對(duì)于低迷已久的住宅用地市場(chǎng)來(lái)來(lái)說(shuō)，7月10日，北京新地王的誕生，仿如一聲春雷。在經(jīng)歷46輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)以及300多輪配建回購(gòu)房面積競(jìng)爭(zhēng)后，中赫置地以26.3億元的最高上限價(jià)格、配建16400平方米回購(gòu)房的條件，以3.38萬(wàn)/平方米的樓面價(jià)，拿下海淀萬(wàn)柳地塊——北京新地王。若剔除回購(gòu)房因素，則以4萬(wàn)/平方米的樓面價(jià)，刷新全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄。
現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)背景是，房產(chǎn)市場(chǎng)成交趨于活躍，而土地市場(chǎng)仍較低迷。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，今年1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降18.7%，而全國(guó)商品房銷售面積同比下降12.4%。從交易中心數(shù)據(jù)分析，今年6月份，全國(guó)10個(gè)典型城市土地成交建筑面積仍然處于近三年來(lái)低位，同比下降36%；而全國(guó)10個(gè)典型城市商品住宅成交量創(chuàng)下近17個(gè)月的新高，同比增長(zhǎng)35%。顯而易見(jiàn)，土地市場(chǎng)的表現(xiàn)明顯弱于房產(chǎn)市場(chǎng)。從中也反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)于后市的預(yù)期總體仍然比較謹(jǐn)慎，甚至悲觀。
不過(guò)，近期的情況正在慢慢發(fā)生變化。比如，6月份全國(guó)10個(gè)典型城市土地成交建筑面積，環(huán)比5月上漲19%，說(shuō)明房企拿地意愿有所復(fù)蘇。今年上半年，地產(chǎn)大佬們的拿地態(tài)度明顯分化，綠地、龍湖、金地、富力等表現(xiàn)積極。而招商、中海、保利、華潤(rùn)、萬(wàn)科、碧桂園等，今年以來(lái)拿地則相對(duì)穩(wěn)健，擴(kuò)張速度有所放緩。綠城、世茂、遠(yuǎn)洋則上無(wú)作為,其中綠城主要受累于高負(fù)債率和高存貨，并無(wú)奈向九龍倉(cāng)和融創(chuàng)轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)和項(xiàng)目，而后二者則受制于現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備量較大。
土地市場(chǎng)的不景氣，也影響了地方政府的收入。現(xiàn)階段，我國(guó)地方政府對(duì)于土地出讓金的依賴度較高，從2002年開(kāi)始，全國(guó)土地出讓金占地方財(cái)政總收入的占比就高于20%，其后一直震蕩上行，特別在2008年以后，其影響力逐步顯現(xiàn)，對(duì)地方財(cái)政收入起著不可或缺的作用，比如2011年土地出讓金占地方財(cái)政總收入的38.4%，比2010年降低了2個(gè)百分點(diǎn)，但依然處于歷史較高位。
今年上半年，全國(guó)10大典型城市土地出讓金收入為1206億元，與2011年同期相比下降54%，與2010年比較更是大幅下降61%�？梢�(jiàn)，土地出讓金正處于近幾年的低位，而土地出讓金收入的大幅下降會(huì)使地方政策放松調(diào)控的驅(qū)動(dòng)力增強(qiáng)，所以去年四季度以來(lái)，媒體頻頻報(bào)道部分地方政府出臺(tái)政策，放松房地產(chǎn)調(diào)控�；诖�，地方政府今年賣(mài)地的意愿比去年和前年更為強(qiáng)烈，而為了吸引開(kāi)發(fā)商拿地，地方政府推出優(yōu)質(zhì)地塊的沖動(dòng)在所難免。
一個(gè)典型例子是，6月18日，在2012年廣州經(jīng)營(yíng)性土地推介會(huì)上，近200家國(guó)內(nèi)外房企大鱷圍觀了一場(chǎng)罕見(jiàn)的奪地大戰(zhàn)，恒大鏖戰(zhàn)近1個(gè)小時(shí)，在近200輪舉牌后，拿下靠近黃埔大道的珠江新城小型商業(yè)地塊，地塊成交總價(jià)13.22億元，比起始價(jià)高出8.2億元；折合樓面地價(jià)32968元/平方米，甚至超過(guò)了目前周邊在售的商業(yè)公寓房?jī)r(jià)。商業(yè)地產(chǎn)爆出地王，遠(yuǎn)沒(méi)居住用地的地王招人關(guān)注。原因也簡(jiǎn)單，2009年底以來(lái)的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，矛頭直指住宅市場(chǎng)，促使房?jī)r(jià)合理回歸。7月7日，溫家寶總理再次強(qiáng)調(diào)，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，決不允許房?jī)r(jià)反彈。
眾所周知，以往投資投機(jī)性購(gòu)房需求，比較青睞高檔住宅，而本輪調(diào)控中采取的限購(gòu)、限貸政策，直指多套房需求、高端房需求。數(shù)據(jù)表明，今年以來(lái)全國(guó)一二線城市商品住宅成交反彈，是以剛需為主導(dǎo)的，近兩個(gè)月改善需求也有所釋放。然而，別墅、豪宅公寓市場(chǎng)，依舊在沿續(xù)去年下半年以來(lái)的低迷之態(tài)，即便是今年以來(lái)部分豪宅項(xiàng)目加大了促銷力度，成交情況仍未見(jiàn)實(shí)質(zhì)性的好轉(zhuǎn)。而北京地王項(xiàng)目，樓面價(jià)已高達(dá)4萬(wàn)元/平方米，估計(jì)未來(lái)房子賣(mài)8萬(wàn)元/平方米左右，才能實(shí)現(xiàn)盈利。開(kāi)發(fā)商有膽高價(jià)拿下這個(gè)地王，說(shuō)明對(duì)未來(lái)市場(chǎng)有信心，這點(diǎn)值得深思。況且，該項(xiàng)目21%的建筑面積為回購(gòu)房，將來(lái)政府打算將這些房子分配給什么人？經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)象嗎？不會(huì)影響豪宅銷售嗎？他們能與豪宅業(yè)主和諧相處嗎？有點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，有點(diǎn)尷尬，謎底只能讓時(shí)間揭答了。
不管怎么說(shuō)，北京新地王的火爆出爐，意味著隨著商品住宅成交量持續(xù)反彈，土地市場(chǎng)也快告別冬天了，預(yù)計(jì)下半年將趨于復(fù)蘇。