縱觀中國(guó)樓市，不難發(fā)現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象非常嚴(yán)重，即一線城市和少數(shù)重點(diǎn)二線城市的樓市，面對(duì)調(diào)控政策的強(qiáng)大壓力，表現(xiàn)極為頑強(qiáng)。去年四季度以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，這些城市的樓市更呈現(xiàn)出價(jià)升量增、一派火熱的景象；而其他一些二三線城市的樓市則呈現(xiàn)出不同程度的疲弱狀態(tài)，不僅成交量迅速萎縮，而且價(jià)格也顯著下跌，個(gè)別地方更出現(xiàn)了“空城”、“鬼城”等可怕景象。
“冰火兩重天”成因
我國(guó)樓市兩極分化并非偶然，它和不同城市的聚集能力、土地供應(yīng)能力以及所屬樓市的投資性能等因素都有著極為重要的關(guān)系。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的形成與發(fā)展所帶來(lái)的一個(gè)社會(huì)現(xiàn)象是，勞動(dòng)者及其家屬可以在一定程度上自由遷徙。從我國(guó)改革開放30多年來(lái)的實(shí)踐來(lái)看，主要表現(xiàn)在，一方面大量農(nóng)業(yè)人員從農(nóng)村流向城市，其過(guò)程就是轟轟烈烈的城市化運(yùn)動(dòng)，這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)仍在繼續(xù)；另一方面一部分城市人口為了追求更美好的工作和生活從原來(lái)居住的城市向其他城市流動(dòng)。
我國(guó)城市數(shù)量眾多，每個(gè)城市的情況又都各不相同。為了社會(huì)經(jīng)濟(jì)管理的需要，國(guó)家有關(guān)部門根據(jù)城市規(guī)模的大小以及其政治、經(jīng)濟(jì)和文化發(fā)展水平等要素，將其劃分為一線城市、二線城市和三線城市�？傮w而言，一線城市的發(fā)達(dá)程度要高于二線城市，二線城市的發(fā)達(dá)程度要高于三線城市。很顯然，越發(fā)達(dá)的城市對(duì)社會(huì)公眾的吸引能力和承載能力就越強(qiáng)。因此，一線城市和重點(diǎn)二線城市有著其他二三線城市所難以比擬的人口聚集能力。人口聚集以后首先需要滿足居住需求，其中一部分有資金實(shí)力的人為了解決這一問(wèn)題選擇了自己買房。這就形成了所謂的樓市剛需。從這一角度來(lái)看，一線城市和少數(shù)重點(diǎn)二線城市的住房需求能力是要大大強(qiáng)于其他二三線城市的。
隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及樓市的日益興旺，我國(guó)居民住房除了作為生活必需品之外，還成了越來(lái)越重要的投資品。也就是說(shuō)，房產(chǎn)具備了投資性能。投資品有兩點(diǎn)非常被投資者所看重：一是流動(dòng)性；二是增值性。從這兩方面來(lái)看，一線城市和少數(shù)重點(diǎn)二線城市的住房都要優(yōu)于其他二三線城市。這是因?yàn)橐痪�城市和少數(shù)重點(diǎn)二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，居民的收入水平、投資意識(shí)和投資能力以及社會(huì)福利保障水平都強(qiáng)于其他二三線城市，再加上人員流動(dòng)性更加頻繁、房產(chǎn)更加稀缺，因此，其房產(chǎn)無(wú)論是流動(dòng)性能還是增值能力都非其他二三線城市可比。正是這個(gè)原因，這些城市的樓市除了要滿足日益增長(zhǎng)的剛性需求之外，還要滿足來(lái)自全國(guó)各地的投資、投機(jī)性需求。供求失衡之下，價(jià)格長(zhǎng)期走強(qiáng)也就成了必然現(xiàn)象。
從我國(guó)樓市的發(fā)展歷史來(lái)看，是一線城市和少數(shù)重點(diǎn)二線城市率先啟動(dòng)了這一輪“牛市”行情的。經(jīng)過(guò)10年來(lái)的快速發(fā)展，目前這些城市可供開發(fā)的土地已經(jīng)非常有限。因此，土地價(jià)格不斷上漲，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷邁上新臺(tái)階也就勢(shì)在必然。相比之下，其他二三線城市是近幾年來(lái)才讓房地產(chǎn)行業(yè)走上快車道的，因此，其可供開發(fā)的土地相對(duì)說(shuō)來(lái)就要富裕得多。為了后發(fā)制人、最大限度地享受我國(guó)樓市眼前的“盛宴”，這些城市當(dāng)中有些激進(jìn)者便想“一口吃下一個(gè)胖子”，在很短的時(shí)間內(nèi)就造就出一座座規(guī)模宏大的新城來(lái)，結(jié)果使得樓市供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了實(shí)際的需求，市場(chǎng)進(jìn)入冬季也就不可避免。
