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日前有報道稱，國家土地管理部門有意利用農(nóng)村集體用地來建設(shè)公共租賃住宅，以緩解日益嚴(yán)重的保障房建設(shè)供地矛盾。據(jù)估計，2012年全國保障房需開工700萬套，約需要供地50-60萬畝。這對于各地政府來說的確是非常嚴(yán)峻的任務(wù)，其中廉租房、公租房的土地供應(yīng)尤其困難。在這種形勢下，利用集體用地建設(shè)租賃型保障住宅不失為“兩全其美”的方案,尤其引人注目。
該方案利用的是“集體用地”資源，而不占用地方政府的“國有土地”資源，地方政府可以繼續(xù)以較高的市場價格出讓國有土地使用權(quán)，不至于因為保障房供地使得地方財政“失血”過多。此外，由于建設(shè)的是租賃型保障房，產(chǎn)權(quán)仍歸屬于農(nóng)村集體用地所有，所以不會出現(xiàn)以往的集體用地產(chǎn)權(quán)的商品住宅，即“小產(chǎn)權(quán)房”，不會對現(xiàn)有的土地和住宅市場形成沖擊。
那么，農(nóng)村集體土地能否成為公租房等租賃型保障房日后供應(yīng)的主要來源？筆者認(rèn)為并不會，主要有以下幾點(diǎn)理由。
首先，農(nóng)村集體土地的地理位置，大多位于城郊結(jié)合部比較偏遠(yuǎn)的地方，甚至是遠(yuǎn)郊。這樣的土地位置作為公租房建設(shè)本身來說價值也有限。公租房的保障對象是中低收入的城市年輕上班族，如果保障房附近沒有軌道交通或公交線路等配套措施，對于每天朝九晚五的人來說非常不方便。因此，雖然農(nóng)村集體土地資源很豐富，但真正適合作為保障房建設(shè)用地的并不多。
其次，即使有適合開發(fā)的集體土地，如何來平衡土地產(chǎn)權(quán)人，即當(dāng)?shù)卮迕衽c開發(fā)者之間的關(guān)系也十分微妙。作為公租房項目來說，即使不涉及產(chǎn)權(quán)，在實際使用農(nóng)村集體土地的情況下，開發(fā)方是否應(yīng)該給予土地產(chǎn)權(quán)持有人一定的現(xiàn)金或其他形式的補(bǔ)償也值得重視。補(bǔ)償?shù)男问胶蛢r格，將直接關(guān)系到公租房的租金水平與開發(fā)運(yùn)營方的收益率。
第三，大規(guī)模地將集體土地建設(shè)作為保障性住房用地，某種程度上也將對國有土地管理造成一定的沖擊。畢竟，保土地“紅線”是國土部門的重要職責(zé)之一。
盡管如此，筆者仍舊認(rèn)為集體土地可以作為公租房建設(shè)土地供應(yīng)的重要補(bǔ)充，并可在多個方面著力布局。對于我國城市中普遍存在的城中村改造項目來說，其地理位置和周邊配套環(huán)境非常適合作為公租房建設(shè)。在不改變集體產(chǎn)權(quán)的情況下，可以將改善城中村居民住宅條件與公租房建設(shè)結(jié)合起來。此外，集體用地選擇需納入所在城市的區(qū)域規(guī)劃方案之中，并按照地段、配套、交通環(huán)境等要素進(jìn)行分級。對于那些評級較高的集體產(chǎn)權(quán)土地，可優(yōu)先進(jìn)行公租房建設(shè)。只有如此，公租房才能真正高效地解決城市“蟻族”們的住房難題。
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