隨著全國(guó)住房銷售全面下降，隨著這種住房銷售下降所引發(fā)的住房庫(kù)存的全面上升及地方政府土地財(cái)政所面對(duì)的困境，地方政府以軟性政策對(duì)抗中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的動(dòng)作越來(lái)越多，所發(fā)生的相關(guān)事件越來(lái)越頻繁。
面對(duì)地方政府軟性對(duì)抗中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的事件越來(lái)越頻繁，有人認(rèn)為這是因?yàn)榈胤秸恋刎?cái)政的吃緊，從而使得地方政府重要的收入來(lái)源突然中斷；也有人認(rèn)為這是因?yàn)樽》夸N售下降將影響到當(dāng)?shù)氐膰?guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)、影響到地方政府官員的業(yè)績(jī)；更有人認(rèn)為住房銷售下降可能引發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)增長(zhǎng)之困難而引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”或經(jīng)濟(jì)危機(jī)，從而必須恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的銷售增長(zhǎng)等。不過(guò)，這些只是整個(gè)發(fā)生事件的表象，地方政府以軟性方式來(lái)對(duì)抗中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，最為重要的根源應(yīng)該從以下幾個(gè)方面來(lái)理解。
首先，在中國(guó)，任何一個(gè)級(jí)別的大小地方政府，為何有如此強(qiáng)烈的激勵(lì)來(lái)推動(dòng)住房市場(chǎng)發(fā)展？為何有如此強(qiáng)烈的激勵(lì)希望當(dāng)?shù)氐淖》績(jī)r(jià)格推得越高越好？即使是中央政府要對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，地方政府為何仍然有強(qiáng)烈的激勵(lì)讓炒得過(guò)高的房?jī)r(jià)不下降？其原因并非只在于增加地方的土地財(cái)政、增加當(dāng)?shù)氐腉DP或政府業(yè)績(jī)，更為重要的是，住房的價(jià)格推得越高，不僅能夠把土地的價(jià)格賣得更高，而且可以使地方政府所掌握的土地交易標(biāo)的變得更大，或錢(qián)權(quán)交易的標(biāo)的變得更大。由于地方政府官員任期的短期化，如何讓這越來(lái)越大的交易標(biāo)的在短期內(nèi)最大化地交易，則成了地方政府推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)最為強(qiáng)烈的行為激勵(lì)。我們應(yīng)該看到，最近查出一系列的貪污腐敗的大案要案，哪一個(gè)不是與這種土地的錢(qián)權(quán)交易有關(guān)？
地方政府官員熱衷于土地交易，不僅在于在這種土地交易過(guò)程存在嚴(yán)重的貪污腐敗漏洞，而且在于在土地出讓金的使用過(guò)程中存在著巨大的尋租與設(shè)租的空間。我們可以發(fā)現(xiàn)，各級(jí)政府不僅特別喜歡“經(jīng)營(yíng)城市”，更特別喜歡城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。比如各地寬廣的街道與馬路、巨大又華麗的城市活動(dòng)中心或街心公園、河邊或湖邊延綿數(shù)公里巨大的綠地工程等，各個(gè)城市許多基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)不是當(dāng)?shù)刈罹薮蟮墓こ�。�?dāng)然，這些對(duì)城市發(fā)展與繁榮，對(duì)民眾享用都是有利的。但是，我們是否注意到了近十年地方政府獲得土地出讓金１３萬(wàn)億元，對(duì)于如此龐大的資金是如何安排的，到目前為止沒(méi)有看到哪個(gè)地方政府有一本透明的賬。據(jù)最近的報(bào)道，北京市的一個(gè)鎮(zhèn)長(zhǎng)就是在這種城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的過(guò)程中貪污金額達(dá)２億元。足見(jiàn)，在土地出讓金使用過(guò)程中，地方政府有多大漏洞，政府官員的尋租空間有多大。
其次，地方政府以軟性的方式來(lái)對(duì)抗房地產(chǎn)宏觀調(diào)控還在于中央政府房地產(chǎn)政策執(zhí)行上的曖昧性、在于房地產(chǎn)業(yè)的工具性無(wú)法放棄。我們可以看到，2010年以來(lái)，無(wú)論是中央政府關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的文件，還是中央領(lǐng)導(dǎo)人的講話，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)居住功能的界定、對(duì)遏制住房投機(jī)炒作等方面的態(tài)度都是十分堅(jiān)決的，而且這些核心內(nèi)容基本上寫(xiě)進(jìn)這幾年中央政府關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控各項(xiàng)政策中。但是，中央政府對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)炒作打擊政策落實(shí)則往往不到位。
