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近期，不少地方房價再次出現(xiàn)上漲苗頭，背后很重要的一個支持理由是城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化是支撐房價必然走高的一個原因嗎？我們認(rèn)為，這是部分市場人士的一個誤讀，甚至是有意為之，以未來中國城鎮(zhèn)化為借口，進一步炒高房價并不可取。
城鎮(zhèn)化的確是未來很長一段時間我國經(jīng)濟社會發(fā)展的一條主線，也是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型并實現(xiàn)持續(xù)增長的強勁動力。不管是黨的十八大，還是不久前召開的中央經(jīng)濟工作會議，都對城鎮(zhèn)化進行了濃墨重彩的闡述。十八大報告強調(diào)了“四化同步”，即堅持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展。中央經(jīng)濟工作會議更具體指出，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。城鎮(zhèn)化是我國現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)，也是擴大內(nèi)需的最大潛力所在，要圍繞提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，因勢利導(dǎo)、趨利避害，積極引導(dǎo)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。
正是在上述政策指引下，市場各方對未來城鎮(zhèn)化發(fā)展充滿憧憬。其一，城鎮(zhèn)化帶來的將是大規(guī)模人口進入城市。目前，中國城鎮(zhèn)化率剛超過50%，按戶籍人口算僅為35%左右，明顯低于發(fā)達(dá)國家和許多同等發(fā)展階段國家的水平。差距也是潛力，這意味著，未來二、三十年，每年將有1000多萬人口轉(zhuǎn)移到城市，數(shù)億農(nóng)業(yè)人口市民化，帶來的將是巨大的內(nèi)需潛力。其二，根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗，城鎮(zhèn)化水平快速提升階段，也是房地產(chǎn)增量規(guī)�？焖贁U張階段，這一點在我國1998年后至今的房地產(chǎn)市場上，的確得到驗證。有統(tǒng)計顯示，同期房地產(chǎn)銷售規(guī)模快速增長，銷售面積年均復(fù)合增長約20%。
這些憧憬與預(yù)期，對于當(dāng)前的房價意味著什么，很多人都在探尋答案。也恰在此時，調(diào)控兩年有余的房價，再次顯現(xiàn)回升跡象。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，11月份全國70個大中城市新建商品住宅中，價格環(huán)比上漲的城市達(dá)53個，比例超過了75%，為2012年以來最多，其中廣州、上海等一線城市全線上漲，且漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二線城市。大家都很關(guān)注房價走向，而推動城鎮(zhèn)化的預(yù)期，無疑強化了那些堅定看多的人的觀點，甚至，借此炒作未來房價將繼續(xù)大漲的言論也此起彼伏，這也的確影響到了一些潛在購房者的行為。對此，我們不敢茍同。
首先，新型城鎮(zhèn)化將不同以往老路，更強調(diào)的是質(zhì)量，而不是規(guī)模，其并不意味著未來會重現(xiàn)新一輪房產(chǎn)大擴張。過去十幾年，我國城鎮(zhèn)化水平已取得較快發(fā)展，1999年城市化率為35%，到2011年全國城市化率已超過50%，達(dá)到51.3%，年均增長近1.4個百分點，速度已經(jīng)相當(dāng)快。從中央的政策指引看，盡管更加重視城鎮(zhèn)化的潛力，但突出強調(diào)的是“積極穩(wěn)妥”與“質(zhì)量”。也就是說，城鎮(zhèn)化不是簡單的人口比例增加和城市面積擴張，更重要的是實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)方式、人居環(huán)境、社會保障等由“鄉(xiāng)”到“城”的重要轉(zhuǎn)變，強調(diào)公共服務(wù)均等化和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。有研究就認(rèn)為，雖然推進城鎮(zhèn)化是未來一段時間中國經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)化的一條主線，但是新城鎮(zhèn)化難以支持再一輪的房地產(chǎn)擴張，其中很重要的一個原因在于，一、二線城市人口趨于飽和，而三、四線城市房屋供過于求。
其次，城鎮(zhèn)化過程中，居民的購買力是制約房價走高的一個根本因素。有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化，最為核心的應(yīng)該是“有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”，這些市民化后了的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，其購買力將會如何呢？其實，即便目前房價不漲，很多在城市工作的年輕人也都買不起房子，而以城鎮(zhèn)新移民目前的收入，即便考慮未來收入增加，恐怕也無力支撐高高在上的房價。有觀點就認(rèn)為，目前農(nóng)民工在務(wù)工地購房比例很低，估計不到1%，即使轉(zhuǎn)為市民后，由于收入水平在城鎮(zhèn)中仍然處于相對低位，對房屋的需求相對有限。供需決定價格，對于房價，同樣如此。
第三，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，需要的是一個房價穩(wěn)定的城鎮(zhèn)化，高房價只會拖了城鎮(zhèn)化的“后腿”。城鎮(zhèn)化是未來擴大內(nèi)需的最大潛力所在，內(nèi)需包括投資需求與消費需求，但如果房價持續(xù)高漲，受損害的將是內(nèi)需的擴大。有業(yè)內(nèi)人士表示，過去十年城市房價的上漲，對其他行業(yè)造成擠壓，地價上漲對生產(chǎn)成本的抬升，也構(gòu)成了我國潛在增長率下行的壓力來源之一。因此抑制城鎮(zhèn)房價和地價上漲，有利于增加長期的經(jīng)濟增長潛力。也就是說，高房價會成為城鎮(zhèn)化的阻礙，要推進城鎮(zhèn)化，要做的當(dāng)然是遏制住房價走高的勢頭。
當(dāng)然，很多人一定會說，即便城鎮(zhèn)化不會推高房價，當(dāng)前房價也依然在上漲。的確，大量農(nóng)民涌入城市且定居，將是長期影響房價一個不可忽視的因素，但不總是房價上漲的原因。此前房價的走高，更多的在于投資投機性需求主導(dǎo)，也正因此，中央經(jīng)濟工作會議提出“繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖”。針對近期土地市場回暖過快，多地頻現(xiàn)“地王”的情況，相關(guān)部門應(yīng)該繼續(xù)出臺一系列整治“地王”抑制地價的舉措，切勿讓房價再現(xiàn)大漲局面。
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