2011年以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)復(fù)蘇可以說(shuō)是美國(guó)疲弱復(fù)蘇的一大亮點(diǎn)，有分析甚至認(rèn)為美國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入新一輪上升周期，并建議“趁機(jī)抄底”，許多中國(guó)投資者大舉進(jìn)入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至成為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最大的外來(lái)購(gòu)買力之一。
然而，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真的進(jìn)入繁榮周期了嗎？從現(xiàn)實(shí)情況看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲并不能完全掩蓋引發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，下如此樂(lè)觀結(jié)論的風(fēng)險(xiǎn)還比較大。
美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)仍主要以“弱勢(shì)復(fù)蘇”為主。根據(jù)美國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)研究局（NBER）對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)四大先行指數(shù)（工業(yè)生產(chǎn)、實(shí)際個(gè)人收入、失業(yè)率、實(shí)際零售銷售）預(yù)測(cè)，本輪經(jīng)濟(jì)衰退的程度要甚于1959年以來(lái)的任何一次經(jīng)濟(jì)衰退。但房地產(chǎn)復(fù)蘇相比其他數(shù)據(jù)的確比較亮麗。今年前兩個(gè)月，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)均繼續(xù)改善。新屋和成屋銷售量保持在2010年4月以來(lái)的高位，S&P/
Case-Shiller
20座大城市房?jī)r(jià)指數(shù)1月份也創(chuàng)出2006年6月以來(lái)最大升幅。美國(guó)2月新屋開(kāi)工量同比增長(zhǎng)27.7%，具有前瞻意義的營(yíng)建許可數(shù)量同比增長(zhǎng)33.8%，兩項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到2008年6月以來(lái)最高水平。
然而，從存量指標(biāo)看，我們也許并不能得到房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入全面復(fù)蘇周期的結(jié)論。在過(guò)去6年間一直經(jīng)歷去庫(kù)存過(guò)程的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍然存在數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的止贖房產(chǎn)，“影子庫(kù)存”繼續(xù)給市場(chǎng)帶來(lái)壓力，在未來(lái)的6-12個(gè)月，這些“影子庫(kù)存”房屋大部分將會(huì)被掛牌虧損出售。除非美國(guó)就業(yè)市場(chǎng)顯著回暖，房產(chǎn)稅大幅削減，從根本上有效刺激購(gòu)房需求。
此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)局部風(fēng)險(xiǎn)猶存，警報(bào)尚未解除。雖然美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在復(fù)蘇，但在重災(zāi)區(qū)地區(qū)，如內(nèi)華達(dá)州、佛羅里達(dá)州、伊利諾伊州、新澤西州和紐約州等地，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在底部徘徊。在這些地區(qū)，房屋止贖率依然很高，喪失房屋贖回權(quán)人數(shù)也在不斷上升，數(shù)據(jù)顯示，總體而言，今年一季度，美國(guó)的止贖房庫(kù)存上升了9%，其中佛羅里達(dá)州有全美最多的90556間房主空置止贖房，伊利諾伊州為31668間，加州為28821間、俄亥俄州為17367間。重災(zāi)區(qū)的警報(bào)信號(hào)不解除，美國(guó)房地產(chǎn)就難言真正的整體復(fù)蘇。
更為重要的是，從美國(guó)人口結(jié)構(gòu)與房?jī)r(jià)關(guān)系看，人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)期趨勢(shì)性的影響。次貸危機(jī)之前“嬰兒潮”成為美國(guó)購(gòu)房市場(chǎng)的主力軍，并由此持續(xù)推高了房?jī)r(jià)。大約有7700萬(wàn)人，占美國(guó)成年人的35%。近幾十年來(lái)，嬰兒潮正處在消費(fèi)力最旺盛的25～30歲時(shí)期，初次購(gòu)房意愿年齡段的人口增加直接推升了美國(guó)房?jī)r(jià)。
然而，這一結(jié)構(gòu)性因素正在發(fā)生根本性改變，根據(jù)美國(guó)人口統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)，美國(guó)的嬰兒出生率將長(zhǎng)期維持低位，到2030年，美國(guó)嬰兒潮一代都將超過(guò)65歲，那時(shí)近乎20%的美國(guó)居民超過(guò)65歲；2050年，這一年齡組的人數(shù)還會(huì)翻一番，從2008年的3870萬(wàn)增至8850萬(wàn)，生育率的下降和人口老齡化的加速不僅使美國(guó)住房總需求出現(xiàn)較大幅度的下降，也將對(duì)住房需求的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生新的深遠(yuǎn)影響。
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美聯(lián)儲(chǔ)低利率政策并非萬(wàn)能 |
美國(guó)低利率政策也并非萬(wàn)能。根據(jù)美國(guó)聯(lián)邦住宅貸款抵押公司房地美的最新數(shù)據(jù)，美國(guó)30年期抵押貸款利率已經(jīng)降至3.3%左右，為上世紀(jì)70年代以來(lái)的歷史最低水平。
低利率會(huì)有效刺激抵押貸款需求，從而刺激購(gòu)房需求。但由于抵押貸款申請(qǐng)門(mén)檻升高，盡管抵押貸款利率處于數(shù)十年低位，但貸款機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)者的審查卻更為嚴(yán)厲。
數(shù)據(jù)顯示，目前美國(guó)仍有1100萬(wàn)家庭的住房按揭貸款處于資不抵債的境地。顯然，在房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸仍處于低迷、萎縮的當(dāng)下，美聯(lián)儲(chǔ)集中購(gòu)買抵押支持債券或者抵押貸款證券化（MBS）將降低商業(yè)銀行信貸投放風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)一步壓低房地產(chǎn)信貸利率，會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好。但“低利率不是萬(wàn)能的”，潛在購(gòu)房者能否享受低利率還要取決于銀行的貸款意愿。尤其是2013年銀行面臨的監(jiān)管壓力將再次增大，存款準(zhǔn)備金率提高等政策要求讓銀行面臨很大的資金壓力，美國(guó)銀行更多選擇收緊住房抵押貸款放貸標(biāo)準(zhǔn)，特別是在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)釋放未盡，美國(guó)消費(fèi)者剛剛經(jīng)歷了地產(chǎn)泡沫破裂慘痛教訓(xùn)的情況下，房地產(chǎn)真正進(jìn)入上升周期并非易事。
尤其值得警惕的是，以往美國(guó)房屋市場(chǎng)復(fù)蘇通常由家庭和個(gè)人的剛性需求帶動(dòng)，而本輪復(fù)蘇更主要的是投資的成分居多，投資者扮演了購(gòu)房的主力。隨著美國(guó)“自動(dòng)全面減赤計(jì)劃”的啟動(dòng)，以及財(cái)政懸崖中有關(guān)減稅政策的到期，嚴(yán)重依賴政策刺激的房地產(chǎn)復(fù)蘇可能還會(huì)遭受新的波折，一旦投資者/投機(jī)者獲利離場(chǎng)，將可能導(dǎo)致美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪震蕩。