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一季度向來是全年信貸最寬松的時候，這時候進行微調(diào)也有空間，但隨著季度信貸額度減少，不排除房貸利率重新趨緊的可能。
補貼首次置業(yè)者、提高公積金貸款額度、調(diào)整普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)、首套房貸可享受利率折扣……據(jù)媒體報道，去年四季度至今，有10多個城市及部門在住房標(biāo)準(zhǔn)、公積金、土地等多方面對樓市政策作出“微調(diào)”。雖然備受爭議的蕪湖“補助契稅”政策暫緩執(zhí)行，但地方政府的樓市微調(diào)政策“明緊暗松”的跡象卻有增無減，無不引發(fā)公眾熱議。
必須承認，2011年，限購、房貸利率和首付比例提高對樓市調(diào)控初顯成效功不可沒。但近期部分地方政府正在試圖打破中央“一刀切”的做法，嘗試根據(jù)各自地區(qū)的樓市特點對本地區(qū)政策進行傾向于“結(jié)構(gòu)性放松”的“微調(diào)”。雖然部分政策變動被認為是“例行動作”，但如何評估這些政策微調(diào)動向？地方紛紛微調(diào)樓市政策會否動搖剛形成的房地產(chǎn)回落趨勢？中央政府后續(xù)將如何行動？值得深思。
筆者認為，當(dāng)前的樓市政策微調(diào)有以下幾個特點：
首先，必須看到，政策微調(diào)是在地方層面出現(xiàn)的局部松動，決策層的態(tài)度還不明朗。2月20日，中央政治局召開會議討論政府工作報告，未涉及樓市調(diào)控——而在1月底和2月上旬進行的兩輪《政府工作報告（征求意見稿）》的討論中，對樓市調(diào)控一直保持非常嚴(yán)厲的態(tài)度，比如“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施”、“促使房價合理回歸不動搖”。這或許反映了管理層對當(dāng)下不少地方政府在樓市政策上出現(xiàn)“微調(diào)”苗頭的觀望態(tài)度。
其次，綜合目前各地出臺的房產(chǎn)微調(diào)政策，地方政府的行為仍是在保剛性購房、滿足合理的住房需求范疇內(nèi)，并沒有違反“打擊投機、扶持自住”的政策基調(diào)。事實上，2011年由于持續(xù)的高頻緊縮，不僅投資需求被抑制，自主需求也受到了較大的壓制，地方政府支持合理購房需求的政策微調(diào)可以說是“正確”貫徹中央精神。
最后，一季度向來是全年信貸最寬松的時候，這時候進行微調(diào)也有空間，但隨著季度信貸額度減少，不排除房貸利率重新趨緊的可能。同時，按照以往的經(jīng)驗，如果一季度信貸出現(xiàn)超預(yù)期井噴，也不排除一季度末加強政策信號的可能。
總而言之，目前“微調(diào)”并不涉及方向性的轉(zhuǎn)折，而只是對政策著力點和結(jié)構(gòu)的合理化。這也就回答了第二個問題——微調(diào)并不會改變樓市整體繼續(xù)下行的大趨勢。開發(fā)商層面的跡象也證實了這一點：萬科、恒大等行業(yè)巨頭都注意到了地方政府對首套置業(yè)的鼓勵，并積極予以回應(yīng)，但沒有人因此對今年的市場表達樂觀態(tài)度。
迄今為止，住建部等主要監(jiān)管部門并未對地方“微調(diào)”有明確表態(tài)，但這到底是默許還是觀望還有待觀察。可以確定的是，微調(diào)只是為了防范樓市硬著陸風(fēng)險，實現(xiàn)軟著陸，而絕不是打算重新刺激房價上漲；一旦市場重新出現(xiàn)看漲苗頭，地方“微調(diào)”很快就會被叫停或糾偏——住建部近期加快推進城市個人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)（這是房產(chǎn)稅擴容的必備前提），或許就是在為地方政策苗頭不對時，中央層面繼續(xù)強化調(diào)控而提前作政策準(zhǔn)備。
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