著誰擁有的房產(chǎn)越多，或房產(chǎn)價值越大，誰繳納的稅必然也越多。為什么？因為你的房產(chǎn)需要國家政權(quán)機器保護。所以,房產(chǎn)價值越大，受保護的財產(chǎn)越多，理所當然就應(yīng)當多繳稅。這叫權(quán)利與義務(wù)對等。
如果“賦稅是政府機器的經(jīng)濟基礎(chǔ)”（馬克思語），稅收是國家獲得財政收入的最主要來源，房產(chǎn)稅的基本功能就可以描述為是“為地方政府提供穩(wěn)定的財政收入來源”。認識并堅持這一點，意義重大。
第一，可以讓地方政府從根本上逐步擺脫對土地財政、尤其是對出讓土地使用權(quán)取得收入的嚴重依賴，大大降低各地政府“高價賣地”的沖動�？梢哉f，房產(chǎn)稅作為地方財政收入穩(wěn)定來源的政策一旦出臺，可以關(guān)閉土地財政尤其是“高價賣地”的總閘門。地價問題解決了，房價穩(wěn)定才有保障。
第二，可以從根本上穩(wěn)定人們對樓市的預(yù)期。由于投資渠道缺失，銀行存款因而通脹而貶值，股市投資賠錢，唯獨房產(chǎn)投資多年來一直只賺不賠。此外，推進城鎮(zhèn)化進程，對城鎮(zhèn)房產(chǎn)需求升溫，人們預(yù)期未來房價還將繼續(xù)上漲，導(dǎo)致投資房產(chǎn)熱情不會因為嚴厲的樓市調(diào)控而有所減退。如果把房產(chǎn)稅定位于主要為地方政府提供穩(wěn)定收入來源，未來房產(chǎn)稅征收不僅增量要收，時機成熟時存量也要征收，這將從根本上改變?nèi)藗兊臉鞘蓄A(yù)期，促使他們從成本和收益角度認真考慮今后是否還值得將房產(chǎn)作主要投資工具。
第三，可以為各地經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，為實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化提供有力保障。目前各地政府造城筑路，興建配套設(shè)施以及解決部分民生問題所需資金，很大程度上依靠出讓土地使用權(quán)的收入。然而，靠賣地過日子局面不可持續(xù)。開征房產(chǎn)稅，可以讓各地政府從土地財政泥坑中走出來，也可以改變?nèi)藗儗鞘凶邉莸念A(yù)期，起到抑制樓市泡沫繼續(xù)膨脹、控制商務(wù)成本、發(fā)展實體經(jīng)濟等作用。這樣，農(nóng)民才能進城而安居樂業(yè)，新型城鎮(zhèn)化才會逐步實現(xiàn)。
將為地方政府提供穩(wěn)定收入來源作為房產(chǎn)稅的基本功能，不等于說可以忽視房產(chǎn)稅的其他功能，但在此必須明確的是，其他功能都是從上述這一基本功能中派生出來的。
首先，征收房產(chǎn)稅，有利于發(fā)揮抑制投資和投機需求的樓市調(diào)控功能。因為，開征房產(chǎn)稅將大大增加房產(chǎn)的持有成本，如果加上執(zhí)行房產(chǎn)增值時還要征20%所得稅的話，將有望迅速抑制樓市的投資和投機需求，從根本上動搖房價大幅波動的經(jīng)濟基礎(chǔ)。
盡管市場經(jīng)濟應(yīng)當允許正常的房產(chǎn)投資和投機活動，但由于過去我國缺乏房產(chǎn)稅，導(dǎo)致房產(chǎn)投資和投機過度繁榮。如果把房產(chǎn)稅的功能僅僅局限于樓市調(diào)控，根據(jù)房價漲跌出臺或調(diào)整房產(chǎn)稅，一旦房價停止上漲或向下適度調(diào)整，豈不意味著房產(chǎn)稅可以“偃旗息鼓”了嗎？從這個角度看，引入和擴大房產(chǎn)稅從根本上還難以抑制人們的投資和投機需求。相反，如果將房產(chǎn)稅的基本功能定位于是為地方政府提供穩(wěn)定的財政收入來源，不管樓市興衰或房價漲跌，房產(chǎn)稅總是要征收的，結(jié)果是將增加人們的房產(chǎn)持有成本。這一市場預(yù)期一旦形成，征收房產(chǎn)稅將起到抑制投資和投機的調(diào)控功能，建立起樓市調(diào)控的長效機制。值得關(guān)注的是，樓市調(diào)控功能只是房產(chǎn)稅的派生或從屬的功能，建立在房產(chǎn)稅的基本功能之上。如果主次顛倒，把房產(chǎn)稅當作降低房價的大棒揮舞，房產(chǎn)稅作為樓市調(diào)控的效果將大打折扣。