從上述三個(gè)方面的因素我們不難發(fā)現(xiàn)，一線城市和少數(shù)重點(diǎn)二線城市一方面剛性需求和投資、投機(jī)性需要不斷增長(zhǎng)。另一方面土地供應(yīng)卻越來(lái)越緊張，其結(jié)果必然是在供求關(guān)系作用下，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出極強(qiáng)的抗調(diào)控能力，一有合適時(shí)機(jī)就不可抑制土地上漲。而其他一些二三線城市則相反，剛性需求增長(zhǎng)有限，投資、投機(jī)性需求嚴(yán)重缺乏，而樓市供應(yīng)卻一時(shí)間數(shù)量驚人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了市場(chǎng)需求。供求失衡之下，市場(chǎng)成交萎縮、價(jià)格下跌也就成了必然。
化“冰”滅“火”對(duì)策
對(duì)于目前一線城市和少數(shù)重點(diǎn)二線城市的樓市“火爆”景象，有不少人仍然持贊賞的態(tài)度。這說(shuō)明要解決樓市兩極分化問(wèn)題，首先需要糾正人們?cè)谒枷肷蠈?duì)于我國(guó)樓市現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展所存在的一些錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。
長(zhǎng)期以來(lái)，人們總是把房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)看待，其結(jié)果一方面確實(shí)帶動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。但是另一方面也使房地產(chǎn)行業(yè)偏離了正常的運(yùn)行軌道，具體表現(xiàn)在社會(huì)資源過(guò)于集中于這一行業(yè)，結(jié)果導(dǎo)致在該行業(yè)得到畸形發(fā)展的同時(shí)而其他一些行業(yè)則受到不同程度的擠壓。
與此同時(shí)，還有一個(gè)惡果是大量住房被長(zhǎng)期空置。這些住房有些是掌握在樓市投資、投機(jī)者手中，他們目的是待價(jià)而沽；有些則是因?yàn)橘u不出去而滯留在開發(fā)商手里，這些開發(fā)商因?yàn)椴活櫴袌?chǎng)需求而盲目開發(fā)，最終只得自食其果。這兩類空置房雖然性質(zhì)不同，但其客觀后果都是一樣的，即造成大量社會(huì)資源的閑置浪費(fèi)。
面對(duì)上述這種不良局面，現(xiàn)在是時(shí)候徹底改變我們發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的思想觀念了。只有不正確的思想觀念徹底扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)才有可能回歸到正常的軌道上來(lái)。
就當(dāng)前而言，最需要做的事情是，針對(duì)一線城市和少數(shù)重點(diǎn)二線城市的樓市之“火”而其他一些二三線城市的樓市之“冰”，采取差異化的調(diào)控政策，在買房資格、銀行信貸和樓市稅費(fèi)等方面加以區(qū)別對(duì)待，堅(jiān)決有保有壓，使前者明顯降溫、使后者逐漸回暖。如此，我國(guó)樓市才有可能在整體供求關(guān)系上趨向于均衡。
要徹底解決我國(guó)樓市兩極分化問(wèn)題，依靠現(xiàn)有的調(diào)控政策是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，它需要的是相關(guān)制度的根本性變革，如改革農(nóng)村土地制度、全面開征房產(chǎn)稅、實(shí)行房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)制度、徹底轉(zhuǎn)換政府工作職能、推行“以人為本”的城鎮(zhèn)化建設(shè)等。因?yàn)橹挥羞M(jìn)行農(nóng)村土地制度改革才能徹底解決住房用地因壟斷經(jīng)營(yíng)而價(jià)格高企的問(wèn)題；只有全面開征房產(chǎn)稅才能把很大一部分空置住房從投資、投機(jī)者手中擠壓出來(lái)，使其進(jìn)入市場(chǎng)增加供應(yīng)；只有實(shí)行房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)制度，才能使一些不合理甚至不合法的住房占用情況暴露于光天化日之下，使其能夠得到徹底改正；只有徹底轉(zhuǎn)換政府工作職能，房地產(chǎn)行業(yè)種種不該由其承擔(dān)的重?fù)?dān)才有可能被卸下，該行業(yè)才有可能回復(fù)到其正常的運(yùn)行軌道當(dāng)中；只有推行“以人為本”的城鎮(zhèn)化建設(shè)，才不會(huì)盲目搞房地產(chǎn)大躍進(jìn)，才能使樓市的發(fā)展步伐適應(yīng)而不是超越社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的節(jié)奏。
制度的變革需要勇氣，更需要智慧，當(dāng)然也需要時(shí)間。樓市的扭曲現(xiàn)象再也不能繼續(xù)下去了。希望有關(guān)部門及眾多關(guān)心我國(guó)樓市發(fā)展的人士群策群力，共同推動(dòng)上述各項(xiàng)制度的變革。如此，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走上正常的運(yùn)行軌道才有可能變成現(xiàn)實(shí)。