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　　長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后于住房交易市場(chǎng)，導(dǎo)致部分住房租賃需求向住房交易市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，以及住房交易需求前移，增加了房?jī)r(jià)上漲的壓力。按照生命周期理論，購(gòu)買自有住房的最佳時(shí)機(jī)應(yīng)在30歲-40歲之間。通常這一階段的群體，積累了相對(duì)雄厚的財(cái)力，可以一次性付款或分期付款購(gòu)買住房。而在這之前，通常需要通過(guò)租賃解決住房需求。特別是年輕人大學(xué)畢業(yè)后，收入相對(duì)較低，事業(yè)也不穩(wěn)定，選擇租賃住房則是比較理性的選擇。但在我國(guó)，年輕人購(gòu)房的比例較高，30歲-40歲的群體選擇進(jìn)行改善性購(gòu)買的比例較高。在這樣的需求結(jié)構(gòu)下，住房相對(duì)供不應(yīng)求，推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。
　　造成住房租賃需求向住房交易需求轉(zhuǎn)移的主要原因是我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后于城鎮(zhèn)化進(jìn)程。從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)看，住房租賃市場(chǎng)成為解決居民住房需求的重要途徑。德國(guó)的住房租賃比例達(dá)到58%，英國(guó)倫敦的租房比例約為40%，日本租房結(jié)婚者比例高達(dá)67.1%。但在我國(guó)，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，截至2011年9月，我國(guó)的住房自有率超過(guò)80%。
　　目前，住房租賃市場(chǎng)主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：
　　一是對(duì)租賃權(quán)益的保護(hù)還不到位�？傮w看，出租方的話語(yǔ)權(quán)要大于承租方。我國(guó)租賃雙方對(duì)租賃合同的法律效力缺少應(yīng)有的尊重，特別是在合同期內(nèi)，出租方存在上調(diào)房屋租金、縮短租期、不按合同履約等行為。
　　二是大多數(shù)的住房租賃交易沒(méi)有向政府進(jìn)行備案登記。無(wú)論是出租方逃避稅收監(jiān)管，還是承租方降低成本，目前市場(chǎng)上的住房租賃交易大多沒(méi)有向政府相關(guān)部門進(jìn)行備案。這樣使租賃權(quán)益難以得到法律保障，政府也無(wú)法了解市場(chǎng)租賃需求的真實(shí)規(guī)模。
　　三是租期相對(duì)較短。通常市場(chǎng)上住房租賃合同期限較短，適合于流動(dòng)性較強(qiáng)的人群，但不利于結(jié)婚人群居住。
　　四是租金上漲過(guò)快。在房?jī)r(jià)的快速上漲背景下，住房租賃交易價(jià)格也出現(xiàn)快速上漲。目前，北京、上海等熱點(diǎn)城市的住房租賃價(jià)格大多在3000元以上。
　　因此，需要進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場(chǎng)。首先，需要在法律層面，對(duì)住房租賃行為進(jìn)行規(guī)范，逐步將全社會(huì)的住房租賃全部納入監(jiān)管。從而為政府調(diào)控住房需求奠定基礎(chǔ)。其次，要加強(qiáng)對(duì)租賃合同交易的規(guī)范。通過(guò)法律規(guī)定，強(qiáng)化對(duì)承租、出租雙方的權(quán)益保護(hù)。第三，在尊重市場(chǎng)主體意愿的前提下，采取稅收政策對(duì)房租進(jìn)行調(diào)控。比如，對(duì)明顯高出合理水平的租金適用相對(duì)較高的稅率，抑制房租過(guò)快上漲。正如溫總理所說(shuō)，“人人要有住處，可以買房，也可以租房，但租房的價(jià)格也要合理�！