|
最近樓市又反彈了，一些地方房價漲的還有些猛。國務院常務會議再次強調(diào)堅持調(diào)控不動搖，各地會不會有新的調(diào)控措施出臺？如果有，會是哪些措施呢？人們能想到的，不外乎是繼續(xù)提高房貸首付和貸款利率、增加交易環(huán)節(jié)稅收甚至擴大限購范圍等，這類措施基本都是進一步抑制需求的手段。最近一些城市收緊公積金貸款，更是強化了這種猜測。
供求關系是決定房價的最主要因素，對樓市進行宏觀調(diào)控，核心就是調(diào)節(jié)供求關系，力爭實現(xiàn)供求平衡。但從這些年的調(diào)控看，我們似乎更偏愛從抑制需求的角度來調(diào)控市場。差別化的信貸政策和限購等行政手段，成為調(diào)控政策的主要手段。而每一次強化調(diào)控，實際上都是強化抑制需求，相對來看，增加供應的手段相對匱乏。在市場規(guī)律的作用下，抑制需求導致開發(fā)商預期改變，進而減少拿地，減少供應，從而加劇供求關系緊張。
2012年全國商品住宅用地供應量環(huán)比下降約兩成，調(diào)控壓力最大的北京已經(jīng)連續(xù)3年沒有完成住宅用地供應計劃。這種現(xiàn)象影響到今后兩年，就可能演變成一方面住房供應量下降，另一方面此前遭到抑制的需求卻在不斷反彈。目前，北京、上海等一線城市的商品房庫存量已經(jīng)達到或越過供求失衡的警戒線，而1月份商品房成交量卻創(chuàng)下新高，回暖勢頭不減。在近期新樓盤供應數(shù)量有所下滑的情況下，樓市的供求關系在短期內(nèi)有可能變的更為緊張。
要實現(xiàn)樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展，固然要通過抑制投資投機型需求，減少市場炒作和泡沫，使住房回歸居住功能。但是，在快速城鎮(zhèn)化、家庭小型化、人們改善住房條件的愿望更加強烈的今天，住房需求尤其是熱點城市的住房需求客觀上在持續(xù)增長，且具有一定剛性。抑制需求固然能在短期內(nèi)起到平抑樓市的效果，但如果不努力增加供應，調(diào)控的成效很快就會被反彈的需求所吞噬。這也是為什么這輪調(diào)控政策屢屢加碼，卻在一段時間以后就會出現(xiàn)反彈的重要原因。
當前，在限購、限貸仍然嚴格實施、繼續(xù)嚴格抑制投資投機型需求的同時，下一階段的調(diào)控重點，應逐漸轉移到如何更有效地增加住房供應。
要增加供應，首先是政府要努力增加土地供應，確保完成年度供地計劃。從去年四季度開始，隨著市場回暖，開發(fā)商拿地的熱情逐漸高漲。在土地供應增加的情況下，仍要堅持改革招拍掛的方式，如限定價格上限、競爭保障房面積等方式，避免土地熱變成房價熱。
增加土地供應后，更關鍵的是要讓土地盡快變成房子投入市場，形成有效供應。盡管不少開發(fā)商在抱怨政府土地供應不足，但另一方面卻在大量囤地捂盤，等待市場回暖的時候賺取暴利。這幾年政府對開發(fā)商囤地、捂盤惜售等行為進行了處罰，但力度不夠且執(zhí)行不嚴，實際效果并不理想。下一步不僅要對囤地、捂盤等行為進行更加嚴厲的查處，進一步規(guī)范市場秩序，還需要更加明確地規(guī)定從拿地到預售的周期，加快土地變成房子、房子進入市場形成可售房源的節(jié)奏。堅持那么一兩年，市場的供求狀況將有明顯改善，屆時房價就有了穩(wěn)定的內(nèi)在基礎，調(diào)控也將更加主動。
|