|
近日，關(guān)于八五折房貸重現(xiàn)江湖的消息，頻頻見諸報(bào)端。北京、上海、廣州等多個(gè)城市，無論中資銀行還是外資銀行，首套房貸利率皆現(xiàn)松動(dòng)，九折優(yōu)惠成了尋常物，少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶則能拿到八五折優(yōu)惠。
對(duì)于市場而言，這是一個(gè)非常重要的政策信號(hào)。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集性行業(yè)，無論是開發(fā)貸款，還是個(gè)人房貸，皆非常依賴銀行。信貸放水，市場活躍。信貸關(guān)閘，市場焦渴。
自去年底以來，國家高級(jí)別會(huì)議、政府文件或重要領(lǐng)導(dǎo)人講話中，對(duì)于房地產(chǎn)政策的表述可總結(jié)為三句話：一，總體上，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。二，繼續(xù)抑制投資投機(jī)性購房需求。三，更加優(yōu)先滿足合理的自住性購房需求。這就意味著，當(dāng)前和今年一段時(shí)間，房地產(chǎn)政策的內(nèi)涵發(fā)生了變化，可稱之為“有壓有保”。壓的是不合理的需求，保的是合理的需求。所謂合理需求，又為兩類：一是首次購房的剛需，二是二次改善的需求。當(dāng)前，主要是滿足首次購房需求，二次改善需求仍未涉及。
如何支持首置需求？主要通過信貸和稅收政策，為剛需者降低購房門檻和購房成本，其中前者的重要性遠(yuǎn)大于后者。越是剛需族，對(duì)于貸款的依賴度越高，主要是積蓄少，需要更高比例的貸款。反倒是有錢人，有時(shí)候購房會(huì)選擇一次性付全款。進(jìn)一步比較，則房貸利率優(yōu)惠，比降低首付更重要。今年初以來，商業(yè)銀行對(duì)于首套房貸的利率，一步步走低，當(dāng)前九折成了普遍現(xiàn)象，八五折的案例也越來越多。對(duì)于一般剛需購房者，享受八五折利貸，相比1.1倍利率，要少支出兩成多利息。
至于稅收優(yōu)惠，當(dāng)前國家并無統(tǒng)一性政策，倒是部分地方政府對(duì)于購房契稅，給予一定程度的優(yōu)惠，甚至全額補(bǔ)貼。去年8月以來，據(jù)媒體報(bào)道，共有18個(gè)左右的城市對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整，其中部分城市即對(duì)首次置業(yè)的契稅進(jìn)行優(yōu)惠。當(dāng)然，個(gè)別城市優(yōu)惠的涉及面偏大，比如安徽蕪湖，不僅對(duì)于首套房優(yōu)惠，還對(duì)二次改善房進(jìn)行契稅減免，結(jié)果被媒體炒作后，被迫收回成命。
那么，八五折房貸為何越來越多？一方面，上文已述，房地產(chǎn)調(diào)控政策，更加強(qiáng)調(diào)差異化，過去兩年嚴(yán)苛政策誤傷了部分剛需，如今在樓市降溫、房價(jià)下跌、調(diào)控效果顯現(xiàn)的前提下，是到了調(diào)整政策的時(shí)候。另一方面，貨幣政策出現(xiàn)定向松動(dòng)。本月初，溫家寶總理在福州主持召開福建、上海、江蘇、浙江四省市經(jīng)濟(jì)形勢座談會(huì)仍表示：要根據(jù)形勢變化盡快出臺(tái)預(yù)調(diào)微調(diào)措施。這就意味著，隨著經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，貨幣政策放松的力度將會(huì)繼續(xù)加大，“保增長”變得越來越緊迫。
其實(shí)，去年四季度開始，貨幣政策已經(jīng)開始微調(diào)，兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，突出反映了這一點(diǎn)。本輪M2和M1下行周期的谷值，極有可能出現(xiàn)在今年1月份。當(dāng)前已經(jīng)步入上升通道。信貸增加，商業(yè)銀行可資放貸的額度就會(huì)提高，既然國家鼓勵(lì)首套房貸，商業(yè)銀行何樂而不為呢。
未來一段時(shí)間，八五折房貸的案例還將繼續(xù)增多，其結(jié)果必然是刺激剛需持續(xù)釋放，這有助于商品住宅成交趨于活躍。以上海為例，今年1-3月，新建商品住宅的月度成交量分別約為20萬平方米、40萬平方米、80萬平方米，逐月遞增。在限購、限貸（三套及以上）令尚未取消的情況下，今年投資投機(jī)性需求不可能像2009年那樣大爆發(fā)，房價(jià)難以報(bào)復(fù)性反彈。在此形勢下，加大對(duì)首套剛需的房貸支持力度，既合民意，又穩(wěn)市場，堪稱兩全其美。
|