展望2012年國內(nèi)樓市，關(guān)鍵要把握三大要素：政策、資金、存貨。
首先，政策是影響樓市的第一要素。不要奢望2012年政策會(huì)重現(xiàn)2008年度和2009年的大幅放松。然而，2012年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢非常復(fù)雜和嚴(yán)峻，樓市持續(xù)低迷不可避免地將對(duì)經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生負(fù)面影響；隨著房價(jià)的持續(xù)下跌，調(diào)控效果必將會(huì)越來越明顯，政策可能會(huì)出現(xiàn)局部放松。
隨著經(jīng)濟(jì)下滑和通脹持續(xù)緩解，貨幣政策將趨于寬松，12月初存款準(zhǔn)備金的首次下調(diào)即為明證，銀根松動(dòng)有利于樓市企穩(wěn)。
第二，資金面總體偏緊的狀況漸趨緩解�？煞譃閮蓚�(gè)層面：外部資金和內(nèi)部資金。外部資金主要與貨幣供應(yīng)量有關(guān)。2009、2010、2011年全國新增貸款分別為約10萬億元、8萬億元、7.5萬億元，去年偏緊，2012年預(yù)計(jì)將達(dá)8萬億元至8.5萬億元。更主要的指標(biāo)是M1(狹義貨幣供應(yīng))，自2010年1月M1增幅觸頂后持續(xù)回落，2011年11月低探7.8%，12月回升0.1個(gè)百分點(diǎn)，很有可能正在筑底，2012年必然上行。M1與房價(jià)關(guān)系密切，一般M1觸底反彈后，房價(jià)先是跌幅減小，后由跌轉(zhuǎn)漲。當(dāng)然，這次形態(tài)與2008年有差異。2008年9月步入降息通道，11月推出四萬億投資計(jì)劃，M1于11月觸底，2009年1月再探底，之后大反彈；這次政策放松力度小，M1反彈的也會(huì)慢些，房價(jià)下跌、筑底的時(shí)間也會(huì)長于上一輪。
內(nèi)部資金面，房地產(chǎn)企業(yè)資金繼續(xù)吃緊。2011年1月至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源75208億元，同比增長19%，較2010年同期大幅下降12.2個(gè)百分點(diǎn)，明顯低于近10年來25%的均值。尤其是個(gè)人房貸，連續(xù)9個(gè)月負(fù)增長�？傮w而言，當(dāng)前企業(yè)資金緊張情況好于2008年底，但至少未來半年，這一情況仍在繼續(xù)惡化。2012年外債、房地產(chǎn)信貸、開發(fā)貸等將集中到期，多數(shù)開發(fā)商資金鏈將非常緊張，至少在上半年，降價(jià)促銷的壓力很難緩解，預(yù)期部分企業(yè)不得不變賣項(xiàng)目，甚至破產(chǎn)、倒閉。
第三，存貨壓力持續(xù)增加。一方面供應(yīng)增加，另一方面成交低迷，導(dǎo)致2011年住宅存貨量不斷攀高。截至2011年12月底，北京、上海、深圳、廣州、青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州等10大城市，新建商品住宅庫存總量高達(dá)5998萬平方米，與去年同期相比大增約40%。按過去6個(gè)月的平均成交量，這些存貨需要14.4個(gè)月才能消化完，再度創(chuàng)下近幾年的新高。開發(fā)商去庫存的壓力非常大，2012年必須采取措施。
在上述三大因素綜合作用下，基于2011年主要城市成交量已經(jīng)比較低迷，2012年房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅變化，升降兩難。2012年全國新建商品住宅成交均價(jià)，預(yù)計(jì)將比2011年下跌不超過5%，市場總體形勢將略差于2011年。