房價又漲了。18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)表明：7月份，全國70個大中城市新建商品住宅環(huán)比價格上漲的城市有50個，比6月份增加了25個。整個7月份，為了防范房價上漲，可謂“警鐘常鳴”。7月7日，溫總理在江蘇調(diào)研時強(qiáng)調(diào)：絕不允許房價反彈。7月19日，國土部、住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求堅決防止房價反彈。7月24日，國務(wù)院決定派出8個督查組。7月31日，中央政治局提出：切實防止房價反彈。
這一套組合拳打出去，效果應(yīng)該是有一些的，比如部分城市住宅成交量已有所下滑。但是，作為調(diào)控的核心目標(biāo)，房價卻依舊上漲。去年10月，70個大中城市房價首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，連跌8個月后，今年6月首次止跌反漲，平均漲幅為0.02%，7月的漲幅擴(kuò)大至0.14%。
中央“三令五申”，仍拉不住房價反彈的籠頭。面對這一現(xiàn)象，調(diào)控政策該怎么辦？我們認(rèn)為，首先應(yīng)反思調(diào)控目標(biāo)的合理性。2005年以來，房價是主要調(diào)控目標(biāo)，2010年以來更上升為惟一目標(biāo)。具體措辭有：穩(wěn)定房價、扼制房價過快上漲、促使房價回歸合理、促使房價合理回歸、防范房價反彈等。長期而論，在國際上，房價具有準(zhǔn)資產(chǎn)價格的屬性，具有較強(qiáng)的波動性，而且漲多跌少；短期來看，我國尚處于房地產(chǎn)快速發(fā)展期，客觀上房價上漲的壓力較大，況且還有推高房價的“土地財政”、“購房偏好”等特殊國情。
在這種情況下，將房價作為調(diào)控直接目標(biāo)，注定在大部分時間段，都難以取得顯著效果。從價格機(jī)制分析，商品價格的終極的決定因素是供求關(guān)系。穩(wěn)定房價首先應(yīng)追求住宅供求平衡，可以將平衡供求作為調(diào)控主要目標(biāo)。如此則調(diào)控邏輯也就清晰了。反思過去十多年，住宅市場的主要矛盾是“住宅開發(fā)和供應(yīng)無法滿足人們過去幾十年積累的與現(xiàn)在日益增長的需求”。這是兩個層次的問題：第一個層次是保障房建設(shè)滯后，導(dǎo)致中低收入家庭、過渡性住房困難家庭需求得不到滿足。第二個層次是商品房供應(yīng)規(guī)模、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品質(zhì)量，還不能全方位滿足中高收入家庭的需求。
近些年房價調(diào)控效果不佳的重要原因之一是：偏重于抑制需求，輕視了增加供應(yīng)。抑制需求方向正確，緊縮個人房貸、提高二手房交易稅，以及當(dāng)前的限購、限貸，皆有助于抑制投資投機(jī)性需求。限購、限貸這類行政干預(yù)手段，短期效果顯著，但不宜長期“吃猛藥”。為了長期性抑制投機(jī)需求，首先應(yīng)使用稅收手段。其次，可動用信貸工具，提高房貸門檻，尤其是上調(diào)個貸利率。
關(guān)于增加市場供應(yīng)，過去重視不夠，遑論落實，未來急需進(jìn)行大力度的制度改革。造成住宅供應(yīng)偏緊的根源，在于國有建設(shè)用地出讓的壟斷性，以及集體建設(shè)用地改革嚴(yán)重滯后，其中又牽涉到地方土地財政的痼疾，以及小產(chǎn)權(quán)房的亂象叢生。另外還有一點，過去被忽視，那就是當(dāng)房價下跌或漲幅回落的時候，企業(yè)開發(fā)投資的積極性隨之下滑，從而為下一輪市場供應(yīng)短缺埋下“禍根”。
房地產(chǎn)調(diào)控，已到了總結(jié)、反思、改進(jìn)的時候了。應(yīng)考慮改變調(diào)控目標(biāo)，由抑制房價，轉(zhuǎn)向追求供應(yīng)平衡；由“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，轉(zhuǎn)向更具持續(xù)性、長期性、系統(tǒng)性的治療方式。