房?jī)r(jià)合理回歸的界限是什么，中央有關(guān)部門(mén)的政策并沒(méi)提出明確的量化標(biāo)準(zhǔn)，各地就會(huì)出現(xiàn)“五花八門(mén)”的標(biāo)準(zhǔn)，勢(shì)必給房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)不確定性和不穩(wěn)定性。因此，必須要盡快研究制定出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的量化標(biāo)準(zhǔn)�！獜埰渥�
“中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)面臨下行壓力主要是來(lái)自房地產(chǎn)發(fā)展的不確定性不穩(wěn)定性因素。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，積極有效化解房地產(chǎn)的諸多不確定不穩(wěn)定性因素，防止局部問(wèn)題演變成全局性問(wèn)題，對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展顯得特別重要�！�
張其佐接受新華社博鰲高端訪(fǎng)談時(shí)說(shuō)，當(dāng)前，由于國(guó)際金融危機(jī)還在發(fā)展，龍其是歐債危機(jī)仍可能導(dǎo)致歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)再次陷入衰退。受此影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也面臨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在下行壓力等多種挑戰(zhàn)：
化解房地產(chǎn)發(fā)展不穩(wěn)定性不能久拖也拖不起
為什么這樣講呢？一是房地產(chǎn)仍然是我國(guó)經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。從2003年至2011年，投資占GDP增長(zhǎng)的平均貢獻(xiàn)率為45%左右，而房地產(chǎn)又占固定資產(chǎn)投資額的平均比例為約25%，房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)率在10%以上。
二是房地產(chǎn)的不確定不穩(wěn)定性，不利于擴(kuò)大內(nèi)需和推進(jìn)城鎮(zhèn)化。
三是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“上不得下不得”的膠著觀望狀態(tài)：“上”的風(fēng)險(xiǎn)很大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的泡沫仍然較大，離房?jī)r(jià)合理回歸差距較大�！跋虏坏谩敝饕浮按舐洹币矔�(huì)
對(duì)銀行和地方財(cái)政收入沖擊較大。所以，現(xiàn)在要在擠泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)投資這三者之間找到一個(gè)“均衡點(diǎn)”。
四是受歐債危機(jī)的外部影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下行的壓力會(huì)更大。
綜上所述，我不贊成部分學(xué)者提出的“堅(jiān)持用3—4年或更長(zhǎng)的時(shí)間，等到居民收入提高，房?jī)r(jià)水平就會(huì)自然回落”即“以時(shí)間控空間”的辦法。
房地產(chǎn)關(guān)系多方利益，調(diào)控的阻力相當(dāng)大，但政府調(diào)控目標(biāo)已定，就要堅(jiān)定不移堅(jiān)持落實(shí)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖，爭(zhēng)取在今后1到2年內(nèi)調(diào)控目標(biāo)到位。實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)早到位早主動(dòng)，晚到位則會(huì)陷入被動(dòng)，就會(huì)“積重難返”。
總之，我國(guó)樓市調(diào)控從2003年至今已經(jīng)歷4輪調(diào)控且時(shí)間已達(dá)快10年之久，房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)間太久必然會(huì)拖累國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，所以不能拖也拖不起。
盡快研究量化目標(biāo)合理房?jī)r(jià)提高政策可操作性
溫家寶總理最近明確指出，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)主要有兩個(gè)：一是促使房?jī)r(jià)合理回歸；二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。
究竟什么樣的房?jī)r(jià)才合理，中央有關(guān)部門(mén)的政策并沒(méi)提出明確的量化標(biāo)準(zhǔn)，這樣各地就會(huì)出現(xiàn)“五花八門(mén)”的標(biāo)準(zhǔn)，勢(shì)必給房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)不確定性和不穩(wěn)定性。因此，提高政策目標(biāo)的可操作性，必須要盡快研究制定出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的量化標(biāo)準(zhǔn)。
房?jī)r(jià)是否合理，一方面要看房?jī)r(jià)是否與居民的收入相適應(yīng)，另一方面要看是否與開(kāi)發(fā)商合理的利潤(rùn)率相匹配。
第一，房?jī)r(jià)收入比是國(guó)際上判斷房?jī)r(jià)是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。按照世界銀行的報(bào)告，房?jī)r(jià)收入比在3：1-6：1之間，即合理的房?jī)r(jià)應(yīng)介于家庭平均年收入的3倍到6倍之間。而我國(guó)目前房?jī)r(jià)收入比高達(dá)約8.5：1，已大大超過(guò)國(guó)際房?jī)r(jià)收入比6：1的警戒線(xiàn)。這說(shuō)明，我國(guó)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格已過(guò)高，大大超過(guò)了居民的購(gòu)買(mǎi)力。
第二，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率也是判斷房?jī)r(jià)是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)際上房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率一般在6%-10%的水平。據(jù)中國(guó)社科院《住房綠皮書(shū)：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2010-2011)》認(rèn)為，2009年我國(guó)房地產(chǎn)平均毛利率為55.72%，超過(guò)國(guó)際房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率近7倍，這顯然是極不合理的。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率要綜合考慮國(guó)際平均水平和我國(guó)社會(huì)資本利潤(rùn)率11.5%和大部分
新興市場(chǎng)國(guó)家房企利潤(rùn)率16.5%的水平，因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率控制在10%-15%之間為宜。
第三，房屋租售比是衡量房?jī)r(jià)是否合理的另一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)際上將房屋租售比1：300作為警戒線(xiàn)，但我國(guó)2010年房屋租售比已突破國(guó)際警戒線(xiàn)，達(dá)到1：420。因此，我國(guó)房屋租售比至少應(yīng)上升到1：300的國(guó)際警戒線(xiàn)之上，房?jī)r(jià)才算回歸到合理水平。
保持房產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展擺脫調(diào)控“短期化”
目前調(diào)控效果仍是短期的，經(jīng)過(guò)多輪調(diào)控，短期化的問(wèn)題在于：需求調(diào)控往往壓抑下一階段供給，反而會(huì)給以后房?jī)r(jià)帶來(lái)上漲壓力；而調(diào)控政策頻繁多變，也會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，從而會(huì)影響正常的投資和消費(fèi)。
因此，今后房地產(chǎn)調(diào)控的方向在于堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，同時(shí)盡快跳出“短期化”怪圈，構(gòu)建一個(gè)有利于房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，主要是靠市場(chǎng)配置資源來(lái)加快商品住房建設(shè)，同時(shí)要靠政府干預(yù)解決好保障房建設(shè)，達(dá)到穩(wěn)定供需，從而避免房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)“過(guò)冷過(guò)熱或大起大落”。