其次，征收房產(chǎn)稅，還具有調(diào)節(jié)貧富差距的派生功能。開征房產(chǎn)稅，政府可以要求富人以繳納房產(chǎn)稅形式調(diào)節(jié)其一部分獲利，再通過建設(shè)保障性住房及其他形式轉(zhuǎn)移或讓渡給住房和生活困難的弱勢群體，結(jié)果是可以起到調(diào)節(jié)貧富差距的一定作用。當然，發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)控貧富差距功能是有條件的，如果稅率很低或不實行累進制，也無法有效發(fā)揮這種功能。至于怎樣把房產(chǎn)稅率定得適當、合理，關(guān)鍵看房產(chǎn)稅的基本功能定位。從筆者對房產(chǎn)稅定位于給地方政府提供穩(wěn)定財政收入來源來看，估計這一稅率即便相對合理，也不會定得過低。
再次，房產(chǎn)稅可以引導(dǎo)居民合理住房消費，節(jié)約土地資源。居民會從自身利益出發(fā)，理性考慮自己該住多大面積和多大價值的住房�？紤]到中國“地少人多”的國情，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民會選擇居住中小套型的普通商品房或保障性住房，而不是追求住房越大越好。過去，人們之所以總是要求不切實際的住房消費，其重要原因之一是因為一旦購買了住房，可以不支付住房的持有成本。開征房產(chǎn)稅，促使人們根據(jù)自己的經(jīng)濟能力合理安排包括住房在內(nèi)的各方面生活消費，從而有利節(jié)約土地資源，有利于優(yōu)化使用土地資源的高效利用。
圍繞房產(chǎn)稅的基本功能，還有如下幾個問題也值得思考
一是有關(guān)稅收負擔問題。其核心是開征房產(chǎn)稅會不會增加百姓的稅收負擔。要讓百姓消除這種憂慮，第一，應(yīng)當規(guī)定人均住房消費免稅額，其免稅范圍和程度在全國應(yīng)大體統(tǒng)一，但也可因地、因時制宜允許存在適當差異。例如，假定上海市目前規(guī)定人均50或60平方米自住住房可免征住房稅，就可以把約70%普通居民家庭排除在房產(chǎn)說征收的范圍外；第二，超過免稅面積一律征稅，但稅率可按人均超面積具體情況實現(xiàn)逐步累進制，如超20%人均面積的稅率很低，超40%或50%人均面積的稅率較低，超80%或100%人均面積的稅率較高。這樣，既可保證地方政府的收入來源，又可起到抽富濟貧或縮小貧富差距的作用。
二是有關(guān)房產(chǎn)稅開征步驟問題。由于房產(chǎn)稅率涉面廣，尤其會影響到相當多的既得利益者，在開征房產(chǎn)稅的做法和步驟上必須慎重。房產(chǎn)稅一旦全面鋪開，雖說不能一成不變，但政策不可朝令夕改。就房產(chǎn)稅開征而言，一定要“由點到面，由易到難”，經(jīng)過試點再逐步推廣。在稅率設(shè)置上應(yīng)當“由低到高”，逐步提高。另外，在房產(chǎn)稅運行初始階段，為減少阻力，可采取最簡便易行的辦法是“先增量而后存量”
（目前上海的做法），但此做法不可固化，適當時候應(yīng)當實現(xiàn)房產(chǎn)稅從“增量”征收向“存量”征收過渡。否則，這不僅不公平，也難以發(fā)揮征收房產(chǎn)稅為地方政府提供穩(wěn)定財政收入來源的基本功能。
三是房產(chǎn)稅全面開征時機問題。鑒于目前我國許多地方政府手中仍握有不少土地資源，土地轉(zhuǎn)讓大量收入，可以幫助城市建設(shè)和興建保障性住房，另加一些征收房產(chǎn)稅的技術(shù)問題尚未解決，有理由估計，當城鎮(zhèn)可用于建造商品房的土地轉(zhuǎn)讓資源所剩無幾時，或是對存量商品房全面開征房產(chǎn)稅之日。盡管這一天目前尚未到來，但遲早會來到。
四是關(guān)于房產(chǎn)稅的替代問題。房產(chǎn)稅是將房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)的稅費轉(zhuǎn)移到持有環(huán)節(jié)的稅種，是對土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、營業(yè)稅等相關(guān)稅種的一種替代。但土地增值稅等稅種是房地產(chǎn)稅而不是房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅開征可以替代印花稅、契稅等相關(guān)稅費，但不能全部替代現(xiàn)行各種房地產(chǎn)稅收。由于部分稅費被替代（取消）了，一定程度上反倒可以減輕房產(chǎn)持有者特別是免征房產(chǎn)稅家庭的稅收負擔。