比如，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的問(wèn)題或?qū)嵸|(zhì)，就是嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作，就是去除當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的購(gòu)買住房的賺錢(qián)功能。如果中央政府對(duì)打擊住房市場(chǎng)的投機(jī)炒作不僅態(tài)度堅(jiān)決，而且把這種決心真正落實(shí)在政策上，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)只要向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)回歸，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)根本性的調(diào)整就較容易了。不過(guò)，中央政府明白了這個(gè)道理，但調(diào)控政策的落實(shí)與執(zhí)行卻有心無(wú)力。比如，限制投機(jī)炒作的經(jīng)濟(jì)工具有住房信貸政策與稅收政策，如果通過(guò)這些政策可能對(duì)住房的投機(jī)炒作進(jìn)行事前、事中、事后的限制，那么住房投機(jī)炒作者自然會(huì)退出住房市場(chǎng)。但是，就目前的情況來(lái)看，中央政府僅是在住房信貸政策落實(shí)得還好，而在對(duì)打擊住房投機(jī)炒作的稅收政策上則顯得乏力。到目前為止，中央政府就是不在住房稅收政策上做文章，把住房投機(jī)炒作者清除出市場(chǎng)。如果說(shuō)，中央政府只是口頭上說(shuō)要堅(jiān)決打擊住房的投機(jī)炒作，而不在住房稅收政策上做文章（比如出臺(tái)嚴(yán)厲的住房交易稅、住房交易所得稅及房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅等），早已經(jīng)進(jìn)入房市的投機(jī)炒作者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府，一定會(huì)以為中央政府打擊投機(jī)炒作是玩假的，一定會(huì)以為當(dāng)前的住房政策都是臨時(shí)性的，只要這個(gè)宏觀調(diào)控的風(fēng)頭一過(guò)，住房市場(chǎng)的投機(jī)炒作又會(huì)死灰復(fù)燃，房?jī)r(jià)快速飆升就會(huì)重來(lái)。在這種情況下，住房市場(chǎng)的投機(jī)炒作者及房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)豈能愿意輕易地退出市場(chǎng)？地方政府豈能不千方百計(jì)出臺(tái)政策來(lái)救這個(gè)市場(chǎng)？可以說(shuō)，只要中國(guó)住房市場(chǎng)賺錢(qián)功能不去除，只要住房市場(chǎng)投機(jī)炒作仍然盛行，那么住房市場(chǎng)的預(yù)期就不容易改變，住房市場(chǎng)要得以調(diào)整就不容易。
中央政府為何不愿采取國(guó)際上通行的稅收杠桿來(lái)嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作？最根本的原因就在于中央政府遲遲無(wú)法放棄房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的工具性。即嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作是有共識(shí)，但是中央總是在擔(dān)心，如果讓投機(jī)炒作者退出市場(chǎng)，會(huì)不會(huì)造成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“硬著陸”？這種“硬著陸”對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是不是會(huì)造成巨大的影響？當(dāng)中央政府在嚴(yán)厲地打擊住房投機(jī)炒作及保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間尋找平衡時(shí)，對(duì)打擊投機(jī)炒作的政策出手自然會(huì)走一步看一步了。不過(guò)，正如我多次說(shuō)過(guò)的那樣，對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重的投機(jī)炒作，中央政府打擊越是果斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整得越快，就越是容易走出困境。否則，越是優(yōu)柔寡斷，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)則越大，所付出的代價(jià)就越高。而各地方政府敢于以不同的軟性政策來(lái)對(duì)抗中央政府的宏觀調(diào)控，就是掐住了中央政府這優(yōu)柔寡斷的軟肋。
總之，中央政府對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及政策，不僅要態(tài)度堅(jiān)決，堅(jiān)決打擊住房投機(jī)炒作，而且要通過(guò)有效的住房稅收政策去除住房地產(chǎn)市場(chǎng)的賺錢(qián)功能，讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變。這不僅能夠讓市場(chǎng)價(jià)格理性回歸及持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也能夠去除各地方政府認(rèn)為宏觀調(diào)控政策可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的幻想。這樣，地方政府自然就不會(huì)不斷地出臺(tái)軟性政策來(lái)救市了。